Взыскание Арендной Платы Без Договора Аренды Судебная Практика

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным, и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений

Cдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

Судебная практика по договору аренды

Арендодатель может предъявить иск об обязании привести имущество в первоначальное состояние либо потребовать компенсации расходов на его восстановление. Например, по одному из дел капитальный ремонт, проведенный арендатором, был признан несоответствующим установленным требованиям, в связи с чем арендатору в иске о возмещении расходов на его проведение было отказано, а иск арендодателей об обязании привести помещения в первоначальное состояние удовлетворен (определение ВС РФ от 26.07.2018 № 304-ЭС18-10480 по делу № А46-1979/2017).

Обращение в суд для расторжения договора при наличии оснований для этого возможно только в случае, если стороной предпринята попытка досудебного урегулирования (прямая норма ст. 619 ГК РФ), т. е. поведение расторгающей договор стороны должно быть добросовестным. Если требование основано на фактах неуплаты, оно может быть предъявлено и после погашения долга, но в пределах разумного срока после нарушения (п. 23 постановления № 73).

Взыскание Арендной Платы Без Договора Аренды Судебная Практика

При рассмотрении иска арендодателя к арендатору об освобождении нежилого помещения, переданного ответчику (арендатору) на основании договора аренды, заключенного на срок с 01.01.2006 г. по 31.12.2006 г. или до момента приватизации, суд пришел к следующим выводам.

15. Договорное условие о размере арендной платы может считаться измененным только при условии, что арендодатель, которому право на одностороннее изменение такого условия предоставлено договором аренды, направил в адрес арендатора соответствующее извещение в форме, порядке и сроки, установленные договором

Взыскание арендной платы при отсутствии договора аренды

Что касается рассматриваемого случая, то важно отметить, что применение статьи 1105 ГК РФ было осложнено тем, что правообладатель причала и пользователь фактически не пришли к соглашению по поводу стоимости за пользование имуществом, несмотря на то, что договор аренды между ними отсутствовал.

Арбитражная практика аренда свидетельствует о том, что ситуация фактического временного пользования имуществом, при котором между собственником (или другим владельцем, который может сдавать имущество в аренду) отсутствует договор временного пользования, достаточно распространена. Может быть подписан документ, который именуется как «договор», но им не является из-за ничтожности или незаключенности (например, вследствие того, что соглашение не было подвержено государственной регистрации). Также договор может быть просто не составлен. Исходя из этого, возникает вопрос: какие нормы права должны использоваться для взыскания платы с пользователя имущества, в то время как он его использует. В судебной практике существует мнение относительно того, что взыскание нужно проводить по правилам, указанным в главе 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения».
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ, лицо, которое неосновательно временно использовало чужое имущество, но не собиралось его приобрести, либо использовало чужие услуги, обязано возместить потерпевшему то, что было сбережено при таком использовании, по стоимости, которая была установлена при окончании пользования, а также в том месте, где это пользование происходило. Если говорить о договоре аренды, то цену определяет суд на основании рыночной арендной платы или незаключенного арендного договора. Рыночная арендная плата за пользование имуществом определяется посредством экспертизы.

Интересно почитать:  Что запрещено описывать судебные приставы

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2006 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

Интересно почитать:  Бланк Справки О Полном Денежном Расчете

Судебная практика по договору аренды

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Судебная практика по договору аренды

1. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 — 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Судебная практика разрешения споров, связанных с арендой

В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В указанном договоре была предусмотрена арендная плата, размер которой значительно превышал ставку арендной платы, обычно применяемую при аренде аналогичного имущества, что, в частности, и явилось причиной, побудившей акционерное общество досрочно прервать арендные отношения.

Аренда и неосновательное обогащение: подход ВАС РФ

На мой взгляд, позиция ВАС РФ в данной ситуации является правильной и обоснованной. Если у сторон на протяжении длительного периода времени не возникало спорных вопросов касательно уплаты арендной платы, то вряд ли будет законным пересматривать ее размер в судебном порядке по каким-либо формальным основаниям, игнорируя волю сторон.

Президиум ВАС РФ отменил постановления судов апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции. Хотелось бы отметить два принципиальных вывода, указанных в определении от 16.06.2011 г. № ВАС-4905/11, которые, по всей видимости, будут положены в основу постановления Президиума ВАС РФ.

Взыскание Арендной Платы Без Договора Аренды Судебная Практика

Суд первой инстанции подробно исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения иска (так как решение вынесено судом 30.07.2010, из расчета суммы иска исключена сумма за 31.07.2010).

Расчет неосновательного обогащения за пользование помещением площадью 390,4 кв. м истец произвел на основании распоряжения Министерства государственного имущества Российской Федерации от 14.05.1999 года N 671-р “О порядке расчета за пользование федеральным недвижимым имуществом”, “Методики расчета уровня арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, сооружениями и отдельными помещениями”, утвержденной распоряжением Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Читинской области от 30.01.2004 года N 83, распоряжений Территориального управления по Читинской области от 09.11.2005 года N 1091, от 17.01.2007 года N 34 “Об утверждении базовой величины стоимости одного квадратного метра для определения арендной платы”.

Ссылка на основную публикацию