Взыскание Аренды За Пользование Нежилым Помещением

Содержание

Особенности взыскания задолженности по договору аренды нежилого помещения и правила написания претензии

В законодательстве нет правил, касающихся формы и содержания досудебной претензии, о которой идет речь. Но, на практике, имеет место определенный «образец». Обращение к арендатору можно подготовить на обычном листе бумаги, написав его от руки или напечатав на компьютере.

  • бумаги, свидетельствующие о постановке на учет;
  • доверенность на представителя;
  • приказ о назначении руководителя – для юридического лица.
  • Договор аренды нежилого помещения.
  • Документы, свидетельствующие о его регистрации в компетентных органах, если такая обязанность, для конкретного случая, установлена законом.
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
  • О взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением

    Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

    Информационные письма Президиума ВАС РФ

    Общество с ограниченной ответственностью (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендатору) о выселении из занимаемого нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
    Ответчик считал требование истца неправомерным, так как договор аренды, не будучи расторгнутым в судебном порядке, продолжает действовать.
    В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.
    По мнению ответчика, данное условие договора является ничтожным, поскольку по смыслу статьи 619 и пункта 2 статьи 450 Кодекса те или иные нарушения договора одной из сторон могут являться основанием только для расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны, но не для отказа последней от исполнения договора во внесудебном порядке.
    Суд не согласился с позицией арендатора, отметив, что такой вывод не следует ни из приведенных норм закона, ни из положений пункта 3 статьи 450 ГК РФ.
    Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.
    Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды.
    Приняв во внимание изложенное, суд иск удовлетворил.

    Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

    Взыскание Аренды За Пользование Нежилым Помещением

    Таким образом, требование Комитета о взыскании денежных средств за фактическое пользование имуществом является обоснованным и правильно удовлетворено судом в части взыскания 22 243 руб. 29 коп. Расчет основан на методике расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Кировска, утвержденной Советом депутатов муниципального образования, решениями представительного органа местного самоуправления об установлении базового размера арендной платы, коэффициентов территориальной зоны, вида деятельности, площади. Взысканная с Анкушева М.И. сумма рассчитана с учетом отсутствия задолженности Анкушева И.А. за 2007 год и частичного внесения им платы за пользование спорным помещением в 2008 году…”

    Поскольку срок договора аренды от 14.09.2010 составляет более года, в установленном законом порядке данный договор не зарегистрирован, суды пришли к выводу о том, что он является незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем у общества “Добрыня” отсутствуют правовые основания пользования спорным имуществом.

    Решение суда о взыскании арендной платы за пользование нежилым помещением № 2-3317

    Дополнительным соглашением от с дата., стороны изменили размер арендной платы, увеличив его до 34580 рублей за один календарный месяц, и, кроме того, Арендатор обязался перечислять в установленном налоговым законодательством порядке, НДФЛ в размере 13% от суммы арендной платы, при этом обязанности своей не исполнил.

    Согласно ч. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, т.е. по передаточному акту или иному документы о передаче, подписываемому сторонами.

    Правомерность взимания с арендатора дополнительных платежей по договору аренды офисного помещения

    Большое значение для нормальной деятельности хозяйствующих субъектов имеет выбор офисного помещения, цена аренды такого помещения и состав арендных платежей. Даже в нынешних условиях, когда предложение на рынке офисных помещений высокого класса превышает спрос на эти помещения, ситуация ценообразования на них оставляет желать лучшего.

