Возможность Сохранения Арендных Отношений С Арендатором По Окончании Срока Действия Договора Аренды

Статья 617

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Особенности прекращения договора аренды
1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.
В ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст.

Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 N 66).
2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о выселении из нежилого помещения на основании статьи 622 ГК РФ в связи с истечением срока аренды.
Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено.
Исследовав материалы дела, суд отметил, что между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения со сроком действия до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение. Обращаясь с иском о выселении арендатора, арендодатель сослался на истечение срока аренды, поскольку началась плановая реконструкция соответствующего здания, то есть произошло событие, с которым связано окончание срока действия договора аренды.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что факт начала реконструкции полностью подтвержден, в частности: завершена реконструкция соседних домов; на территории, примыкающей к спорному зданию, проведены работы по переключению действующих коммуникаций; само здание отключено от постоянных сетей электроснабжения и телефонизации; выселены все арендаторы, за исключением ответчика.
В кассационной жалобе арендатор просил отменить решение суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, суд неправомерно пришел к выводу о наступлении события, с которым связано окончание срока действия договора аренды. Так, заявитель обращал внимание на отсутствие у заказчика-инвестора ордера на производство подготовительных, земляных и строительных работ.
Суд кассационной инстанции отклонил жалобу арендатора, отметив следующее.
Исследование вопроса о наличии или отсутствии факта начала реконструкции здания имело бы значение только в том случае, если бы в силу договора, заключенного на определенный срок, данное событие являлось бы основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (часть вторая статьи 619 ГК РФ) либо для отказа последнего от исполнения договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).
Однако в рассматриваемой ситуации срок договора аренды сторонами не определен. Условие о действии договора аренды до начала реконструкции здания, в котором расположено сданное внаем помещение, не может квалифицироваться как условие о сроке.
В силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.
Спорный договор заключен на неопределенный срок, поэтому арендодатель на основании пункта 2 статьи 610 Кодекса мог в любое время отказаться от договора, предупредив арендатора, за три месяца.
Поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.
Принимая во внимание, что к моменту обращения арендодателя в суд три месяца, оговоренные в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, истекли, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о выселении арендатора из спорного помещения.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора арендной платы на основании части второй статьи 622 ГК РФ за использование нежилого помещения с момента прекращения договора аренды до подписания акта приема-передачи.
Суд первой инстанции, установив факт просрочки возврата имущества арендодателю, удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды, срок действия которого истек.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
В договоре стороны оговорили, что по истечении срока его действия арендатор обязан возвратить нежилое помещение по передаточному акту, подписанному сторонами.
Согласно представленным доказательствам ответчик к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором. Однако акт не был оформлен своевременно.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Поскольку несвоевременный возврат арендатором имущества арендодателю был вызван уклонением последнего от приемки этого имущества, суд признал иск не подлежащим удовлетворению.

Окончание срока аренды

Зафиксировать факт уклонения арендодателя от приемки объекта аренды можно путем составления соответствующего акта с участием незаинтересованных третьих лиц (например, нотариуса). Проект акта приема-передачи имущества арендатор может направить арендодателю для подписания и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

Арендодатель может действовать недобросовестно и уклоняться от приемки объекта аренды. Обычно арендодатель в таких случаях рассчитывает на дополнительную арендную плату за время просрочки, а само уклонение от приемки объекта аренды выражается в том, что арендодатель не подписывает акт приема-передачи недвижимого имущества.

Окончание договора аренды

Направьте ценное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении в адрес арендатора, содержание примерно следующее: «Срок действия договора № от истек 18 января 2021 г. В соответствии с пунктом №___договора____арендатор по истечении срока аренды обязан освободить помещение в __-дневный срок. Также сообщаем о несогласии арендодателя продолжать отношения на ранее согласованных условиях, указанных в договоре, срок действия которого истек и предлагаем в 2-дневный срок освободить помещение»

Я им предлагаю либо новый договор с увеличенной арендной платой. либо съехать. Составила письмо. всё ли я учла и правильно ли составлено: В связи с окончанием срока действия договора аренды от 19 февраля 2021г. между ______, в дальнейшем именуемое «Арендодатель» и ______, в дальнейшем именуемый «Арендатор», сообщаем Вам о готовности заключения нового договора аренды между Арендодателем и Арендатором на условиях, что ежемесячная арендная плата за пользование частью павильона по адресу: ________ составит 40 000 (сорок тысяч) рублей 00 копеек, а так же ежемесячная оплата расходов по предоставлению энергоснабжения согласно выставленных счетов, в соответствии с действующими тарифами. В случаи несогласия, просим Вас освободить незаконно занимаемую Вами торговую площадь по адресу:________ в течение 10 календарных дней со дня получения Вами настоящего уведомления и передать его по акту приема-возврата.

Как арендодателю защитить свои интересы при возникновении споров по окончании срока аренды

Между сторонами был заключен краткосрочный договор аренды, по окончании действия которого арендатор продолжил пользоваться объектом аренды, в связи с чем договор считался возобновленным на неопределенный срок. После этого арендодатель уведомил арендатора о расторжении договора аренды за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Ответчик спорное нежилое помещение в установленный срок не освободил.

• арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;

• договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;

• арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;

• арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;

• арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;

• преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.

Даже если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока действия договора аренды, это еще не свидетельствует о его продлении (Постановление ФАС СЗО от N Ф04-5544

В кассационной жалобе общество ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права; судами применен не подлежащий применению пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2021 N 17540/11.

Из вышеуказанных условий договора следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть признано в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений, в связи с чем положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае применению не подлежат.

Типовой договора аренды нежилого помещения и приложения к нему

Договор сроком более чем год в обязательном порядке проходит государственную регистрацию . К документам о госрегистрации нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Зарегистрировать в государственных органах арендуемое имущество может как арендодатель, так и арендатор.При передаче недвижимого имущества арендатору, нужно приложить к договору полный пакет документов, которые непосредственно имеют отношение к объекту.

Заключая договор аренды, обязательно надо указать каким путем будет проходить оплата, наличным или безналичным, по каким документам, и в каких кредитных учреждениях. Договор аренды может быть срочным (заключен на определенный срок) и бессрочным.При срочном договоре сроки прекращения действия договора указаны в самом договоре.Прекратить действие подписанного документа одной из сторон возможно только через суд. Такое возможно, арендатор или арендодатель не выполняют условия договора, обусловленные в договоре аренды. При расторжении договора аренды, имущество возвращается владельцу с оформлением передаточного акта и подробным описанием состояния имущества, которое возвращается арендодателю.

Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2021 по делу N А12-17446/2021 (Определением ВАС РФ от 24.10.2021 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Срок аренды и срок действия договора аренды

Если сторона, получившая недвижимость в аренду и на протяжении всего периода соблюдавшая положения сделки, пожелает продолжить использование объекта, то законом определяются приоритетные права пролонгировать договор. Хотя, для подобных юридических действий существует несколько условий:

В соответствии с действующим законодательством, определение точного срока арендного договора не является обязательным положением сделки. При этом срок пользования переданной в аренду недвижимостью не может превышать максимальный срок, установленный законодательством. При оформлении сделки без определения сроков, любая из сторон вправе отказаться от принятых на себя обязательств, оповестив об этом другого участника соглашения за 3 месяца.

Возможность Сохранения Арендных Отношений С Арендатором По Окончании Срока Действия Договора Аренды

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ (см. Риск арендодателя 3.2.4).

Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке.