Взыскание Арендной Платы Нежилого Помещения За Фактическое Пользование Без Договора

Незаключенность договора аренды не порождает право арендатора бесплатно пользоваться имуществом

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Так, в ходе рассмотрения дела по иску клиента Бюро к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, арендатор в отзыве на иск указал, что договор аренды является незаключенным, и, как следствие, арендатор не должен уплачивать арендную плату за пользование имуществом.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2021 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора аренды

Принято Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2021 № 4905/11 по делу № А51-23410/2021 «Факт неосновательного пользования имуществом сам по себе не влечет неосновательного обогащения со стороны пользователя имуществом, если тот пользовался этим имуществом и оплачивал такое пользование с согласия
собственника или владельца имущества»

На протяжении всего срока эксплуатации причала ФГУП «Р» каждый месяц выставляло счета-фактуры на согласованные суммы ООО «В» (оказание услуг в сфере аренды, аренда или использование причала, возмещение расходов). Оплата производилось обществом на основании платежных поручений. Однако ФГУП «Р» обратилось с иском к ООО «В» в арбитражный суд, потребовав взыскать с последнего 2 451 249 рублей неосновательного обогащения (то есть разницы между суммой оплаты и стоимости рыночной аренды).

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению.

29. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Взыскание Арендной Платы Нежилого Помещения За Фактическое Пользование Без Договора

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2021 и 18.12.2021 срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2021 по 31.12.2021 соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными.

Примечание: В соответствии с Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021 по делу N А21-6802/2021 срок действия договора аренды, спор в отношении которого рассмотрен в приведенном ниже Постановлении, определен с момента подписания (01.02.2021) до 31.12.2021.

Судом удовлетворены требования по взысканию неосновательного обогащения за фактическое пользование нежилым помещением без правовых оснований> (извлечение)

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Курпановой *.*. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тропиной *.*. , рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета по экономике и управлению имуществом Тотемского муниципального района к предпринимателю Ж. о взыскании 34342 руб. с участием представителей: от истца — Скородумова *.*. по доверенности,

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество. Следовательно, по смыслу данной статьи для взыскания неосновательного обогащения истец должен доказать, что ответчик пользовался имуществом без правовых оснований.

Взыскание платы за фактическое пользование помещением

Помещение находилось в собственности физического лица (ФЛ1), с которым арендатором (филиалом юр. лица) был заключен договор аренды, арендная плата вносилась. ФЛ1 передало право собственности на помещение своему родственнику — ФЛ2, в связи с чем договор аренды был расторгнут, помещение по акту возвращено от арендатора к ФЛ1. ФЛ2 передал арендатору акт приема-передачи и новый договор аренды ровно с такими же условиями, которые содержались в договоре с ФЛ1. Арендатор фактически находится в помещении, принадлежащем ФЛ2 более двух месяцев, но не подписывает договор аренды и акт приема-передачи помещения, ссылаясь на долгое согласование с головным офисом. Арендную плату не вносит. Что необходимо сделать арендодателю (ФЛ2) для возможного взыскания платы за фактическое пользование помещением, если договор так и будет подписан арендатором?

Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Поэтому Вам необходимо составить и направить контрагенту 2 документа. Предложение заключить договор. В котором нужно указать, что Вам направляется новый договор аренды, в который включено условие о том, что права и обязанности сторон распространяются на период предшествующий его подписанию (указать период фактического пользования помещением), потребовать арендную плату за прошедшее время (ст. 425 ГК РФ). Сам договор в двух экземплярах с внесенными изменениями (Документы нужно отправить заказным письмом с описью вложения. Это важно, поскольку квитанция и опись вложения будут представлены в суд в качестве доказательств).
Предложить рассмотреть оферту в разумный срок (если контрагент находится в том же населенном пункте, то можно предоставить 2 недели).
В случае отказа (если контрагент не ответит), ему нужно направить претензию об истребовании имущества из незаконного владения, взыскания неосновательно сбереженных денежных средств и процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 1102, 1103, 395 ГК РФ Когда можно начислить проценты за неисполнение денежного обязательства (ст. 395 ГК РФ), Двенадцать нюансов взыскания неосновательного обогащения. Что учесть перед спором в суде.
Основанием возникновения обязательства вернуть неосновательное обогащение, может быть не только расторжение договора, но и незаключенный договор (постановление Президиума ВАС РФ от 29.01.13 № А51-15943/2021).

Требование о взыскании задолженности по уплате за фактическое пользование помещением удовлетворено, так как факт невнесения арендатором арендных платежей подтвержден материалами дела

Поскольку ответчик пользовался государственным имуществом без наличия на то правовых оснований, Министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области и просит взыскать с ответчика 119491 руб. 53 коп. неосновательного обогащения за период с 01 сентября 2021 года по 30 ноября 2021 года, 23061 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в период с 01 октября 2021 года по 06 августа 2021 года, на основании статей 12, 209, 395, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также проценты до момента фактического исполнения обязательств.

