Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Неустойка с застройщика: судебная практика

Взыскание денежной компенсации с застройщика при невыполнении одного из пунктов договора по долевому участию до сдачи дома. Под самим названием «неустойка» подразумевается определенная сумма, которая назначается к уплате застройщиком гражданину в судебном порядке.

1. Статья номер три повествует о необходимости регистрации строительной компании соответствующим образом. Так как не все застройщики имеют право привлекать деньги от дольщиков для осуществления долевого строительства. В связи с этим фактором в соответствии со статьей № 3.1 ФЗ все строительные организации должны и обязаны указывать подробные сведения о себе.
2. Статья № 4 — регулирует вопрос заключения договора долевого строительства.
3. Стоимость официального соглашения, из которого ведется вычисление суммы неустойки, регулируется статьей номер пять.
4. Статья № 6 регулирует вопрос расчета неустойки. Она определяет срок передачи объекта долевого строительства новому собственнику.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

С принятием . » стала равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком является гражданин, то 1/150 ставки рефинансирования. То есть появилась специальная норма закона, которая снизила ответственность застройщика. Казалось бы, теперь суды должны взыскивать с застройщика, вовремя не построившего дом, , размер которой не может составлять менее установленной специальным законом. Но нет, суды как «резали» неустойку, так и продолжают. При этом, судами общей юрисдикции, как при просрочке передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве, так и по другим делам, характеризуется двумя чертами: 1) суд снижает по неустойку в десятки, а то и сотни раз; 2) суд ничем не мотивирует такое уменьшение неустойки, по сути снижает размер неустойки произвольно (голословное указание на несоразмерность наступившим последствиям сложно назвать мотивировкой). Ради справедливости следует также отметить, что встречаются в судебной практике случаи взыскания неустойки по договору долевого участия в строительства, сниженной не в десятки, а всего в несколько раз.

«Суд пришёл к выводу о том, что в данном случае неустойка в размере 150 000 рублей, о взыскании которой требует истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, поскольку составляет практически четвертую часть стоимости квартиры, в связи с чем, счёл необходимым уменьшить её до . рублей и взыскать с ответчика в пользу истца. ( года № 2-872/2021)

Решение суда о взыскании неустойки с застройщика

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании представил отзыв на исковое заявления, по доводам которого согласился с просрочкой исполнения обязательств ответчиком, однако данная просрочка имела место в силу объективных уважительных причин, просил суд уменьшить сумму неустойки, применив ст. 333 ГК РФ, а также уменьшить размер морального вреда. Так представитель ответчика пояснил, что реализация инвестиционного проекта по реформированию части производственной территории общей площадью 43 га по адресу: осуществлялась на основании инвестиционного контракта, заключенного Правительством Москвы во исполнение распоряжения Правительства Москвы от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 2.4. контракта предполагалось, что проектирование и строительство городских инженерных коммуникаций и сооружений, обеспечивающих строительство инвестиционного объекта будет осуществляться в пределах выделенных лимитов капитальных вложений городским инвестором — Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции . Однако городской инвестор свои обязательства не выполнил, производил работы по проектирования и строительству инженерных коммуникаций настолько медленно, что темпы строительства жилых корпусов значительно опережали темпы строительства городских инженерных коммуникаций. В результате ДД.ММ.ГГГГ на заседании градостроительной земельной комиссии принято решение о возложении функций заказчика-застройщика по проектированию и строительству городских инженерных сетей на ответчика, также был продлен срок реализации строительства жилого комплекса до ДД.ММ.ГГГГ без применения штрафных санкций к инвестору, т.е. ответчику. Данное обстоятельство, которое ответчик не мог предвидеть при заключении договора с истцом, напрямую повлияло на просрочку исполнения обязательства ответчика по передаче объекта истцу. Кроме того, для строительства жилого комплекса был привлечен генподрядчик ЗАО « Мосфундаментстрой-6», с которым заключен договор генерального подряда. Вследствие систематических нарушений им своих обязательств по договору генерального подряда ФИО9 приняло решение о его расторжении. В течение длительного времени ЗАО «Мосфундаментстрой-6» противодействовал продолжению строительства жилого комплекса, в т.ч. подготовительных мероприятиям к передаче помещений в корпусе 11 путем удержания строительной площадки, запрещения доступа сотрудников истца к строящимся объектам для контроля над их состоянием.

