Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

Переуступка квартиры в новостройке

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

-Действительно, квартиры по «переуступке» — достаточно частое явление на рынке недвижимости в сегменте новостроек. Нередко стоимость таких квартир по факту оказывается дешевле, чем у застройщика, ведь, «старый» дольщик может уступить свои права требований по своему договору долевого участия с застройщиком любому лицу за любую цену и никаких ограничений на этот счет не существует. А для того, чтобы потенциальный «покупатель» из всех предложений в данном строящемся жилом комплексе выбрал именно эту квартиру, а не другую, «продавец» выставляет ее по более низкой цене, чем аналогичные предложения. В конечном итоге в накладе здесь никто не остается. Покупатель имеет возможность купить дешевле, а продавец – достаточно быстро продать и получить деньги.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Василий Шарапов («Сити-XXI век») также указывает, что сговорчивость застройщика во многом зависит от того, погашен ли долг долевого инвестора перед застройщиком на все 100% или имеются задолженности. Если квартира оплачена не до конца, застройщик будет пристально изучать финансовую состоятельность нового долевого инвестора и, если найдёт какие-то изъяны, может отказаться от сделки. «Дело в том, что по юридическим правилам право требования должно переводиться на нового долевого инвестора с переводом долга по внесению оставшихся не оплаченными в пользу застройщика долевых инвестиций, — говорит специалиста. – Поэтому для застройщика имеет значение способность нового должника исполнить свои обязательства по оплате долевых инвестиций. В этом случае застройщик может предложить новому долевому инвестору погасить долг прежнего долевого инвестора досрочно в пользу застройщика в обмен на свое согласие по сделке передачи права требования к застройщику».

«Обычно застройщик дает согласие на сделку, – Василий Шарапов («Сити-XXI век»). – Однако, с его стороны за оказание юридических или иных услуг, связанных с переходом права требования к новому инвестору, может взиматься отдельная комиссия по договоренности сторон сделки. Ее размер и наличие как таковой зависит от политики конкретного застройщика и фактических договоренностей между сторонами сделки и застройщиком».

Приобретение квартиры по переуступке: «подводные камни» оформления

Кстати, право требования можно переуступить нескольким цессионариям. Но лишь в том случае, если в будущей квартире как минимум две комнаты. Как сказано в 5-м пункте информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 30.10.2021 № 120, уступить часть прав по обязательству можно, если предмет исполнения этих обязательств делим. А в соответствие с 133-й статьей Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, которую невозможно разделить без изменения функционального назначения. Другими словами, однокомнатную квартиру нельзя переуступить двум цессионариям, а двухкомнатную – можно.

В третьих, договор цессии не должен противоречить действующему законодательству. К примеру, запрещено переуступать право требования по договорам соинвестирования, предварительным договорам купли-продажи и другим схемам, которые не соответствуют 214-ФЗ. В суде такие сделки могут быть признаны недействительными.

Что это такое переуступка квартиры в новостройке: риски, подводные камни, как правильно купить или продать квартиру по переуступке и сколько она стоит

Если квартира продается за ту стоимость, за которую она ранее была куплена, тогда никаких налогов оплачивать не нужно, но декларацию подавать все же необходимо. Иначе налоговые инспектора обяжут к оплате штрафа за отсутствие декларации, но предварительно вышлют уведомление.

Сколько стоит налог на прибыль, т.е. на разницу стоимости при продаже квартиры и после. Он равен 13 % от полученной прибыли. К примеру, квартира стоит 3 000 000 рублей. Инвестор продал её за 3 500 000 рублей, соответственно выгода составила 500 000 рублей. Сумма налога будет 65 000 рублей.

Переуступка квартиры в новостройке — подводные камни

• Первый покупатель не может полностью отвечать за действия строительной компании перед будущим владельцем жилой недвижимости;
• Возможны различные действия мошенников при заключении такого типа договора. И это несмотря на то, что все договоры такого плана должны всегда проходить регистрацию в государственных организациях;
• Договор переуступки может и не иметь юридической силы. Это бывает в том случае, если банк – кредитор или строительная компания не были заранее оповещены первым покупателем о продаже квартиры по переуступке.

1. Если дом, в котором находится подаваемая квартира, уже сдан в эксплуатацию, то стоить процесс переуступки будет более ста тысяч рублей;
2. Когда здание находится еще в процессе строительства, то стоимость переуступки прав будет составлять около ста тысяч рублей.

