Основные Методы Оценки Рыночной Стоимости Земельных Участков

Как оценивается рыночная стоимость земельного участка

Согласно статье 3 Федерального закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость — это наиболее разумная цена, по которой изучаемый участок может быть продан на общедоступном рынке при конкурентных обстоятельствах, когда участники мыслят рационально, имея все необходимые информационные сведения, а на стоимости имущества не отражаются чрезвычайные неестественные обстоятельства, то есть когда:

При проведении оценивания земельного участка без выезда стоимость услуг примерно составит 3500 рублей. Если оценка требует обязательного выезда на место, то оплата обойдется около 6000 рублей. Стоит учитывать, что плата за оценивание может разнится в зависимости от субъекта, но разница не будет большой.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности – допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

2. Метод извлечения. Также предусматривает анализ улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости. Таким образом, получается цена продажи земельного участка. Метод дает хороший результат, когда доля улучшений и общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости невелика.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по разме­рам, но относительно схожи по параметрам.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Вначале оценивается общая стоимость застроенного участка, а затем вычитается стоимость зданий и сооружений и получаем стоимости земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым районам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика

• 1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;
• 2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:
• 3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;
• 4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.
• 5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков Минимущества РФ от 06 марта 2021 г. № 568-р предусмотрена следующая последовательность действий по дисконтированию доходов и расходов при предполагаемом использовании земельных участков:

Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных. Объектом оценки стоимости земли могут выступать как свободные от застройки земельные участки, так и земельные участки (собственно земля) в составе единого имущественного комплекса или объекта недвижимости. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объектами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наиболее эффективному использованию.

Метод оценки рыночной стоимости земельных участков

Может возникнуть необходимость в получении консультаций у специалистов по различным инженерным вопросам, архитекторов. В смету должны быть включены все платежи за получение различных разрешений. Учитывается также плата за страхование гражданской ответственности, по закладным, комиссия за финансирование. Проводится расчистка земли, съемка и межевание будущих участков и дорог, проводятся различные плановые и топографические изыскания. Подобная деятельность требует дополнительных затрат, которые включают расходы на прокладку дополнительных улиц, дренажные работы, создание канализационных и коммунальных сетей, продажные издержки. Кроме того, первичный застройщик должен правильно распределить накладные расходы, косвенные расходы и необходимую прибыль.

Метод представляет собой модификацию метода сравнения продаж сравнительного (рыночного) подхода и предполагает наличие данных по недавним продажам уже застроенных объектов. В основу метода аллокации положен стоимостной принцип сбалансированности — допущение, что соотношение между землей и зданиями и сооружениями в стоимости конкурирующих между собой объектов одинаково.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков

­ расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Как проводится оценка рыночной стоимости земли

• в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
• в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
• в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Методы оценки рыночной стоимости земельного участка

расчет суммы земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка.

Чистый операционный доход равен разности действительного вахтового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный: валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Рыночная стоимость земли: какие существуют методы оценки

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Все указанные методы следуют определённым формулам вычисления стоимости, процессам, происходящим во время оценивания, а также условиям, при которых стоит применить тот или иной метод для конечной оценки. Описать их все невозможно из-за огромного обилия информации относительно каждого способа.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных о недавних сделках (за три ? шесть месяцев). Основан он на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно — планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.