Право преимущественной покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки

2. Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки при продаже комнат в коммунальных квартирах, на которые оформлены отдельные свидетельства о регистрации права собственности.
В последнее время дискутируется вопрос, необходимо ли направлять уведомления с предложением выкупить комнату в коммунальной квартире собственникам других комнат в коммунальной квартире. Есть две точки зрения на эту проблему, при этом в связи с нечеткостью законодательства обе имеют право на существование и суды по аналогичным делам могут выносить противоположные решения.
Согласно первой точке зрения, преимущественное право покупки существует, т.к. помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания закона (ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой распоряжение местами общего пользования, то есть частью общей собственности. Согласно второй – такого права нет.
Ранее нотариусы отказывались заверять договоры, если не было соблюдения преимущественного права покупки в рассматриваемом случае, а Москомрегистарция не регистрировала сделки без предоставления документов о соблюдении преимущественного права покупки. Связано это было с тем, что действовал Закон г. Москвы от 16 июня 2021 г. N 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», прямо предусматривающий наличие такого права. Затем закон был признан несоответствующим федеральному законодательству, а вскоре и отменен Мосгордумой. После этого у нотариусов и регистрирующих органов сложилась точка зрения, что и преимущественное право покупки исчезло. Однако такой вывод, на мой взгляд, является преждевременным. Если внимательно прочитать достаточно длинное определение Верховного суда, станет ясно, что несоответствующими федеральному законодательству признаны только пункт 2 и пункт 4 статьи 7 указанного закона, в которых говорилось о наличии у города преимущественного права покупки комнат в квартирах, в которых у города нет собственности. Наличие же такого права у соседей в суде не оспаривалось (п. 1 ст. 7 не был признан незаконным). А то, что закон был впоследствии отменен, еще не говорит о том, что перестала действовать ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, т.к. для ее применения не обязательно принимать акты на уровне г. Москвы.
В мае 2021 года в статью 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены следующие положения: “Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику”. Однако из этого положения закона прямо не вытекает, что доля следует автоматически, без соблюдения преимущественного права покупки, а так же не следует, что места общего пользования следуют судьбе комнаты согласно ст. 135 ГК РФ (т.е. как основная вещь и принадлежность, в основном сторонники второй точки зрения ссылаются на эту статью). Кроме того, если даже толковать это положение иначе, оно войдет в противоречие со ст. 250 (Преимущественное право покупки). В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, преждевременным является вывод о том, что изменения в Закон 1541-1 отменяют действующее до этого преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, так как это противоречит ст. 3 ГК РФ.
Другим аргументом тех, кто отрицает наличие преимущественного права покупки, является то, что необходимо применять по аналогии ст. 289 ГК РФ, в которой сказано, что “Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.”, Так же приводится аналогичная норма законодательства о товариществах собственников жилья, из которой следует отсутствие преимущественного права покупки при продаже квартиры в доме ТСЖ, что поскольку уведомления при продаже квартир других сособственников не требуется, то и преимущественное право покупки не применяется в аналогичном случае с продажей комнаты. На это можно возразить, что полная аналогия с квартирой в многоквартирном доме не допустима в соответствии со ст. 6 ГК РФ, поскольку, такая аналогия противоречит требованиям разумности и справедливости. В связи с особенностями пользования коммунальной квартирой места общего пользования имеют существенные и принципиальные отличия от общих мест дома. Кроме того, применять какие-либо нормы по аналогии нет необходимости, т.к. существует норма прямого действия – ст. 250 ГК РФ, а законодатель ввел специальную норму об отсутствии этого права в отношении квартир в целом, тогда как в отношении комнат в коммуналке действует общая норма (ст. 250 ГК).
Таким образом, однозначный вывод, существует ли преимущественное право покупки, сложно, однако в случае обращения в суд многое будет зависеть от позиции конкретного судьи и от того, насколько будет грамотный юрист у той или другой стороны. У меня есть решения судов, вынесенные уже после принятия всех указанных законов, с прямо противоположными выводами.
В связи с изложенным выше я все же настоятельно рекомендовал бы направить собственникам других комнат уведомления во избежании проблем в дальнейшем. Независимо от исхода суда быть ответчиком обычно не очень приятно.

1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.”
Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц – а именно – других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности.
Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления.
В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же указать цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.).
Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены Вами и отказываются от права преимущественной покупки.
Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи.
Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность.
Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.

Особенности продажи доли в квартире

Большим заблуждением является то, что долю в квартире можно продать по рыночной стоимости. Например, цена двухкомнатной квартиры 3 млн. руб., и собственник считает, что свою ½ долю он сможет продать за 1,5 млн. руб. Конечно, цену он может поставить и такую, но найдется ли покупатель? Ведь эти цифры только на бумаге, и если один собственник занимает одну комнату, а другой другую, то это совсем не значит, что они им и принадлежат. Закон допускает реальный выдел доли, но в квартирах это сделать сложно, что не скажешь о домах. Здесь можно сделать отдельные друг от друга входы, отдельные кухни и санузлы, поэтому стоимость части в доме приближена к рыночной стоимости. Так, найти покупателя на долю в загородном доме намного легче, чем в городской квартире. Реальная стоимость доли в городской квартире на 30-40% ниже рыночной.

