Об Участии В Долевом Строительстве Федеральный Закон

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Федеральный закон от 30 декабря 2021 г

18 июля, 16 октября 2021 г., 23 июля 2021 г., 17 июля 2021 г., 17 июня 2021 г., 28, 30 ноября 2021 г., 10 июля, 30 декабря 2021 г., 23 июля, 28 декабря 2021 г., 23 июня, 21 июля 2021 г., 13 июля 2021 г., 1 мая, 3 июля 2021 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2021 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2021 г.

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2021 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2021 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2021 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2021 г. N 218-ФЗ

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

С июля 2021 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;

  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУв УФРС, что исключает возможность «двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В солидарной ответственности владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).
  • Интересно почитать:  Является ли договор купли продажи правоустанавливающим документом

    Читаем договор долевого участия по 214-ФЗ правильно

    По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции. Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию. Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться. Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры. Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

    Порой застройщики пытаются оговорить в ДДУ свое право на корректировку проектной документации жилого дома, право на изменение его этажности или возможность изменения планировки квартиры. Такой пункт договора тоже противоречит законодательству, так как нарушает право покупателя быть проинформированным о приобретаемых товарах и услугах.

    Долевое строительство — изменения с 2021 года

    Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.

    Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.

    Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2021-2021гг)

    Однако 214-ФЗ с изменениями на 2021 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2021 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.

    № 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2021 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2021 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2021 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.

    Закон №214-ФЗ о долевом участии в строительстве – Какие гарантии обеспечены дольщикам в 2021 году

    1. До его принятия у дольщиков не было правовой поддержки.
    2. Ввиду того, что многие застройщики использовали вложенные средства не по назначению, возникали значительные просрочки, либо качество готовых объектов не отвечало прописанным в контракте параметрам.
    3. Так как строительство объекта зачастую начиналось без оформления застройщиком документации на земельный участок или соответствующих разрешений, впоследствии у дольщиков возникали затруднения с регистрацией права собственности на новое жилье.
    1. Контракт будет считаться заключенным только после прохождения регистрации в Росреестре (как и в случае с договором купли-продажи квартиры). До этого момента он не вступил в силу, потому и требовать деньги застройщик не может. Надо сказать, на практике бывает и наоборот.
    2. Текст должен включать несколько обязательных пунктов. В их числе точные координаты строящегося объекта (адрес, этаж, расположение на плане, площадь по проекту), срок передачи его в собственность дольщику, цена, порядок перечисления средств, гарантийный срок (минимум 5 лет). Если контракт не содержит хотя бы одно из перечисленных условий, он будет считаться незаключенным.
    3. Допускается передача права требования по заключенному соглашению третьей стороне. При этом переуступка также должна быть зарегистрирована в Росреестре. Зачастую оформление перехода права производится самим застройщиком, при этом взымается определенная сумма.

    Об Участии В Долевом Строительстве Федеральный Закон

    12) размещение временно свободных денежных средств на депозите на банковском счете, открытом в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет застройщика, при условии, что денежные средства и начисленные по такому депозиту проценты подлежат возврату на расчетный счет застройщика, с которого указанные денежные средства размещались;

    14) уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов и установленных уголовным законодательством штрафов;

    Интересно почитать:  Что делать если описали имущество и был еще суд

    Изменения в законе долевого строительства № 214-ФЗ, о которых важно знать

    Сегодня часто говорят о финансовых ограничениях новых поправок в законе долевого строительства № 214-ФЗ, но многие участники рынка не придают большого значения серьезным изменениям в правовой сфере. В частности, новые нормы закона теперь запрещают заниматься девелоперской деятельностью целым группам физических лиц.

    Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство.

    Суть 214-ФЗ

    Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

    Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2021 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2021 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК — жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ФЗ-214

    2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

    4) застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия.

    Об Участии В Долевом Строительстве Федеральный Закон

    С 01.01.2021 года вступают в силу кардинальные изменения Федерального закона от 30.12.2021 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

    1. в отношении застройщика не проводятся процедуры ликвидации юридического лица;
    1. в отношении застройщика не принято решение суда о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве;
    1. деятельность застройщика не приостановлена вступившим в силу решением суда;
    1. сведения о застройщике (в том числе о генеральном директоре) не внесены в
    • реестр недобросовестных поставщиков в соответствии с Федеральным законом от 18.07.2021 года № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»,
    • реестр недобросовестных поставщиков (подрядчиков, исполнителей) в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2021 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»,
    • реестр недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в соответствии с п. 28 и п. 29 ст. 39.12 Земельного кодекса РФ;
    1. размер существующей у застройщика недоимки по налогам в бюджеты РФ за прошедший календарный год не превышает 25% балансовой стоимости активов по данным финансовой отчетности за последний отчетный период;
    1. у генерального директора и главного бухгалтера отсутствует неснятая (непогашенная) судимость за преступления в сфере экономики, к ним не применялись наказания в виде лишения права занимать должности или заниматься деятельностью в сфере строительства, реконструкции, а также административное наказание в виде дисквалификации.
    1. Внимание! Эти изменения вводятся с 01.07.2021 года, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после 01.01.2021 года.
    Ссылка на основную публикацию