Квартиры заложенные в банке на продажу

Заложенные в банке квартиры в основном продают инвесторы

Эксперты департамента ипотеки и кредитов также рассказывают о технической стороне вопроса. На сделке покупатель зачисляет деньги на счета (закладывает в ячейки или открывает аккредитивы) в банке, где заложена квартира. Деньги распределяются следующим образом: остаток ссудной задолженности для банка-кредитора и оставшаяся часть — для продавца квартиры. При этом условия доступа к счету определяются так, что если по каким-то причинам регистрация не пройдет, то доступ ко всем деньгам получит продавец квартиры.

Эксперты департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» очередное исследование посвятили вопросу реализации заложенного в банке жилья. Многие почему-то уверены, что продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, невозможна. Однако, это утверждение не соответствует действительности. Разумеется, по сравнению с обычной, подобная сделка требует больших усилий, но при содействии грамотного риэлтора она проходит для клиента без особых проблем. Так кто же прибегает к продаже заложенной банку недвижимости?

Как продать квартиру, заложенную в банке: советы

Такой вариант проведения продажи (когда первоначальный взнос полностью покроет остаток по кредиту продавца) как нельзя лучше подходит также и в том случае, если покупатель берет кредит (ипотеку) на покупку квартиры в другом банке. Здесь никак не обойтись без снятия с квартиры обременения. А это возможно лишь в случае полного погашения кредитного долга.

Согласно договору заложить квартиру банку обязуются все заемщики, оформляющие ипотеку. По условиям данного кредита полноправным владельцем квартиры заемщик становится только после полного погашения долга по кредиту. Именно тогда банк снимает с жилплощади обременение и владелец получает право совершать с квартирой любы действия, Например, продажу.

Продажа заложенной квартиры банком

Будем надеяться, что в ближайшее время он ответит и раскроет нам секрет, каким образом это происходит. Потому что это мне непонятно. И непонятно вот почему. Я, как покупатель, приобретаю объект. Я заключаю договор купли-продажи. Банк дал согласие на заключение купли-продажи по заложенному обязательству.

Добрый день, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня ведущая передачи «Советы нотариуса» Светлана Веселова и нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров подробно расскажут об использовании депозита нотариуса, но уже при участии банка в рамках продажи заложенной квартиры.

Как продать заложенную в банке квартиру

Однако заемщик перед тем, как решиться продавать квартиру, находящуюся в залоге, должен убедиться, что банком не установлено моратория на досрочное погашение кредита. Поэтому своевременно следует убедиться в том, что мораторий уже снят. Кроме того, по словам экспертов, другой причиной отказа может быть сам плательщик, задерживающий взносы.

Сергей Гордейко, директор департамента по работе с физическими лицами РосЕвроБанка, считает, что если банк получает деньги в размере, соответствующем задолженности по кредиту, то нет препятствий для проведения такой сделки. Однако он отмечает, что из-за большого количества действий с обеих сторон необходимо приложить усилия по организации этого процесса и согласовать действия сторон. «Такие хлопоты брать на себя, наверное, не все хотят, поскольку сделка занимает время, а дохода не приносит», – считает банкир.

Продажа заложенной квартиры в банке

На основании этого условия покупатель должен будет внести всю необходимую сумму на депозит нотариуса либо до, либо после заключения самой сделки. После этого, те деньги, которые внес покупатель по заявлению продавца перечисляются в счет погашения долга и обязательства продавца (Читайте также статью ⇒ Процедура продажи квартиры).

При этом отдельно заключают договор купли-продажи, а отдельно – соглашение по расчетам. Соглашение в этом случае будут подписывать сразу три стороны: продавец, покупатель и представитель банка (кредитор, у которого в залоге находится квартира). При составлении соглашения подробно оговариваются все особенности оплаты.

Квартиры заложенные в банке на продажу

Здесь возникает некая законодательная фикция. Вне зависимости от того, что должник деньги с депозита еще не получил (то есть он деньги в руки не принял), но все равно закон говорит: с того момента, как должник внес деньги на депозит нотариуса, он свои обязательства перед продавцом полностью исполнил.

С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных – наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения – честная и открытая, — считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». – Но необходимо помнить, что банк – не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно – например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, — продолжает А.Вейпс. – Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем – это мы уже от себя – нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

2) Практически аналогичный первому варианту способ расчетов, когда покупатель приобретает квартиру, а денежные средства передаются через специальный аккредитивный счёт. В день сделки приобретатель недвижимости зачисляет деньги на аккредитивный счёт, открытый в банке. Сторонами определяются условия доступа банка и продавца к деньгам (к примеру, при условии регистрации прав покупателя на квартиру). При соблюдении обозначенных условий доступ к деньгам в части остатка ипотечной задолженности должника получает кредитор, а к оставшейся сумме – заёмщик-продавец квартиры.