    Помимо достаточно высокой ставки арендной платы, собственник при заключении договора аренды старается минимизировать свои расходы по содержанию объекта недвижимости, а в идеале — полностью переложить их на арендодателя. В связи с этим, помимо арендной платы, договором аренды предусматривается возложение на арендатора различных дополнительных платежей, общая сумма которых в некоторых случаях равна ставке арендной платы. Между тем вопрос правомерности фактического возложения на арендатора расходов по содержанию собственности арендодателя далеко не однозначен.
    Возложить на арендатора бремя содержания имущества арендодатель может через ряд услуг, предоставляемых им любому лицу, вступающему в арендные отношения. Скрываются такие услуги под названием «эксплуатационные, накладные и прочие расходы». При этом соответствующие услуги зачастую оказываются не арендодателем, а третьими лицами в пользу арендодателя. Не исключены случаи, когда вышепоименованные услуги не оказываются вовсе или оказываются в процессе исполнения арендодателем требований государственных и муниципальных органов, связанных с содержанием объекта недвижимости, то есть в случаях, когда оказание таких услуг напрямую не связано с качественными параметрами арендуемого помещения.
    Объем и стоимость эксплуатационных расходов зависят не столько от качества управления офисным зданием, сколько от его технического состояния, местоположения, размеров арендуемого помещения и состава дополнительных услуг. Такими дополнительными услугами могут быть: содержание здания и прилегающей территории, а также обеспечение нормального функционирования систем жизнеобеспечения здания, санитарное обслуживание, компенсация арендной платы за земельный участок, на котором расположено здание, платежи за воздействие на окружающую среду, ремонт и уборка мест общего доступа в здании и прилегающей территории, вывоз снега, благоустройство и озеленение прилегающей территории, поливка газонов, организация мероприятий по обеспечению режима безопасности в здании, организация пропускного режима и прочее, то есть услуги, оказание которых входит в бремя содержания собственности. Через эксплуатационные расходы арендодатель перекладывает бремя содержания имущества на арендатора, исходя из занимаемой последним площади, и подстраховывает себя от изменения размера собственных расходов ввиду изменения расценок на оказываемые арендодателю услуги, сохраняя тем самым привычный уровень прибыли.
    При заключении договора аренды здания или сооружения (в рассматриваемом случае — части такого здания или сооружения) стороны обязаны в силу положений ст. 564 ГК РФ согласовать размер арендной платы, при этом арендодатель обычно предлагает определить цену договора аренды в виде нескольких составляющих: общей минимальной ежемесячной арендной платы, переменной части арендной платы, а также оплаты накладных расходов. В этом случае под минимальной арендной платой понимается собственно ставка аренды за единицу арендуемой площади, под переменной частью арендной платы — коммунальные платежи, а под накладными расходами — поименованные в предыдущем абзаце расходы арендодателя на содержание принадлежащего ему объекта недвижимости. По вопросам правомерности возложения на арендатора дополнительных расходов по договору аренды, к сожалению, не сложилось единообразной судебной практики, что позволяет арендодателям обременять арендатора дополнительными платежами, включение которых в договор аренды не всегда является соответствующим закону. Связаны такие факты как с наличием некоторых противоречий в законе, так и с различным подходом судов к практике его применения.
    Правила установления арендной платы определены п. 2 ст. 614 ГК РФ: «Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
    1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
    2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
    3) предоставления арендатором определенных услуг;
    4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
    5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды».
    По мнению некоторых арендодателей, выражение «иные формы оплаты аренды» позволяет установить в договоре аренды обязанность арендатора по внесению «переменной части арендной платы». Между тем такое выражение в данном случае подразумевает не механизм и способ исчисления арендной платы, а именно форму оплаты — денежную или неденежную. Данный вывод можно сделать на основе анализа всего содержания п. 2 ст. 614 ГК РФ, в которой устанавливается возможность оплаты аренды как денежными средствами, так и работами, товарами, услугами. В любом случае под переменной частью арендной платы не могут подразумеваться коммунальные расходы, оплата которых возлагается на арендатора как часть арендной платы.
    Указанная позиция изложена в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»: «Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы». Судом было указано, что формулировка условий договора аренды, в силу которого на арендатора здания, сооружения, помещения возлагается обязанность по оплате коммунальных услуг, не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015) была поддержана высказанная Президиумом ВАС РФ точка зрения относительно возможности возложения на арендатора оплаты коммунальных расходов:
    «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
    В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
    Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.
    Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
    Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения».
