Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры В Новостройке

Предварительный договор купли продажи квартиры

Как видно из этого образца, предварительный договор купли-продажи квартиры начинается с перечисления участников данного договора. Указываются полностью фамилия, имя отчество, дата рождения цифрами в формате «день, месяц, год», паспорт серия и номер, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта, место регистрации согласно паспорту. Если продавцов и/или покупателей больше одного, то остальных участников договора необходимо так же подробно прописывать.

Третий пункт — условия заключения предварительного договора: 3.1 Стоимость продаваемой квартиры, указывается цифрами и прописью; 3.2. Порядок расчета между сторонами: размер задатка и сроки окончательного расчета между сторонами. Суммы так же указываются цифрами и прописью. Пункт 3.3 понятен без пояснения. 3.4. Порядок освобождения квартиры Продавцом. 3.5. Порядок оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

Анатолий Евгеньевич Бакин

Если неосмотрительный шаг уже совершен и вторая сторона не идет на контакт — не отчаивайтесь. Есть все шансы вернуть деньги, если не ждать милости от мошенников и вовремя обратиться за юридической помощью. Винить во всем себя тоже не стоит. Каждое дело индивидуально. Могло произойти и так, что вам предоставили недостоверную информацию. Если бы вы изначально были поставлены в известность об отсутствии права собственности на квартиру, то не стали бы подписывать предварительный договор купли-продажи и перечислять денежные средства. На основании ст. 168 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор, несоответствующий закону, является ничтожной сделкой.

Вообще предварительный договор купли-продажи квартиры – документ довольно мистический, и сделки по нему рискованы даже при грамотном составлении. Но привлекательная цена за жилье часто затмевает все. По факту такой договор ни к чему хорошему не приводит: ни к передаче объекта недвижимости в собственность, ни к завершению строительных работ в срок. «Он порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор в соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ на условиях, предусмотренных предварительным договором». Если договор действительно заключен. Отдавая деньги, вы не покупаете квартиру. Вся загвоздка в том, что даже грамотно составленный предварительный договор не спасет вас, например, от двойной продажи. Предварительный договор, в отличие от договора участия в долевом строительстве, не подлежит государственной регистрации. Следовательно, на одну и ту же квартиру может быть заключено несколько таких договоров.

Покупаем новостройку

Если квартира Вам все же очень нравится, то перед тем как от нее отказываться, можно вступить в переговоры и попытаться изменить не устраивающие Вас моменты, «ведь согласно статье 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон, а это значит, что все условия могут обсуждаться и корректироваться», — говорит Денис Щекотов. И что радует, многие застройщики уверяют, что они готовы к диалогу: «При заключении договора, безусловно, могут обсуждаться любые изменения. Если требования существенны, то мы идем на уступки и изменяем некоторые параметры договора, — рассказывает Александр Хлебников, — правда, есть ряд принципиальных условий, по которым это невозможно. Для нас это пункты по результатам обмеров БТИ, неустойке и стоимости жилья».

Во всем мире практикуется задаток за недвижимость до подписания основного договора купли-продажи. Обычно он составляет 10-20% от ее стоимости и в случае, если покупатель отказывается от сделки, не возвращается. К тому же до штрафов обычно не доходит: «При отказе от покупки и покупателю, и продавцу выгоднее осуществить переуступку прав собственности, причем покупатель даже может заработать на этом, т.к. готовое жилье всегда дороже, чем в строящемся доме», — говорит Александр Хлебников. Правда, переуступка прав тоже, как правило, не проходит бесплатно, за перемену лица в предварительном договоре продавец обычно берет около 2% от стоимости квартиры, но что радует, покупателю не приходится дополнительно оплачивать причитающиеся в таком случае налоги и сборы.

Опасность сделок по ПДКП

Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию. Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.

При заключении предварительного договора купли-продажи стоит помнить о нескольких несложных правилах, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.

Покупать ли квартиру в новостройке по предварительному договору купли-продажи

В п. 1 ст. 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Регистрировать предварительный договор не надо, даже если основной нуждается в госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2021 N 59).

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Жилищный Консультант

Правоустанавливающими документами для застройщика также является свидетельство на землю (либо договор об аренде), на которой возведен дом. В случае, если покупатель требует проектную документацию, застройщик может ограничится декларацией по проекту – этого более чем достаточно.

Ответ: Анастасия, все взаимоотношения сторон при покупке квартиры в новостройке, а также особый правовой режим того, как оформить договор купли-продажи, рассматривается в рамках ФЗ-214. Ответственность в нем определена исходя из пользования денежными средствами покупателя. Таким образом, максимальная неустойка может составлять трехсотую часть от ставки рефинансирования, помноженную на количество просроченных дней.