Согласно п. 2.3 Договора, долевой взнос участника долевого строительства определяется сторонами в размере . Внесение всей суммы производится в срок не позднее 3 банковских дней с даты заключения договора путем наличного перечисления соответствующей суммы на расчетный счет застройщика (л.д. 7)

Неустойка за нарушение срока передачи объекта долевого строительства

Тем не менее, совсем недавно появилось еще одно разъяснение Верховного суда РФ по данной проблематике, которое определяет некоторые рамки судебного усмотрения при решении вопроса о снижении неустойки. 24 марта 2021 года Президиумом Верховного суда РФ был принято постановление № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Налицо коллизия законов: один закон содержит чёткую формулу расчета неустойки, которую должен уплатить застройщик при нарушении сроков передачи объекта долевого строительства, а с другой стороны другой же закон позволяет эту неустойку снизить. По вопросу применения закона в таких случаях вышли некоторые указания Верховного суда РФ.

Взыщем неустойку по долевому строительству с оплатой наших услуг после получения вами денег с застройщика

— что можно взыскать с застройщика помимо неустойки;
— какая в данный момент сложилось судебная практика по неустойке в долевом строительстве;
— в каких размерах судом могут быть снижена неустойка по ст. 333 ГК РФ;
— какие суды снижают неустойку в большей, а какие в меньшей степени;
— какие будут предприняты действия, чтобы неустойка была снижена судом в наименьшей степени;
— как взыскать неустойку в Арбитражном суде, чтобы не связываться с городскими и районными судами;
— почему лучше неустойку в строительстве не копить, а подавать иски по неустойке в долевом строительстве частями.

—
Обычно суды общей юрисдикции в Москве и Московской области компенсируют услуги юристов в сумме не более 20 тысяч рублей, независимо от суммы, указанной в иске .
— (переплата процентов по кредиту и найм жилья).
Если суд удовлетворяет такие требования, то обычно в полном объеме.
Однако доказать убытки возможно далеко не во всех случаях и это тема отдельного разговора.
Убытки в обязательном порядке должны подтверждаться документально (расписка, кассовый чек, приходный кассовый ордер и др.).
Мы заявлям убытки всегда, когда есть возможность подтвердить расходы документально.
—
Взыскиваются практически всегда в полном объеме, если доверителем указаны полномочия только по конкретному делу о взыскании неустойки по долевому строительству.
—
Обычно суды присуждают не более 10 — 20 тысяч рублей, сумма указанная в иске особой роли не играет.
При этом, основная задача юриста доказать наличие причинно-следственной связи между вредом, который понес дольщик (заболевание, потеря работы, плохие жилищные условия и другое) и нарушением сроков долевого строительства.

Взыскание неустойки по долевому строительству

При срыве сроков сдачи объекта или передаче жилья в ненадлежащем состоянии, строительной компании придется оплатить пени в размере 1/300 ставки по программе рефинансирования Центрального российского банка, которая действует на момент исполнения обязательств по договору, от стоимости по долевому договору за каждый просроченный день.

1. Указывается дата составления договора, основные пункты договора, права и обязанности каждой стороны.
2. После чего необходимо описать, какие пункты договора нарушил застройщик.
3. Заявитель указывает возможный размер неустойки, опираясь на количество просроченных дней и ставку рефинансирования банка.
4. Кроме того, если истец считает, что данным фактом ответчик нанес ему моральный ущерб, в заявлении также нужно указать на это и определить возможный размер выплаты морального вреда.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Решение суда застройщиком не исполнено, в связи с чем истец вновь обратился в суд с иском, в котором просил взыскать с ответчика неустойку, предусмотренную статьей 23 Закона о защите прав потребителей, и компенсировать причиненный ему бездействием ответчика моральный вред за период после вступления решения суда в законную силу и до момента предъявления нового иска.