    Представляется, что позиция высших судебных органов должна определять единообразие судебной практики по данному вопросу, что подтверждается, к примеру, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 N 09АП-11628/2016 по делу N А40-126177/2015.
    Однако часть судов решает вопрос о возможности возложения на арендатора обязанности по оплате коммунальных расходов иным образом. Так, например, в Постановлении ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346 указано: «Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
    Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг. »
    В состав коммунальных услуг обычно входит потребление электричества, воды и теплоэнергии, а также услуги по водоотведению. Размер потребления таких услуг регулируется путем установки индивидуальных приборов учета, фиксирующих потребление ресурсов. Однако арендодатели не всегда устанавливают такие приборы учета и препятствуют их установке арендаторами. Арендодатель может поставить один прибор учета на здание, а между арендаторами распределять расходы пропорционально площади арендуемого помещения. При этом ресурсопотребление разных арендаторов может быть разным даже при равенстве арендуемых площадей. Сами здания, в которых находятся арендуемые помещения, могут значительно отличаться потреблением ресурсов в силу местоположения, архитектурных решений, их конструкции.
    При заключении договора аренды арендатор может столкнуться с установлением лимитов на пользование коммунальными услугами (обычно электроэнергией), за превышение которых на арендатора могут быть возложены штрафы. Суды в таких случаях встают на сторону арендодателя (Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2011 N 06АП-5251/2010). Такая практика может быть обоснованна в случае аренды здания, сооружения, помещения для производственных целей, однако при аренде офисных помещений установление лимитов потребления значительно ограничивает возможность осуществления арендатором нормальной хозяйственной деятельности в арендуемом помещении.
    В офисных и торговых центрах коммунальные платежи подразделяются на составляющие: оплата услуг, потребленных арендатором, и компенсация части стоимости общих коммунальных услуг в здании (отопление мест общего пользования, водоснабжение и канализация общих туалетных комнат и проч.). Как уже было сказано выше, практика возложения на арендатора обязанностей по оплате коммунальных платежей не соответствует позиции высших судебных органов. Возложение же обязанности по оплате коммунальных расходов в помещениях, которые не используются арендатором напрямую, представляет собой переложение арендодателем бремени содержания принадлежащего ему имущества, установленного ст. 210 ГК РФ, на третьих лиц. Все расходы арендодателя по содержанию принадлежащего ему имущества, предполагающего возможность свободного публичного пользования и не являющегося объектом аренды, ввиду отсутствия прямого указания на это в договоре и акте приема-передачи, должны покрываться арендодателем самостоятельно, в том числе из сумм получаемой им арендной платы. Иной подход означал бы возможность возложения собственником всех расходов по содержанию принадлежащего ему имущества на третьих лиц и получение им доходов от использования собственности без несения бремени ее содержания, что противоречило бы п. 3 ст. 1, п. п. 1, 5 ст. 10 ГК РФ, устанавливающим принцип добросовестности в гражданских правоотношениях и запрет на заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
    В практике арендных отношений часто встречаются договоры, условиями которых предусматривается возложение на арендатора обязанности по компенсации расходов арендодателя по уплате вообще всех платежей, связанных с содержанием и эксплуатацией принадлежащего ему объекта недвижимости: налогов, сборов, штрафов в бюджет, связанных с владением и пользованием имуществом, налога на имущество, коммунальных и иных платежей, расходов по содержанию земельного участка, на котором расположено здание, и т.д. В договоре аренды такие условия обычно охватываются понятием «накладные расходы». Возможность возложения на арендатора вышеперечисленных расходов установлена, по мнению арендодателей, положениями п. 2 ст. 616 ГК РФ: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».
    К сожалению, суды периодически принимают малообоснованные решения по данному вопросу, возлагая на арендатора обязанность по оплате таких расходов и подтверждая тем самым возможность переложения бремени содержания собственности на третьих лиц. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006 указано: «Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. »
    Между тем в судебной практике существует и иная точка зрения. Так, Арбитражным судом г. Москвы в решении по делу N А40-242646/2015 было указано: «Вместе с тем суд указывает на то, что фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества, которое в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ также возложено на собственника имущества». Данная позиция была поддержана Девятым апелляционным арбитражным судом в Постановлении N 09АП-51613/2016-ГК, указавшем: «По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией) обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения а фактически установленная договором обязанность арендатора по оплате накладных расходов сводится к возложению на него бремени содержания имущества собственника».
    Следует отметить, что гражданским законодательством РФ не предусмотрено возможности возложения на арендатора бремени содержания имущества, которым он не владеет и не пользуется, а титул собственности, а также права владения и пользования на которое закреплены за другим лицом. Таким образом, возложение на арендатора обязанности по оплате расходов, связанных не с содержанием арендованного имущества, а с эксплуатацией и содержанием мест общего пользования или земельного участка под зданием, нельзя признать соответствующим действующему законодательству РФ.
