Существенные Условия Договора Коммерческого Найма Жилого Помещения

Существенные условия договора найма жилого помещения, обязательные пункты

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения

1. Долгосрочный договор коммерческого найма (от одного года до пяти лет) дает определенную устойчивость правовому положению нанимателя по этому договору, которая выражается, во-первых, в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок — пять лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды (п. 3 ст. 610 ГК)). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК). Такое право отсутствует у нанимателя по краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения. Во-вторых, при долгосрочном договоре коммерческого найма значительно шире, по сравнению с краткосрочным договором, круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679 ГК), вселять временных жильцов (ст. 680 ГК), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685 ГК).

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор считается заключенным на прежних условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК). В данном случае речь идет о так называемом пассивном варианте продления договора — по умолчанию.

Цена как существенное условие договора коммерческого найма жилого помещения

Проблема определения существенных условий договора является важнейшей для любого гражданско-правового договора, учитывая, что от согласованности сторонами данного условия зависит, будет ли договор считаться заключенным. Статья посвящена анализу вопросов, связанных с определением цены как существенного условия договора коммерческого найма жилого помещения. Выводы, изложенные автором, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Условию о цене договора коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК РФ. Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение данного договора в ст. 671 ГК РФ в качестве одного из основных его признаков. Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Вместе с тем необходимо учитывать, что цена договора коммерческого найма, предметом которого является жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта РФ). Положение п. 1 ст. 682 ГК РФ о договорном характере платы за коммерческий наем жилого помещения вовсе не означает, что она устанавливается сторонами произвольно, безосновательно. Так, размер платы за пользование, содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда зависит от общей площади занимаемого жилого помещения, от качества и благоустроенности жилого помещения, месторасположения дома (ч. 2, 4 ст. 156 ЖК). Думается, что и стороны договора коммерческого найма жилого помещения при согласовании условия об оплате исходят из перечисленных выше критериев. ГК РФ допускает установление в законодательстве максимального размера платы за жилое помещение, предоставленное по договору коммерческого найма. Из этого ограничения следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК. В результате договор можно считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Поскольку противоречащее закону договорное условие о цене является не просто недействительным, а именно ничтожным, в случаях, когда наниматель уже успеет произвести оплату, исходя из цены, предусмотренной в договоре, т. е. выше законного максимума, за ним сохранится право взыскать с наймодателя разницу в цене. Из тех же соображений следует признать, что, если наниматель произвел оплату хотя и в меньшем против обусловленного договором размере, но в пределах законного максимума, наймодатель не сможет требовать применения к нанимателю тех неблагоприятных последствий, которые предусмотрены на случай нарушения обязанностей по оплате жилья. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и, соответственно, не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение. Вопрос о том, можно ли считать условие о цене (размере платы за наем жилого помещения) существенным условием рассматриваемого договора, является дискуссионным. М. И. Брагинский полагает, что цена не должна рассматриваться в качестве существенного условия и при отсутствии в договоре коммерческого найма соответствующего условия следует руководствоваться п. 3 ст. 424 ГК, который предусматривает, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не указана и не может быть определена исходя из условий договора, оплату следует производить «по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги». Таким образом, отсутствие в договоре коммерческого найма условия о цене, по мнению М. И. Брагинского, относится «к числу устранимых недостатков договора, и по этой причине неупоминание в договоре цены найма само по себе не влечет признания его незаключенным» <1>. Брагинский также отмечает, что статьи гл. 35 ГК РФ, в отличие от статей, посвященных купле-продаже недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК), не предусматривают следующего жесткого последствия: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. ——————————— <1> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2021. С. 710.

Условия договора найма

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Применительно к договору найма жилого помещения существенным условием является условие о предмете договора. В договоре найма жилого помещения должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма. Как уже указывалось ранее, предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

Существенные Условия Договора Коммерческого Найма Жилого Помещения

После заключения договора найма и в период его действия другие граждане на правах постоянно проживающих могут быть вселены в жилое помещение только с разрешения наймодателя, а также при согласии других постоянно проживающих на жилой площади лиц. Такое вселение допускается при условии соблюдения учетной нормы жилого помещения.

Как указывает П.П. Васильев, «позиция Брагинского адекватно отражает существо рассматриваемых договоров, поскольку они обладают значительными отличиями. Так, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие пребывания на учете и т.д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие прибыльности, свободы договора, бессрочность отношений, наличие требований к размеру предоставляемого жилища, административных предпосылок при заключении договора и т.п.» [4] .

Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Следуя положениям Гражданского Кодекса РФ, договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям и облекли их в надлежащую форму Тихомиров М. Ю. Аренда и наем жилых помещений. Комментарии и образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2021. — 112 c..

Договор коммерческого найма жилого помещения

Предметом договора найма жилого помещения является изолированное (имеющее отдельный вход), благоустроенное (применительно к условиям данного населенного пункта), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям жилое помещение (п. 1 ст. 673 Гражданского кодекса, ст. 40, 52 ЖК). Это может быть жилой дом, квартира либо их части.

Цена (сущ-е условие) – выражается в плате (ст. 682 — размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер).

Существенные Условия Договора Коммерческого Найма Жилого Помещения

Разумеется, соглашением сторон объектом договора коммерческого найма может быть определено также благоустроенное жилое помещение. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, т. е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т. д.

Пункт 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.

Договор коммерческого найма жилого помещения

• передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
• предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
• обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Договор коммерческого найма жилого помещения

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Закон устанавливает, что в договоре коммерческо­го найма жилого помещения должен содержаться перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсутствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанимателем допускается лишь с согласия най­модателя (ст. 679 ГК). Следовательно, наймодатель вправе не допус­кать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.при отсутствии таких границ наниматель имел бы возможность при заключении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое поме­щение слишком большое число жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного внаем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопоряд­ка и правил общежития.

Существенные Условия Договора Коммерческого Найма Жилого Помещения

Заключение договора имеет единую цель, выражающуюся в предоставлении имущества во временное пользование. Существенным различием является то, что договор найма можно заключить только с юридическим лицом. Аналогичный договор, заключаемый с юридическим лицом, может быть только договором аренды помещения Панченко Т.М. Пользование чужим имуществом / Т.М. Панченко. — М.: «Издательский дом «Налоговый Вестник», 2021. — 320 c. .

Как упоминалось ранее, жилая недвижимость может сдаваться юридическому лицу, но оформление возможно только на правах аренды. При этом, арендатор не получает право использования жилья для других целей, не связанных с проживанием в нем того или иного лица. Как правило, фирмы снимают жилье для сотрудников организации, прибывших из других городов, например, в командировку.

Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения

1) Наём — необходимое звено для последующего отчуждения квартиры у собственника и её продажи. 2) Извлечение выгоды — путем передачи Ж/П другим лицам за более выгодную плату. 3) Захват жилья — создание ситуации, когда собственник не может войти в свою квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты жилья и не намерены покидать Ж/П. 4) Поиск при помощи посреднической фирмы, занимающейся риелторской деятельностью.

Заключение договора: Форма — простая письменная, возможна гос. регистрация и нотариальное удостоверение, но в настоящее время не практикуется. Однако не предание договору простой письменной формы не влечет его недействительность. В КН нет исполнения договора передаточным актом. Срок договора: долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).