С принятием закона «Об участии в долевом строительстве . » законная неустойка стала равна 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, а если дольщиком является гражданин, то 1/150 ставки рефинансирования. То есть появилась специальная норма закона, которая снизила ответственность застройщика. Казалось бы, теперь суды должны взыскивать с застройщика, вовремя не построившего дом, неустойку , размер которой не может составлять менее установленной специальным законом. Но нет, суды как «резали» неустойку, так и продолжают. При этом, уменьшение неустойки судами общей юрисдикции, как при просрочке передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве, так и по другим делам, характеризуется двумя чертами: 1) суд снижает по ст. 333 ГК РФ неустойку в десятки, а то и сотни раз; 2) суд ничем не мотивирует такое уменьшение неустойки, по сути снижает размер неустойки произвольно (голословное указание на несоразмерность наступившим последствиям сложно назвать мотивировкой). Ради справедливости следует также отметить, что встречаются в судебной практике случаи взыскания неустойки по договору долевого участия в строительства, сниженной не в десятки, а всего в несколько раз.

Судебная практика по неустойке в долевом строительстве

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

• В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
• Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;

Неустойка по договору долевого участия в строительстве

Какие же тенденции прослеживаются при решении вопроса судами о снижении размера неустойки в 2021 году? Автором проведено большое количество дел о взыскании неустойки как в судах г.Москвы, так и в судах Московской области, а также в Мосгорсуде и Мособлсуде.

Также интересна практика Московского областного суда и Московского городского суда по делам по апелляционных жалобам на решения судов первой инстанции. В подавляющем большинстве случаев такие решения оставляются без изменения, а апелляционные жалобы без удовлетворения, даже не смотря на то, что при сходных обстоятельствах (один и тот же застройщик, объект, причины просрочки и т.п.) суммы неустойки различаются в несколько раз. Хотя иногда все же размер неустойки может быть и снижен, если она слишком высока, а последствия нарушения обязательств незначительные. В практике автора было дело, по которому Мосгорсудом размер неустойки был даже увеличен.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2021 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Решением Никулинского районного суда города Москвы частично удовлетворены исковые требования С., просившего взыскать с ЗАО «Европейское экологическое общество» неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства в размере 13 171 875 рублей 30 копеек; в пользу истца взыскана неустойка в размере 70 000 рублей. Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Проблемы уменьшения судами неустойки по договорам долевого участия в строительстве

Второй тип последствий, возникающих от нарушения, — имущественная выгода, извлеченная должником из нарушения. Целесообразно ли учитывать данные обстоятельства? На наш взгляд, да. И объясняется это довольно просто. Закон содержит возможность, необоснованно редко используемую кредиторами на практике. Речь идет о последнем абзаце ст. 15 ГК, который относит доходы, полученные должником в связи с нарушением обязательства, к категории упущенной выгоды. Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере, не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Таким образом, дольщик может претендовать на все те имущественные выгоды, которые получил должник в связи с нарушением договора, как на минимум компенсации упущенной выгоды.

Во-первых, все же изначально предъявлять доказательства явного превышения неустойки над убытками должен сам застройщик (должник). Кредитор может не производить свой «контррасчет», и в этом случае судья вполне может не снижать неустойку, если сочтет ее соразмерной. Во-вторых, даже если кредитор решает доказывать убытки, то речь не идет о точной сумме потерь, подтверждение которой и является, как правило, основным камнем преткновения при взыскании убытков. В нашем случае кредитор может ограничиться лишь примерным расчетом фактических убытков, что, как правило, не так уж сложно сделать. В-третьих, не следует забывать, что превышение должно быть явным, т.е. бросаться в глаза, размер неустойки должен расходиться с убытками, скажем, вопиющим образом.