    В отношении расходов на содержание земельного участка необходимо отметить, что в силу п. 2 ст. 654 ГК РФ «установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором». Представляется, что и при аренде части здания или сооружения, которым является арендуемое помещение, должна действовать указанная норма, что позволяет сделать вывод о неправомерности возложения на арендатора расходов на содержание земельного участка.
    Вышеуказанные проблемы возникают при заключении договора аренды ввиду различного толкования положений п. 2 ст. 614 и п. 2 ст. 616 ГК РФ, определяющих, соответственно, порядок установления и оплаты арендных платежей и случаи отнесения расходов по содержанию арендованного имущества на арендатора. Рассматривая вопрос правомерности отнесения на арендатора расходов по содержанию имущества, необходимо отметить, что законодатель вкладывал в норму п. 2 ст. 616 ГК РФ смысл, в соответствии с которым арендатор обязан осуществлять расходы, связанные с содержанием исключительно арендованного имущества, но не имущества, которое хотя и является составной частью того здания или сооружения, но не является объектом аренды. Данная позиция вытекает как из содержания п. 1 ст. 616 ГК РФ, в которой речь идет об обязанностях по капитальному ремонту арендованного имущества, так и из содержания п. 2 этой статьи, которым на арендатора возлагаются обязанности по надлежащему содержанию и текущему ремонту имущества. Расширительное толкование вышепоименованной нормы не может быть признано обоснованным, так как допущение возможности возложения на арендатора обязанности оплаты расходов, связанных с содержанием имущества, не являющегося объектом аренды, позволит возложить на него же и обязанности по текущему ремонту такого имущества, что будет явно противоречить как положениям ст. 210 ГК РФ, так и смыслу законодательства об аренде.
    Помимо вышеуказанных проблем, одним из наиболее важных вопросов, связанных с арендой помещений, является вопрос правомерности возложения на арендатора обязанности по заключению договора с управляющей многоквартирным домом компанией при аренде нежилых помещений в жилом доме и несения арендатором расходов по содержанию общего имущества многоквартирного дома. По данному вопросу сложилась единообразная судебная практика, основывающаяся на ст. 161, 162 ЖК РФ, в силу которой возложение на арендатора обязанностей по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов недопустимо. Указанная позиция была высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 и подтверждена Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15222/11 по делу N А40-99124/10-37-796.
    Выводы суда основаны на положениях ГК РФ, согласно которым расходы на содержание арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник, если иное также не установлено законом или договором. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, они же и несут бремя его содержания. Каждый участник такой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также расходов по его содержанию и сохранению. Таким образом, именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Условиями договора аренды это правило не может быть изменено, ввиду того что собственник не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества многоквартирного дома, с третьим лицом. Подобный договор аренды не порождает обязательств арендатора перед управляющей компанией.
    По общему правилу, установленному п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Как уже было сказано выше, ст. 654 ГК РФ сторонам предписано при заключении договора аренды здания или сооружения согласовывать размер арендной платы под страхом признания договора с отсутствием условия о согласованной цене аренды незаключенным. Представляется, что указанные положения справедливы и для договора аренды части здания — помещения. Таким образом, сторонам при заключении договора аренды, объектом по которому является помещение, необходимо тщательно рассматривать вопрос о размере арендной платы и расходах по содержанию арендованного имущества. Арендатору, во избежание излишних расходов, связанных с арендой, необходимо проверять обоснованность возложения на него обязанностей по уплате дополнительных платежей за содержание и эксплуатацию имущества, не являющегося непосредственным объектом аренды. В нынешних экономических условиях это не является большой проблемой, так как рынок аренды помещений достаточно насыщен и арендаторы обладают большой свободой выбора.
    Арендодатели вынуждены менять подход к аренде своих объектов, применяя иные принципы формирования стоимости аренды, в том числе снижая размер спорных дополнительных расходов. Наиболее обоснованным представляется такое планирование финансовой деятельности арендодателей, при котором эксплуатационные, коммунальные и иные расходы включаются в базовую ставку арендной платы, пусть даже и в ущерб возможности оперативно перекладывать рост таких расходов на арендаторов. Между тем такой принцип формирования стоимости аренды позволит арендодателям избежать судебных процессов, в ходе которых пункты договора, в силу которых на арендатора возлагаются дополнительные расходы, могут быть признаны недействительными, а с арендодателя взыскано неосновательное обогащение за весь период действия договора аренды. Безусловно, согласование такого важного договора, каким является договор аренды офисного помещения, стоит доверять опытным юристам, имеющим богатый опыт разрешения преддоговорных споров и споров, связанных с исполнением договора аренды.