1. Заемщик по ипотеке, являющийся владельцем отчуждаемой квартиры, самостоятельно, либо по предварительному соглашению с банком-кредитором, продает заложенное жилье новому приобретателю, а покупатель перечисляет заемщику, выступающему в сделке продавцом квартиры, авансовую сумму в размере не погашенной ипотечной задолженности за соответствующее жилье. При такой схеме, авансовый платеж от покупателя квартиры, предназначенный заемщику, перечисляется сразу банку-кредитору в счет погашения остатков ссудной задолженности за продавца-заемщика. Кредитор в свою очередь соглашается снять с квартиры обременение, после чего уже совершается стандартная сделка по купле-продаже недвижимости.
2. В случаях, когда приобретатель заложенной квартиры также намерен для ее покупки получить ипотечный кредит, возможно оформление ипотеки в той же кредитной организации, что и у продавца, заложившего квартиру. Тогда тот же банк, выступавший кредитором продавца, по чьим обязательствам и была заложена продаваемая квартира, становится кредитором покупателя. В результате, за счет выданного покупателю ипотечного кредита и его первоначального взноса за приобретаемую недвижимость погашается задолженность продавца-должника. Одновременно с этим осуществляются сразу два регистрационных действия для снятия и наложения обременения на недвижимость. В конечном итоге таких операций, у недвижимости изменяется залогодатель.
3. Третий самый неблагоприятный для владельца квартиры способ – это продажа заложенной недвижимости в судебном порядке. Такая ситуация возможно, если должнику-продавцу не удается договориться с банком-кредитором относительно самостоятельной продажи заложенной квартиры, а погашать ипотечный долг у заемщика нет возможности. Продажа квартиры в данной ситуации проводится судебными приставами через специальные торги. После реализации заложенной недвижимости долг перед банком по ипотечному кредиту гасится за счет полученных на аукционе финансовых средств.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир

1. Прежде чем покупать залоговую недвижимость, надо взять у банка все необходимые документы о бывших владельцах квартиры. В документах должно быть зафиксировано согласие всех жильцов залоговой квартиры о передаче ее банку.
2. Данное имущество должно пройти полную юридическую проверку, чтобы избежать появления третьих лиц в правах на жилье. Следует помнить, что бывшие владельцы, у которых в судебном порядке конфисковали имущество, могут так же отсудить его.
3. Организуйте встречу вместе с должником и представителем банка. Тогда у вас будет полная информация о сумме долга и состоянии объекта недвижимости, так как бывают случаи, что на залог накладывают штраф. Еще получите в ЦОНе справку о том, что нет никаких обременений на объект.
4. Специалисты советуют выдавать деньги на погашение кредита в качестве задатка. Поставьте условие, что, если сделка не состоится, то продавец вернет двойную сумму. Выдавайте в качестве задатка только ту сумму, которая покроет сумму долга. Передачу денег производите в присутствии представителя банка или же непосредственно в кассу.
5. После того, как произойдет регистрация прекращения залога, заключайте договор купли-продажи и производите окончательный расчет.
6. Во избежание этих нюансов, специалисты советуют собрать как можно больше информации о продавце. Главное, чтобы он не имел залоговых обязательств перед иными банками. Тогда на эту квартиру могут наложить арест третьи лица из других банков. Продать квартиру при таких обстоятельствах нельзя.

Однако многих людей волнует все-таки вопрос о безопасности данного способа расчета при покупке залоговой
недвижимости. Но специалисты уверяют, что сделки такого рода абсолютно безопасны для банка, продавца и покупателя, что и стало большим плюсом данного способа расчета. При этом покупателю гарантируется, что сотрудники банка произведут выемку денег из ячейки лишь после официальной передачи объекта покупателю в собственность. А банк уверен в получении причитающейся ему суммы для погашения кредита, так как денежные средства заложены в банковскую ячейку.

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

​Рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как арестованные квартиры. Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.

Как купить квартиру в залоге у банка

Еще один способ реализации заложенной квартиры — найти покупателя, который планирует приобрести квартиру с использованием ипотечных средств. Такой способ наиболее реальный, когда погашение кредита продавца и выдача кредита покупателю происходит в одном банке. Предварительно банк проверяет документы нового заемщика и одобряет ему выдачу кредита.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка, ситуация распространенная и даже отмечается, что такие квартиры на рынке недвижимости пользуются спросом. Часто это квартиры в новостройках, в хорошем техническом состоянии и не требующие капитальных вложений. История такой квартиры «прозрачна», документы были проверены банком, оценочной и страховой компаниями. О том, как купить такую квартиру, рассказывает нотариус из Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Как заложить жилую недвижимость

Стремление банка обеспечить наивысшую ликвидность недвижимости, которая должна использоваться в качестве залога, может негативно сказаться на интересах заемщика и в другом отношении. В частности, при расчете максимально возможной суммы кредита под залог жилья обычным делом стало снижение реальной рыночной стоимости недвижимости на 10–20%. Так банк обеспечивает себе уверенность, что в случае невозврата кредита гарантированно сможет возместить все понесенные расходы за счет продажи залога.

На первый взгляд, нет ничего трудного в том, чтобы выбрать наиболее подходящую программу кредитования под залог жилья. Но, начав оформлять кредит, вы можете столкнуться с неприятными неожиданностями. К примеру, банк предлагает кредит на сумму до 70% от стоимости залога. Ваша квартира оценена в 3 млн рублей, и вы рассчитываете получить кредит, по меньшей мере, на 2 млн. рублей. Вы тратите время и деньги на подготовку документов, необходимых для подачи заявки на кредит, дожидаетесь решения банка, и вдруг выясняется, что решением банка стоимость вашего жилья установлена значительно ниже оценочной – всего 2 млн рублей. И получается, что вы можете получить кредит всего на 1,5 млн рублей, которых вам будет недостаточно. Значит, придется искать другой банк.

Условия продажи ипотечной квартиры

Переуступка предполагает переход прав и обязанностей по ипотеке от цедента к цессионарию. Помимо суммы оплаты стоимости недвижимости, новому собственнику придется нести расходы за открытие счета и оплачивать страхование своей жизни, платежеспособности и здоровья.

1. Иногда покупатель соглашается принять ипотечные обязательства на основании цессии. Тогда оставшаяся часть недвижимости оплачивается уже другим заемщиком – цессионарием.
2. Для держателя ипотеки будет выгодна ситуация, когда обязательства уступают третьим лицам. Они же обязаны оплачивать все неустойки и штрафы по кредиту, если не докажут, что задолженность возникла не по их вине.