Возможно Ли Заключение Договора Аренды До Определения Суммы Арендной Платы

Размер арендной платы по договору аренды здания (сооружения, помещения) и способы его определения

Данный способ определения размера арендной платы применим в случае, если на момент подписания договора сторонам неизвестны значения показателей, обусловливающих размер арендной платы, либо эти значения периодически изменяются. Стороны могут применить расчетный способ, указав арендную плату:

«Расчет размера арендной платы производится в соответствии с __________________ (указываются дата, номер нормативного акта, а также орган, принявший его), в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при расчете коэффициенты».

Новые разъяснения об аренде

Проект предусматривает правовую возможность для судов в отказе арендодателю во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки 22 . Для этого должно быть установлено и доказано, что арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период. Разъяснение касается ситуаций, когда в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер.
Правовым основанием для отказа в удовлетворении указанных требований арендодателя является положение Гражданского кодекса 23 , исходя из которого «не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах».
При этом бремя доказывания того, что измененная в одностороннем порядке арендная плата значительно превышает названные средние рыночные ставки, лежит на арендаторе.

Пункт 14 Проекта разъясняет порядок взыскания задолженности по арендной плате с арендатора, когда между арендатором и арендодателем заключен договор аренды, подлежащий государственной регистрации, но он не зарегистрирован.
Пленум ВАС предлагает две редакции указанного пункта с применением разных способов защиты и, соответственно, разных норм материального права.
Согласно первой редакции, что, если суд установил факты передачи имущества в аренду, принятия его арендатором без каких-либо замечаний, наличия достигнутого сторонами соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям такого пользования, оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение) не имеется. Судам следует исходить из общих положений обязательственного права 17 , а именно из условий заключенного соглашения между арендатором и арендодателем.
Тем самым, Пленум ВАС РФ фактически приравнивает заключенный, но не прошедший государственную регистрацию договор к зарегистрированному договору.
В то же время в Проекте указано, что, в силу статьи 308 Гражданского кодекса, права, предоставленные таким договором арендатору, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Следовательно, арендатор вправе владеть и пользоваться арендованным имуществом исключительно в рамках заключенного соглашения. Права арендатора, предусмотренные, например, статьями 617 и 621 Гражданского кодекса, не распространяются на арендатора, являющегося стороной по договору, не прошедшему государственную регистрацию, в случае, если такой договор подлежал ей.
Вторая редакция пункта 14 говорит о том, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием задолженности по арендной плате в указанных обстоятельствах, судам следует применять положения статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса (неосновательное обогащение).

Как устанавливается размер арендной платы при аренде государственного и муниципального имущества

Позже правительство субъекта РФ приняло новое постановление, в котором установило другой порядок расчета. Причем арендаторы, которые заключили договоры до вступления в силу нового постановления, продолжают рассчитывать арендную плату в прежнем порядке еще два года.

• при определении арендной платы формулой расчета стороны в договоре ссылаются на нормативно-правовой акт, которым такая формула установлена, и указывают, что арендная плата изменяется в случае изменения определенной этим правовым актом формулы расчета. То есть арендатор и арендодатель согласовали порядок изменения арендной платы в договоре по формуле, закрепленной в нормативно-правовом акте;

• в случае изменения арендной платы в одностороннем порядке стороны прямо указывают в договоре, что арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке. И такое изменение арендной платы не обязательно связано с нормативно-правовым актом. Это может быть, например, изменение размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости арендной платы.

Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В условиях договора может оговариваться, будет ли вноситься арендная плата, если капитальный ремонт арендованного здания связан с переселением арендатора; будет ли меняться арендная плата в связи с инфляцией (сама по себе инфляция не является обстоятельством, влекущим изменения арендной платы).

Подводные камни аренды, или что нужно предусмотреть при заключении договора аренды

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2021 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

Арендная плата составляет ____ рублей в месяц и не подлежит пересмотру чаще одного раза в год. Помимо внесения указанной суммы Арендатор обязан ежемесячно компенсировать стоимость предоставленных ему коммунальных услуг на основании счетов, выставляемых Арендодателем.

Условие об арендной плате в договоре аренды

1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год.
2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей. Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров». Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Обеспечительный платеж – денежная сумма, которую вносит одна сторона в пользу другой стороны в обеспечение денежного обязательства, в том числе обязанности возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Размер обеспечительного платежа обычно равен сумме месячной арендной платы за объект аренды. В интересах арендатора указывать, что внесенный обеспечительный платеж будет зачтен в качестве арендной платы за последний месяц срока аренды.

Условия оплаты арендной платы в договоре

Налоговая практика показывает, что выделенная арендодателем и оплаченная арендатором по договору аренды сумма коммунальных платежей может быть не принята налоговыми органами как обоснованные расходы, принимаемые при исчислении налога на прибыль. Чтобы избежать разногласий с налоговыми органами, стоимость коммунальных платежей следует не выделять отдельно, а включить в сумму арендной платы [19].

• — платежей, определенных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;
• — установленной доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• — определенных услуг, предоставляемых арендатором;
• — передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• — возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. [1]

Позиция ФАС России и Минэкономразвития России по вопросу об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договора аренды государственного или муниципального имущества с отдельными категориями арендаторов

В связи с поступающими обращениями о применении положений Федерального закона от 26 июля 2021 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции) об определении размера арендной платы при заключении на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества с субъектами малого и среднего предпринимательства (далее — МСП), организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов МСП, и социально ориентированными некоммерческими организациями (далее — НКО) Минэкономразвития России и ФАС России сообщают.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

Периодичность внесения арендной платы

Наиболее часто в договоре аренды устанавливается обязанность арендатора вносить арендную плату равными суммами (частями) через одинаковые промежутки времени. При этом арендная плата устанавливается не за весь срок действия договора, а за определенный промежуток времени пользования объектом аренды.

В этом случае считается установленной периодичность внесения арендной платы, обычно применяемая при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Так, суд может признать, что обычаям делового оборота соответствует условие о внесении арендной платы один раз в месяц или квартал (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2021 N 09АП-5378/2021-АК, 09-АП-5379/2021-АК (Определением ВАС РФ от 18.02.2021 N ВАС-1003/09 отказано в передаче данного дела, а также Постановления ФАС Московского округа от 13.10.2021 N КА-А40/9424-08 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Согласно указанию Мингосимущества России при расчете арендной платы за пользование федеральной недвижимостью размер оплаты рассчитывается в рублях путем деления на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России .

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2021 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

Арендная плата как существенное условие договора аренды

По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера.

Полагаем, что данное разъяснение Пленума ВАС разрешит существовавшее ранее положение в судебной практике. До принятия Постановления № 13 во всех случаях, когда нарушения, послужившие основанием для обращения в суд, устранялись ответчиком до принятия решения по делу и никаких иных существенных нарушений установлено не было, арбитражные суды отказывали в удовлетворении требований о расторжении договора. По некоторым делам, когда допущенные нарушения не были устранены, но были определены как незначительные: при небольшом размере долга, или при неисполнении договорной обязанности по оплате коммунальных платежей, решения арбитражных судов были такими же (постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2021 по делу № А60–8112/2021 [7]). В настоящее время даже после уплаты долга арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора в суд. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.