    Интересно почитать:  Как Указать Показания Счетчика Воды Через Интернет

    О взыскании задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением, расторжении договора аренды и принудительном освобождении незаконно занимаемого помещения

    Исковое заявление предъявлено о взыскании 32658 руб. 06 коп. задолженности по арендной плате за пользование нежилым помещением по договору аренды от 01.01.1995 N 1233, расторжении договора аренды и принудительном освобождении незаконно занимаемого помещения.

    В соответствии с распоряжением Губернатора Кировской области от 01.09.1999 N 1044 арендодателем по договору аренды от 01.01.1995 N 1233 с 01.11.2000 становится администрация г. Кирово-Чепецка, о чем новый арендодатель уведомил ООО письмом от 20.10.2000 исх. N 1663/01-25.

    Взыскание платы за фактическое пользование помещением

    Помещение находилось в собственности физического лица (ФЛ1), с которым арендатором (филиалом юр. лица) был заключен договор аренды, арендная плата вносилась. ФЛ1 передало право собственности на помещение своему родственнику — ФЛ2, в связи с чем договор аренды был расторгнут, помещение по акту возвращено от арендатора к ФЛ1. ФЛ2 передал арендатору акт приема-передачи и новый договор аренды ровно с такими же условиями, которые содержались в договоре с ФЛ1. Арендатор фактически находится в помещении, принадлежащем ФЛ2 более двух месяцев, но не подписывает договор аренды и акт приема-передачи помещения, ссылаясь на долгое согласование с головным офисом. Арендную плату не вносит. Что необходимо сделать арендодателю (ФЛ2) для возможного взыскания платы за фактическое пользование помещением, если договор так и будет подписан арендатором?

    Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Поэтому Вам необходимо составить и направить контрагенту 2 документа. Предложение заключить договор. В котором нужно указать, что Вам направляется новый договор аренды, в который включено условие о том, что права и обязанности сторон распространяются на период предшествующий его подписанию (указать период фактического пользования помещением), потребовать арендную плату за прошедшее время (ст. 425 ГК РФ). Сам договор в двух экземплярах с внесенными изменениями (Документы нужно отправить заказным письмом с описью вложения. Это важно, поскольку квитанция и опись вложения будут представлены в суд в качестве доказательств).
    Предложить рассмотреть оферту в разумный срок (если контрагент находится в том же населенном пункте, то можно предоставить 2 недели).
    В случае отказа (если контрагент не ответит), ему нужно направить претензию об истребовании имущества из незаконного владения, взыскания неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 1102, 1103, 395 ГК РФ Когда можно начислить проценты за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ), Двенадцать нюансов взыскания неосновательного обогащения. Что учесть перед спором в суде.
    Основанием возникновения обязательства вернуть неосновательное обогащение, может быть не только расторжение договора, но и незаключенный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.13 № А51-15943/2011).