Анализ: предварительный договор купли-продажи квартиры в непостроенном доме

• Срок в течение которого должен быть подписан договор. Обычно в договоре указывают месяц после регистрации застройщиком права собственности на квартиру но с точки зрения закона это не может являться обусловленной датой, так кА под датой подразумевается календарная дата либо событие которое неизбежно должно наступить, независимо от воли сторон, регистрация права собственности зависит от воли сторон и может быть не проведена вовсе. (банкротство, уклонение застройщика и д.р.).
• Не определен объект купли-продажи. Так как на момент заключения предварительного договора объекта (квартиры) еще не существовало , в дальнейшем её проблематично идентифицировать.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона (как продавец, так и покупатель) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Но если в вашем договоре есть несоответствия закону, как те что приведены выше, застройщик может заявить встречный иск о признание такого договора не заключенным, недействительным либо о расторжение такого договора и просто вернуть вам деньги , а квартира к тому времени будит уже стоить намного дороже.

Предварительный Договор Купли Продажи Квартиры В Новостройке

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

1. Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
2. В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Договор предварительной купли-продажи квартиры

Не секрет, что многие строительные компании, чтобы избежать заключения договора участия в долевом строительстве, предлагают покупателям разного рода «обходные» соглашения. Фантазия сотрудников юридических отделов строительных компаний порождает разного рода договоры и схемы получения денег от жаждущих купить квартиру граждан.

Кроме того, разъясняют юристы, такой договор может быть признан судом недействительным, поскольку общим требованием закона, к предварительным договорам, является строгая определенность предмета договора (квартиры), который не всегда возможно должным образом описать в договоре, поскольку зачастую строительство дома, при заключении договора находится на нулевой стадии. Ведь точное определение таких параметров недвижимого имущества как его площадь, местонахождение не возможно определить до того момента, как дом достроен. Более подробно этот момент разъяснен в разделе юридическая консультация.

Предварительный договор купли продажи недвижимости

Договор отличается от основного тем, что его не нужно регистрировать ни в Росреестре, ни заверять у нотариуса. В этом смысле документ несет определенные риски, если стороны не предоставляют документы, доказывающие, что квартира не находится в обременении (залог, арест, претензии третьих лиц и т.п.).

Если кто-то уклоняется от своих обязательств, любая сторона может обратиться в суд для того, чтобы основной договор был оформлен в принудительном порядке, и сделка состоялась. Заявление можно подавать в течение 6 календарных месяцев с того дня, когда по предварительному договору требуется заключить основной (имеется в виду предельный срок).

Все о предварительном договоре купли-продажи

Специалисты отмечают, что ПДКП можно разделить на три группы: «Первый – когда застройщики продают квартиры по предварительным договорам на самой ранней стадии реализации объекта, до момента получения разрешения на строительство. Пока застройщик не получит это разрешение, он не может продавать объект по договору долевого участия (ДДУ). Поэтому у него есть два варианта – либо ждать этого светлого момента, когда ему выдадут разрешение и после этого начинать реализацию объекта, либо открывать продажи раньше, чем он это может сделать по закону. На деле, это простой сбор средств с клиентов, готовых купить недвижимость на ранней стадии строительства. После получения разрешения на строительство документы переподписываются с клиентом на ДДУ. По такому сценарию сегодня работают даже крупные застройщики. Так или иначе, это противозаконная схема, потому что никак не защищает интересы покупателя».

Второй вариант – когда застройщики продают по ПДКП квартиры в уже строящемся доме. Такой договор также категорически нельзя подписывать. Квартиры на этапе строительства по закону могут продаваться только по ДДУ, ЖСК или ЖНК. Все остальные типы договоров незаконны!

Образец предварительного договора купли продажи квартиры в новостройке

В частности п. 2 ст. 1 указанного Закона содержит закрытый перечень способов привлечения денежных средств граждан для участия в строительстве многоквартирных домов не введенных в эксплуатацию: — на основании договора участия в долевом строительстве; — путем выпуска жилищных сертификатов; — жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Однако очень часто застройщики используют иные схемы привлечения денежных средств граждан, противоречащие законодательству.

Для предварительного договора государственная регистрация не требуется. Так же этот договор часто заключается, как альтернатива договорам Задатка или Аванса и по нему передается определенная денежная сумма, как подтверждение намерений сторон. Предварительный договор купли продажи квартиры содержит полный объем условий и обязательств, которые позже будут содержаться в Основном договоре купли-продажи.