Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире

На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности. Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности. В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. Пункт 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Как показывает практика, не всегда между соседями складываются добрые взаимоотношения. Некоторые соседи не желают ни приобретать комнату, ни идти навстречу продавцу и своевременно оформлять отказ от преимущественного права покупки. Тогда проще всего будет отправить им телеграмму с указанием цены, за которую продается недвижимое имущество, и других условий продажи (например — рассрочка платежа). При этом текст телеграммы должен быть удостоверен работником почты. Если в течение 30 дней со дня получения телеграммы соседи не изъявили желание купить вашу комнату, то можете заключать договор с посторонним лицом. При этом, продать комнату либо долю в праве дешевле, чем указано в телеграмме вы не имеете права. Иначе, придется заново уведомлять соседей.

Немаловажно помнить о последствиях нарушения правил о преимущественном праве покупки. Так, в соответствии с п 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

2. Соблюдение преимущественного пава покупки путем направления через нотариуса предложения другим сособственникам приобрести вашу долю за определенную цену на определенных условиях. Через 30 дней после вручения, в случае отсутствия реакции других сособственников, нотариус выдает вам документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки.

Интересно почитать:  Удостоверение пострадавшего от чернобыльской катастрофы льготы

Есть и другие сложности более юридического плана, например совместно нажитое имущество, в котором супруг, на которого имущество не оформлено, наряду с супругом, на которого оформлено имущество (титульным владельцем) также считается сособственником по закону. Есть также ряд других моментов, на которых мы не будем останавливаться подробно.

Как продать комнату в коммунальной квартире 2018 г

Добрый день. Поскольку соседи, в данном случае несовершеннолетний ребенок, имеют право преимущественной покупки помещений в квартире, Вам следует обратиться с письменным предложением о покупке Вашей комнаты к опекуну ребенка. В случае, если по истечении месяца покупка не совершена, Вы можете продать комнату любому заинтересованному лицу.

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, следующее:
Продаю комнату в коммуналке, несколько сособственников и из них двое несовершеннолетних. Ходила в нотариальную контору, мне сказали, что отправки нотариального уведомления нотариусом заказным письмом будет достаточно. Сейчас у меня есть покупатели и хотим выйти на сделку, но нахожу информацию в интернете, что нужно уведомление отправлять в органы опеки. Так где правда? Нотариусы заверяли, что все сделано правильно. Как же быть? Я теперь боюсь что сделка может сорваться.

ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ: ЧАСТЬ 2

В статье 16 ЖК закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.

В соответствии со статьей 18 Конституции права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в статье 35 Конституции, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах.

Как продать комнату в коммунальной квартире

Подарить долю в комнате, заключив договор дарения на очень маленькую часть от продаваемой доли. Тогда новый «покупатель», получивший в подарок часть комнаты, становится полноправным «сособственником» и имеет право на покупку, уже без согласия соседей. Но так поступают агентства недвижимости. Они не знают или не хотят знать, что такой договор дарения доли комнаты в коммунальной квартире может быть признан в судебном порядке ничтожной сделкой. Статья 170 п.2 Гражданского кодекса говорит о том, что «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». Хотя…если соседи не будут обращаться в суд, все может быть и так. Лучше посоветоваться с нашими специалистами.

  • Если дети только прописаны в этой квартире, было бы хорошо их перепрописать по другому адресу. Это не всегда возможно. Дети могут быть прописаны только с папой или с мамой. В исключительных случаях, временно — с другими родственниками. Можно подумать о том, чтобы «сделать» исключительный случай и получить разрешение на перепрописку детей к другим родственникам. Если же такого пути тоже нет, читай следующие пункты.
  • Если доля несовершеннолетних в коммуналке велика (по метражу), а продается дешево, на эти деньги в новой квартире не удается купить столько же метров площади. И ситуация получается «ухудшает права детей». Можно осуществить различные юридические хитрости. Законные и полезные. Об этом лучше проконсультироваться со специалистом. В каждом случае советы разные. Тел. (812)535-44-43.
  • Если несовершеннолетние собственники комнаты в коммуналке продают ее, необходимо согласие органов опеки и попечительства на такую продажу. Его, действительно, сложно получить. Но при ситуации, не ухудшающей права детей, можно. Обращайтесь, поможем.

Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

  1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире.
  2. Уточнить адреса собственников.
  3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
  4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
  5. Составить реестр своей рассылки.
  6. Заверить реестр у почтового работника. Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.
Интересно почитать:  Как подать заявление в суд на взыскание долга по алиментам

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Для этого потребуется отсутствие информации о гражданине в продолжение года. При написании заявления о безвестно отсутствующем человеке важно указать, что основанием обращения в суд служит необходимость соблюдения преимущественного права приобретения комнаты.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

Не совсем понятно, какие цели Вы преследуете? Хотите выкупать комнату, но соседка завысила цену? Но это ее право устанавливать цену, правда тогда именно эта цена должна фигурировать в договоре купли-продажи с новым покупателем. В противном случае Вы опять же можете оспаривать сделку.

Наталья, спасибо за внимание к моей проблеме! Я хочу купить комнату по цене, которая указана, в посланном моему брату уведомлении, хотя она и завышена. Но у меня нет уведомления о продаже, да и полученное братом послано простым письмом и тоже по закону не является уведомлением, нельзя определить срок покупки. Я опасаюсь, что соседка нашла иезуитский путь, когда с одной стороны заявление, зарегистрировано у нотариуса и есть срок заявления, с другой стороны ни брат, ни, тем более, я не можем начать процесс покупки,- уведомления нет. Я могу предположить, что заявление с уведомлением меня о продаже тоже зарегистрировано нотариусом, но не послано мне вообще. Время идет, по истечении срока с момента регистрации уведомления, возможно, недобросовестный нотариус все же выдаст ей свидетельство о передаче уведомления, хотя у нотариуса и не будет доказательств о вручении адресату. И после получения свидетельства соседка будет иметь право продать комнату уже по ЛЮБОЙ ЦЕНЕ или же она просто предъявит в Росреестре зарегистрированные нотариусом уведомления и Росреестр зарегистрирует такую сделку с любой ценой. Поэтому я и хочу предпринять какие-то действия, но боюсь своими действиями только усугубить ситуацию. Да, я буду судиться, но это дополнительные временные и материальные затраты и их хочется избежать.

Конференция ЮрКлуба

3. Наличие ППП у соседей по смыслу согласуется с п.3 ст.77 ЖК и п.2 ст. 55 Конституции РФ. В связи особенностями проживания в квартире коммунального заселения и возникающим в связи с этим спорами законодатель предоставил соседям возможность влиять на распоряжение местами общего пользования. Принятие новых законов согласно п.2 ст. 55 Конституции РФ не должно умалять права соседей влиять на судьбу мест общего пользования в коммунальной квартире.

7. А что из положения про следование судьбе права собственности по Вашему вытекает. Прежде чем утверждать, что что-то не вытекает, объясните для чего это положение включено в текст закона.
Данный закон устанавливает специальные правила в отношению к общей собственности в коммунальных квартирах. Поэтому при коллизии ст. 250 ГК и ст.3 закона о приватизации буде применяться последняя.
Что касается договора, см. п. 5. Обязанность была предусмотрена не договором, а законом.

Уведомление соседей о продаже коммунальной квартиры

Действующее законодательство предусматривает продажу комнаты (или квартиры в целом) в коммунальной квартире в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (право преимущественной покупки). Вы должны уведомить в письменной форме иных собственников комнат в коммунальной квартире, а если комната муниципальная, то и государственный орган, которому она принадлежит (администрация города и т.п.).

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Ссылка на основную публикацию