    Интересно почитать:  Где взять финансовый лицевой счет на квартиру

    Взыскание задолженности по договору аренды недвижимости

    Судом указано, что по условиям договора передаваемая в аренду площадь находится в состоянии, отвечающем требованиям к эксплуатируемым нежилым торговым площадям для оказания услуг и осуществления торговой деятельности, арендатор обязался не производить перепланировок и переоборудования помещений, в том числе инженерных систем, без согласия арендодателя.

    После истечения срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны истца. Следовательно, указанный договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса, пункт 7.4.1 договора аренды).

    Расходы собственников и арендаторов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме: правовое регулирование и судебная практика (Киракосян С

    Размер расходов на содержание нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме не может устанавливаться произвольно. Расходы на содержание общего имущества должны быть соразмерны утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества N 491). Расходы на коммунальные услуги определяются исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления в порядке, предусмотренном договорами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Расходы на услуги связи, Интернет и иные услуги также определяются условиями договора с организациями, предоставляющими соответствующие услуги.
    Таким образом, бремя расходов на содержание арендованного помещения, включая расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, в силу законодательной презумпции несет собственник помещения (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Исключения из презумпции могут быть предусмотрены законом или договором.
    Одно из таких исключений закреплено в п. 2 ст. 616 ГК РФ: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды». Следуя положению п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендодатели — собственники нежилых помещений включают в договор аренды условия о компенсации арендатором стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, связанных с содержанием помещения, путем оплаты по счетам, выставляемым исполнителями услуг, а иногда и обязывая арендатора заключать договоры с такими исполнителями.
    Подобные условия договора аренды, несомненно, выгодны собственнику помещения, который, получая арендную плату, желает временно устраниться от содержания помещения, возложив все связанные с ним финансовые, организационные и технические вопросы на пользователя помещения. К тому же собственнику помещения экономически невыгодно самому принимать от арендатора плату за содержание и коммунальные услуги, ведь подобную плату Минфин России и суды рассматривают в качестве дохода арендодателя, который облагается налогом. Для того чтобы уйти от уплаты налогов, собственники помещений придумывают различные механизмы:
    — заключают агентские договоры или соглашения о возмещении расходов на жилищно-коммунальные услуги. В случае с агентским договором арендодатель выступает посредником в расчетах между исполнителем услуг и арендатором. Поскольку агентский договор является возмездным, арендодатель за выполнение функций агента определяет вознаграждение. При этом арендодатель выставляет арендатору счет на оплату жилищно-коммунальных услуг, который составляется на основании аналогичных счетов исполнителей услуг (с приложением их копий), и готовит отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения [1, с. 25];
    — выставляют арендатору счета на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом дополнительных (накладных) расходов от 1,5 до 10%. Так, по одному из дел суд удовлетворил требования арендодателя к арендатору по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и услуг связи. Как следовало из договора, арендодатель выставляет счета на оплату названных услуг с учетом начисления на сумму платежа 10% в качестве накладных расходов .
    ———————————
    Минфин считает, что сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг от арендатора есть не что иное, как доход арендодателя, который учитывается при УСН (см.: письмо Минфина России от 21.03.2017 N 03-11-11/16222).
    Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10.
    Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-26177/2012.