Стоит ли покупать квартиру в новостройке по переуступке

Продать квартиру в тот временной период, когда идет процесс сдачи готового дома, и недвижимость оформляется в собственность, нельзя. Однако оформление может растянуться на месяцы, а многие инвесторы не желают тратить время на ожидание. Ведь время и инфляция сведут все усилия по вложениям на нет, поэтому лучшим моментом для продажи квартиры, купленной с целью вложения денег, является период до сдачи здания.

Основным преимуществом приобретения квартиры по переуступке является более низкая цена. Чаще всего переуступают свои права профессиональные инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость на самых ранних этапах строительного процесса, когда еще роется котлован, и закладывается фундамент. Они подвергают свои деньги определенному риску, ведь никогда нет полной гарантии того, что застройщик окажется добросовестным и порядочным и доведет строительство до конца.

Какие подводные камни при приобретении квартиры

1. Технические. Не оказывают влияния на право собственности, однако, обнаружив себя, могут существенно подпортить впечатления от проживания в квартиры. Так, к техническим рискам можно отнести несанкционированную перепланировку, вывоз хозяином из квартиры после ее продажи мебели, сантехники и бытовых приборов, а также и другие.
2. Юридические. Более опасные риски, которые вполне могут привести к утрате права собственности на купленную квартиру, в том числе и через утомительное судебное разбирательство. На устранение именно таких рисков надо бросить все свои силы.

1. Проследите за правильностью составления договора купли-продажи. Рекомендуется привлечь специалиста по недвижимости или юриста, чтобы тот убедился в том, что подписанный договор содержит всю необходимую информацию и имеет силу.
2. Для взаиморасчета выбирайте только надежные и проверенные методы оплаты – банковская ячейка или аккредитив. Наличные для оплаты квартиры использовать весьма небезопасно, и, если вы решились на такой шаг, обязательно возьмите расписку.

Переуступка квартиры в новостройке подводные камни

Документы будут готовы чрез 10 дней Важно при оформлении: Покупатель получает документы, которые относятся к первичной сделке Платежки, соглашения, дополнительные документы Покупатель проверяет предоставленные документы Чтобы убедиться в том, что сделка будет юридически чистой Как продать такое жилье Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика. Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.
В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2021 году

Стоит пересмотреть документы застройщика

• свидетельство о регистрации фирмы;
• устав;
• учредительские документы;
• разрешение на строительство;
• бухотчеты за квартал;
• кадастровый паспорт на земельный участок;
• образец проектной декларации;
• справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство

Далее собирают документы и разрешения на проведение сделки При покупке жилья в ипотеку стоит подписать закладные и составить кредитное соглашение. Нужно также получить согласие супруга. Продавец уведомляет о своем намерении застройщика и получает от него разрешение. Получает справку, что подтвердит отсутствие задолженности.Необходимые документы:

1. Права требования нужно документально удостоверить.
2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
4. Договор подлежит регистрации.
5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Ключевой риск для продавца – это задержка оплаты права требования со стороны покупателя. Снизить этот риск можно с помощью механизма банковских ячеек, а также банковских аккредитивов. Суть последнего, разъясняет Василий Шарапов, в том, что покупатель кладет средства, причитающиеся продавцу, на специальный аккредитивный счет в банке. Продавец получает доступ к этим средствам после того, как предъявит в банк-держатель аккредитивного счета зарегистрированное дополнительное соглашение к ДДУ о переходе права требования к новому долевому инвестору. Единственный минус этого механизма в том, что банк берет приличную комиссию за эту услугу – 1% или даже более от суммы средств, отмечает эксперт. Поэтому в тех случаях, когда это допустимо по закону, стороны сделки могут рассчитаться наличными, арендовав банковскую ячейку – это тоже надёжно и существенно дешевле аккредитива.

У сделки по переуступке прав в новостройке можно выделить несколько аспектов – юридический, экономический и рыночный. С первым всё достаточно просто: по словам Василия Шарапова, юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» , юридические риски продавца в подобной сделке минимальны. Обычно основную часть юридических рисков при переуступке несет покупатель, то есть новый долевой инвестор, которой займет в контракте с застройщиком место прежнего долевого инвестора.