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Взыскание Арендной Платы Нежилого Помещения За Фактическое Пользование Без Договора

3.2. Вывод из судебной практики: Размещение в арендуемых помещениях имущества арендатора при отсутствии акта приема-передачи помещений не свидетельствует о занятии их арендатором, если арендодатель препятствует арендатору в пользовании арендованным имуществом.

«. Удовлетворяя исковые требования администрации г. Сургута, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что общество «Уралмонтажавтоматика» являлось фактическим обладателем спорного земельного участка и в силу положений ст. 309, 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации было обязано своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату. Указанный вывод сделан судами с учетом наличия в материалах дела договора аренды от 19.12.2021 N 1114, зарегистрированного в установленном порядке, при подписании которого стороны исходили из того, что указанный в нем земельный участок фактически используется обществом «Уралмонтажавтоматика» с 18.08.1994. По мнению судов, факт обладания ответчиком спорным земельным участком также подтверждается и договором аренды от 01.05.2021, по условиям которого общество «Уралмонтажавтоматика» обязалось передать обществу «Сургутская электромонтажная компания» земельный участок площадью 0,4 га, расположенный по адресу: г. Сургут, 8-й промузел, проезд 10П, база ОАО «УрМА», который является частью земельного участка, указанного в договоре аренды от 19.12.2021.

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О

Судебная практика последнего времени развивает приведенную правовую позицию Президиума ВАС РФ следующим образом.
Арендодатель может требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, исчисляемый с момента передачи ему арендованного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2021 по делу N А70-7216/2021, ФАС Московского округа от 08.07.2021 по делу N А40-107919/11-77-951). Эта позиция также характерна для споров, когда арендодатель физически не препятствует доступу к арендуемому объекту, однако в результате его действий использование имущества в соответствии с указанными в договоре целями становится невозможным (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.08.2021 по делу N А19-23260/09).
Данная позиция судов объясняется правовой природой арендных отношений, а именно их встречностью: арендодатель обязан предоставить имущество в пользование, а арендатор — вносить платежи за пользование им.
Следовательно, здесь применяется п. 2 ст. 328 ГК РФ, который в рассматриваемой ситуации можно трактовать следующим образом: если сторона не исполнит возложенное на нее договором обязательство, то сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства.

Президиум ВАС РФ принятые по данному делу акты судов всех трех инстанций отменил в части взыскания с арендатора в пользу арендодателя суммы задолженности по аренде (за тот период, когда арендатор не владел и не пользовался соответствующим имуществом). В отмененной части в удовлетворении иска арендодателю отказал. В остальном упомянутые судебные акты были оставлены без изменения. При этом Президиум ВАС РФ сформулировал следующие правовые позиции.
1. Арендодатель вправе требовать, чтобы арендатор внес арендную плату только за период с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владеть и пользоваться имуществом в соответствии с договором аренды.
2. С того дня, когда в результате действий арендодателя арендатор утратил возможность владеть и пользоваться арендованным имуществом, факт сохранения между сторонами договорных отношений не является основанием для возникновения у арендодателя права требовать внесения арендных платежей.
Таким образом, Президиум ВАС РФ сформулировал правовой подход к ситуации, когда арендодатель, с одной стороны, ограничивает доступ арендатора к арендуемому им имуществу, а с другой, требует с последнего внесения арендной платы за то время, когда арендатор не мог его использовать из-за перечисленных действий. Этот правовой подход сходен с разъяснениями п. 10 Информационного письма N 66.
В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в данном Постановлении, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Взыскание Арендной Платы Нежилого Помещения За Фактическое Пользование Без Договора

Решением от 15.09.06 (с учетом определения от 18.09.06) с предпринимателя в пользу общества взыскано 18 888 рублей 65 копеек, в том числе 15 297 рублей 12 копеек неосновательного обогащения и 3 591 рубль 53 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказано. Суд указал, что факт пользования ответчиком спорным помещением в указанный период подтвержден имеющимися в деле доказательствами. Истец, уплативший арендную плату арендатор помещения, получил разрешение собственника на передачу его в субаренду, поэтому является потерпевшим в смысле статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. При определении размера неосновательного обогащения суд использовал методику определения размера арендной платы, утвержденную постановлением главы администрации Ростовской области от 13.08.98 N 313.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу абзаца 3 пункта 2 статьи 615 данное требование закона распространяется также на договоры субаренды.

Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды

Порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2021 N 35 «О последствиях расторжения договора», далее — Постановление N 35). В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды (п. 8 Постановления N 35).

«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока возврата, установленного договором, арендная плата за период с момента окончания срока возврата до момента фактического возврата имущества устанавливается в размере ________________ рублей».