    Одним из наиболее спорных условий договора аренды нежилого помещения является вопрос арендной платы. Арендная плата может быть определена как фиксированная сумма, включающая в себя все виды расходов на оказываемые собственником помещения услуги, либо состоять из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть представляет собой плату за пользование помещением (офисом, магазином, торговым павильоном), переменная — возмещение расходов на содержание арендованного помещения, включая стоимость коммунальных услуг, услуг связи, Интернета и иных расходов, необходимых для обеспечения использования арендованного помещения по назначению.

    Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором

    Из материалов дела следует, что 01.10.2013 между обществом (арендатором) и предпринимателем (арендодателем) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому обществу переданы в аренду нежилые помещения. Срок аренды установлен сторонами с 01.10.2013 по 31.08.2014. Обращаясь в арбитражный суд с иском, предприниматель указала на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, что привело к образованию задолженности по уплате арендной платы за период с 01.06.2014 по 31.08.2014. Арбитражный суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, поскольку материалами дела подтверждается наличие воли ответчика на расторжение договора и фактическое освобождение помещений 06.06.2014. Ответчик обязан оплатить пользование помещениями за период с 01.06.2014 по 06.06.2014 в размере 68 257,99 и с учетом оплаты в июне 2014 65000 руб. в счет арендных отношений удовлетворению подлежат требования истца на сумму 3 257,99 руб. Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, однако наличие отказа истца от части требований явилось основанием для прекращения производства по делу в этой части, в сумме 682 580 руб.

    Судебная коллегия, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных судом обстоятельств и следующих норм права. Арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор – факт внесения платежей за пользование этим имуществом. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Согласно пункту 7.8 договора, он может быть расторгнут в одностороннем порядке, при этом сторона, выступившая инициатором расторжения договора, должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до момента расторжения договора в письменном виде. Судами установлено и следует из представленных в дело доказательств, что общество письмом уведомило предпринимателя о расторжении с 01.05.2014 договора в связи с тяжелым финансовым состоянием предприятия, а также о графике освобождения арендуемых площадей (1 – 10 апреля – складские; 11 – 20 апреля – производственные; 21 – 30 апреля – офисные) письмом от 10.02.2014. Указанные письма вручены истцу 28.02.2014. Принимая во внимание предусмотренный договором альтернативный вариант вручения писем под роспись, суды обосновано пришли к выводу о расторжении договора по истечении трех месяцев с момента уведомления об этом арендодателя – 31.05.2014. Между тем, судами установлено, что в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что общество после расторжения договора (31.05.2014) фактически осуществляло хранение по разрешению истца, в июне 2014 года части оборудования в помещениях и допуск сотрудников для его вывоза, что свидетельствует о фактическом занятии спорных помещений до 06.06.2014. Отклоняя довод кассатора об отсутствии акта возврата спорных помещений, суд округа исходит из того, что акт приема-передачи здания, сооружения или помещения не является единственным допустимым доказательством возврата имущества арендодателю. Суд установил, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о том, что фактически спорные помещения были освобождены 06.06.2014. Доказательств об использовании спорных помещений после 07.06.2014, в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, установив факт оплаты обществом в июне 2014 года предпринимателю 65 000 руб., суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в сумме 3 257,99 руб. На основании изложенного выводы апелляционного суда являются правильными, сделаны по результатам оценки совокупности доказательств и доводов, приведенных лицами, участвующими в деле, и основаны на верном применении норм материального и процессуального права.

    Требования о взыскании задолженности за пользование нежилым муниципальным помещением и о выселении из занимаемого нежилого помещения удовлетворены, так как факт отсутствия государственной регистрации договора аренды спорного помещения, а также факт ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей по внесению арендных платежей подтверждены материалами дела

    Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

    В судебном заседании истец уменьшил размер исковых требований и просит взыскать с ответчика 484 руб. 56 коп. неосновательного обогащения за период с 13 мая 2009 года по 28 мая 2009 года и 274 руб. 48 коп процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01 февраля 2008 года по 16 июня 2009 года. Требование о выселении ответчика истец не заявляет, так как спорное помещение освобождено ответчиком добровольно в процессе рассмотрения дела.

    Ссылка на основную публикацию