Доверительное Управление Недвижимостью Бухгалтерский И Налоговый Учет

Бухгалтерский учет: Особенности бухгалтерского учета и налогообложения доверительного управления предприятием (часть 1)

Необходимость введения института доверительного управления предприятием как имущественным комплексом в современных условиях связана со стремлением организовать более эффективное управление хозяйственной деятельностью и имуществом, и прежде всего государственным имуществом.

5) договор доверительного управления вступает в силу только с момента фактической передачи имущества, являющегося объектом управления. В противном случае договоренность оформляется предварительным договором с описанием существенных условий будущей сделки;

Доверительное управление имуществом: договор, бухгалтерский учет, налогообложение

Следовательно, сумма вознаграждения, полученная доверительным управляющим от учредителя управления (доход от реализации), а также сумма расходов, понесенных в рамках исполнения договора доверительного управления, если в договоре не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления, учитываются доверительным управляющим для целей налогообложения прибыли.

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему, и последний обязан во всех сделках с третьими лицами указывать, что он действует в качестве доверительного управляющего, т.е. подчеркивая тем самым, что данная сделка совершается не в его личных интересах, а в интересах третьего лица. Несмотря на это, доверительный управляющий не является представителем, поскольку не являются представителями лица, действующие хотя и в чужом интересе, но от своего имени, как это установлено в гл. 10 "Представительство. Доверенность" ГК РФ.

УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ ПО ДОВЕРИТЕЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ

В соответствии со ст. 102 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление; последняя обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Если учредитель не является выгодоприобретателем, то в состав его расходов может быть включено только вознаграждение доверительного управляющего, при условии, что договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора. Все остальные расходы, связанные с осуществлением договора, включаются в состав расходов у выгодоприобретателя, а доходы, полученные им от доверительного управляющего, включаются в состав его прочих доходов.

Доверительное управление — указания есть, а ясности нет

Доверительный управляющий в пределах, установленных договором, осуществляет правомочия собственника и вправе совершать с переданным ему имуществом любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя с обязательным указанием своих полномочий (после наименования доверительного управляющего должна быть проставлена пометка ДУ).

Доверительное управление имуществом как вид гражданско-правовых отношений регулируется главой 53 ГК РФ. Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Упрощенцу — о договоре доверительного управления (И

Доверительным управляющим согласно ст. 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Это связано с тем, что деятельность по доверительному управлению имуществом направлена на извлечение прибыли или иной выгоды из имущества. Поэтому в качестве доверительного управляющего могут выступать лица, в правоспособность которых входит способность осуществлять предпринимательскую деятельность.

Объект налогообложения налогоплательщик может изменять ежегодно, но только с начала налогового периода и при уведомлении об этом налогового органа до 20 декабря года, предшествующего году, в котором предполагается изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект налогообложения (п. 2 ст. 346.14 НК РФ).

Налоговый учет операций по сдаче в аренду имущества, полученного в доверительное управление

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги. Права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Полученное в доверительное управление помещение может быть сдано доверительным управляющим в аренду. Поскольку сдача в аренду имущества является одним из видов деятельности учредителя управления, выручка от сдачи помещения в аренду на отдельном балансе по договору доверительного управления должна признаваться доходом от обычных видов деятельности. Согласно Плану счетов для учета доходов от обычных видов деятельности предназначен счет 90 «Продажи».

Доверительное управление недвижимым имуществом

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельност и п. 4 ст. 1020 ГК РФ . Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизито в ч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2021 № 402-ФЗ , должен содержать информацию:

“ Доверительный управляющий исполняет обязанности налогоплательщика НДС, и он обязан представить декларацию, в которой отражаются все хозяйственные операции в рамках как его основной деятельности, так и доверительного управлени я ст. 174.1 НК РФ . Поэтому для целей уплаты НДС счет, с которого перечисляются денежные средства, значения не имеет. Таким образом, доверительный управляющий может уплачивать весь НДС (собственный и исчисленный в рамках договора доверительного управления) со своего расчетного счет а ” .

Доверительное управление имуществом: бухгалтерский учет и налогообложение

Отражение на отдельном балансе доверительным управляющим операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом. При организации бухгалтерского учета доверительный управляющий обеспечивает самостоятельный учет операций по каждому договору доверительного управления имуществом, обособленный от операций, связанных с имуществом доверительного управляющего.

Поступившие денежные средства от учредителя управления для осуществления долгосрочных инвестиций учитываются по кредиту счета 79-1 в корреспонденции с дебетом счетов учета денежных средств. При перечислении денежных средств в счет причитающегося учредителю управления дохода по договору доверительного управления имуществом кредитуются счета учета денежных средств в корреспонденции с дебетом счета 79-1.

Налогообложение по договору доверительного управления имуществом

При этом подчеркивается, что у учредителя управления не образуется не только дохода, при получении положительной разницы, но и убытка, в случае возникновения отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом.

Помимо указанных расходов, уменьшающих налоговую базу, учитываются в целях налогообложения у выгодоприобретателя также и убытки, полученные от использования переданного в доверительное управление имущества в течение срока действия договора доверительного управления.

Бухгалтерские и юридические услуги

На доверительного управляющего, как правило, возлагаются следующие обязанности: Отчуждать указанное имущество доверительный управляющий может, если это прямо разрешено ему договором или законом; — по первому же требованию бенефициара представить отчет по делам, относящимся к управлению имуществом; — передать все полученные доходы и выгоды, если иное не предусмотрено в договоре.

Следовательно, в их состав могут быть включены любые затраты доверительного управляющего, произведенные им непосредственно для исполнения данного договора и не подлежащие возмещению учредителем управления. Учитывая изложенное, рассматриваемые расходы, понесенные доверительным управляющим при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода в виде вознаграждения, и произведенные им для исполнения договора доверительного управления имуществом, могут быть учтены им в составе расходов, связанных с осуществлением доверительного управления в том случае если они не возмещаются учредителем управления.

Типовая учетная политика при наличии доверительного управления

Согласно п. 15 Указаний N 97н управляющая компания в сроки и в порядке, предусмотренных договором, представляет учредителю управления (выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности. При этом представление управляющей компанией данных об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных при исполнении договора, не может осуществляться позднее сроков, установленных Законом N 402-ФЗ.

Так как обособленный учет ведется управляющей компанией в интересах учредителя управления, то доходы и расходы в рамках договора доверительного управления представляют собой доходы и расходы учредителя управления. Следовательно, бухгалтерский учет операций, совершаемых в рамках доверительного управления, ведется управляющей компанией в соответствии с учетной политикой организации — учредителя договора доверительного управления. Это подтверждается и Указаниями об отражении в бухгалтерском учете организаций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными Приказом Минфина России от 28 ноября 2021 г. N 97н (далее — Указания N 97н).