В чем суть правила о преимущественном праве покупки? В ст. 250 ГК РФ говорится о том, что если участник долевой собственности изъявил желание продать свою часть, то у других сособственников возникает преимущественное право покупки, и продавец должен в первую очередь предложить купить его долю сособственникам.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Важный момент! Предложение выкупа доли в квартире для совладельцев должно содержать те же условия (в первую очередь – цену), которые будут предлагаться всем остальным покупателям. Иначе, например, если совладельцам предложен выкуп доли, скажем, за 100 руб., а затем эта доля продана на рынке за 90 руб., то совладельцы могут оспорить эту сделку на законных основаниях.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВАквартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения2021 год

Далее следует следующий этап и следующий отрезок времени — принудительное исполнение решения суда с привлечением судебных приставов-исполнителей. Судебные приставы-исполнители в последние годы могут работать достаточно эффективно, однако в рассматриваемом вопросе имеется существенный нюанс. Устранение недостатков недвижимого имущества — это, как правило, специфическая работа, которую продавец сам, своими силами сделать не может.

В случае возникновения каких-либо проблем юридического характера и отказе в государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, либо признания заключенной сделки купли-продажи недействительной уже после регистрации перехода права, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда ему вернут уплаченные им денежные средства в уменьшенном размере, т.е. только ту сумму которая указана в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски

Причем продажа спорного жилья не является препятствием к этому. Такая ситуация часто возникает при невключении в число собственников несовершеннолетних, проживающих на момент приватизации в квартире. В начале 90 годов такая практика была абсолютно законной и встречалась достаточно часто. Прошло время, законы поменялись, и выросшие дети нередко обращаются в суд для восстановления своих прав.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность. Распоряжаться таким имуществом можно только с согласия всех сособственников.

Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли

Если по какой-либо причине продавец доли изменяет условия продажи или стоимость сделки, то он обязан отправить новое извещение всем участникам долевой собственности в установленном порядке. Без выполнения этого условия преимущественное право может считаться нарушенным. Отказ сособственников от своей доли рекомендуется оформить официально и заверить нотариусом.

Однако следует помнить, что официально оформлять сделку можно только после предварительного уведомления всех совладельцев о своих намерениях. Кроме этого, участники долевого соглашения должны получить преимущество по выкупу части недвижимости за заявленную цену.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры: образец документа, сколько он действует

Уведомление должно быть составлено в письменной форме. Его необходимо отправить заказным письмом с описью вложений. Квитанции и уведомление о вручении послужат доказательством того, что согласие или отказ от преимущественного права покупки был оформлен с соблюдением законодательства.

1. Адрес квартиры.
2. Описание доли: чётко обозначенная площадь или количество процентов от общей площади квартиры.
3. Сумма выкупа в рублях.
4. Срок, в течение которого решается преимущественное приобретение недвижимости.
5. ФИО, данные паспорта совладельца, заявившего об отказе от доли.
6. Подпись совладельца и дата.
7. Печать нотариуса.

Преимущественное право покупки доли

В качестве доказательства отсутствия нарушений, послужат опись приложения с почтовой печатью, платежная документация по отправке, сообщение о вручении письма адресату. Основное – это помнить, что доля продается по той цене и тем условиям, о которых шла речь в письме.

При условии, что совладельцы не согласятся на такое развитие событий, продажа доли будет невозможной. Порой возникает ряд иных сложностей, которые связаны с наличием совладельцев. Как правило, они относятся к длительному поиску совладельцев, которые не проживают по тому же адресу. При таких обстоятельствах, продавец должен заняться поиском, на что уходит большое количество времени.

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2021 году

В 2021 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2021 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2021 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

Различные варианты продажи доли в квартире

Продажа унаследованного недвижимого имущества тоже имеет свои особенности. При желании продать свою долю в унаследованной квартире гражданину нужно подготовить стандартный пакет документов для заключения сделки купли-продажи недвижимости и дополнительную документацию, а именно:

При желании одной из женщин продать свою часть унаследованного имущества, она будет обязана сначала уведомить о таком желании второго собственника в письменной форме с указанием стоимости и всех остальных условий продажи. Если второй собственник не заинтересован в покупке, он должен письменно зафиксировать свой отказ.

Преимущественное право покупки доли в квартире

По закону нотариус по истечение определенного срока обязан выдать Вам свидетельство, однако соседи могут оспорить последующую сделку и попытаться перевести права покупателя на себя. В этом случае им придется в суде доказывать обоснованность «несвоевременного» получения уведомления, а равно их реальные намерения и возможность приобрести долю.

Сергей, если конкретно в этом договоре продавцом выступает в том числе этот сособственник, то его отказ от преимущественного права покупки доли другого сособственника, который тоже продаёт в этом же договоре — не нужен. Также не нужны никакие отказы и уведомления, если один сособственник продаёт долю другому.

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2021 году

1. Поиск покупателя на вашу долю и формирование договорных условий сторон;
2. Первичная консультация в нотариальной конторе;
3. Анализ правых документов;
4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов;
5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества;
6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.

• Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу;
• Во владении ребенка есть другая жилищная площадь, пригодная для его проживания;
• На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.