Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Согласно действующему законодательству, кадастровая стоимость (КС) в обязательном порядке определяется для каждого земельного участка. Она представляет собой публичный эквивалент стоимости недвижимости, учитываемый при исчислении налога, арендной платы, выкупа из государственной/муниципальной собственности и т. д. Размер КС – один из основных факторов, от которого зависит экономическая эффективность использования объекта и затраты на его приобретение. Данный показатель не всегда определяется правильно. В таких ситуациях необходимы услуги профессионального оценщика для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

На подготовительном этапе оценщик анализирует предоставленные документы. На основании полученных результатов определяется, является ли возможным и целесообразным оспаривать кадастровую оценку. В то же самое время специалист оценивает целесообразность выполнения мероприятий с учетом прогнозируемых затрат (временных и финансовых).

Порядок оспаривания кадастровой стоимости, оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости

1. Правоустанавливающие документы: Свидетельство о собственности на землю/договор аренды земельного участка с приложениями
2. Кадастровый паспорт с ситуационным планом
3. В случае если участок находится в собственности, необходимо предоставить справку о первоначальной балансовой и остаточной стоимости с указание даты постановки на бухгалтерский учет
4. Правоустанавливающие документы на строения: Свидетельство о собственности, договор купли-продажи
5. Технические паспорта на строения

3. Прохождение процедуры оспаривания кадастровой стоимости в комиссии
4. Оспаривание кадастровой стоимости через суд или в комиссии субъектов федерации
5. Уведомление органов местного самоуправления и территориальной налоговой инспекции об изменении кадастровой стоимости земельного участка.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков

В связи с этим перед собственниками и землепользователями остро встал вопрос оспаривания кадастровой стоимости земли и исчисления всех платежей в бюджет исходя из рыночной стоимости земельного участка. Действующее законодательство позволяет установить кадастровую стоимость в размере рыночной.

На основании произведенной в 2021-2021 годах оценки кадастровой стоимости земельных участков, в Государственный кадастр недвижимости были внесены изменения, повлекшие за собой, в большинстве случаев, значительное увеличение кадастровой стоимости земельных участков, и как следствие повышение налоговой нагрузки на собственников земельных участков и увеличение арендных и иных платежей за их использование.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Естественно, при государственной кадастровой переоценке никто не вникает в такие детали каждого объекта, и кадастровая стоимость рассчитывается усреднённо, по кварталам. Из-за этого и получается так, что у одних объектов кадастровая стоимость завышена, а у других — занижена.

В оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости есть несколько очень «тонких» моментов. Возьмём пример по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка под какую-либо коммерческую деятельность. С одной стороны, логично было бы оценивать земельный участок как условно свободный, ведь речь идёт о земле. Но члены комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки убеждены, что если у собственника есть земельный участок, на котором можно построить коммерческий объект, то с этого земельного участка обязательно нужно получать прибыль.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

• Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
• Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
• Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости участков земли

Соответственно, главными аргументами собственника земли при оспаривании кадастровой стоимости, занесенной в данные государственного кадастра, могут стать конкретные доказательства того, что рыночная стоимость соответствующего участка значительно отличается от того значения, которое было внесено в сведения Росреестра. Основным доказательством вышеуказанного факта выступает проведенная специализированной оценочной компанией по поручению землевладельца собственная рыночная оценка.

Сегодня есть и такие землевладельцы, которые в декларациях ставят старые показатели и продолжают платить по-старому. Но и это не выход: налоговые органы, имеющие доступ к сведениям Росреестра, легко исправят неверную декларацию и доначислят не только неуплаченную сумму земельного налога, но и дополнительно взыщут пени.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка: порядок и методы

Уведомление о результатах рассмотрения претензии отправляется в течение пяти дней с момента рассмотрения, заявителю и в органы местного самоуправления. Если решением является отказ от переоценки, собственник имеет полное право обжаловать его в судебных инстанциях.

1. Выявлены нарушения в правилах и порядке проведения оценки.
2. Оценочные данные по кадастру отличаются от стоимости, полученной в итоге проведения независимой оценочной экспертизы.
3. Несоответствие даты проведения оценки и даты установления стоимости по кадастру.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Организация, желающая оспорить результаты кадастровой оценки земельного участка, должна выполнить обязательную досудебную процедуру — подать заявление в специальную комиссию, сформированную при региональном управлении Росреестра. Закон устанавливает, что подать такое заявление можно в течение всего периода, пока в государственном кадастре содержатся оспариваемые сведения (т. е. до момента включения в кадастр сведений по итогам новой кадастровой оценки).

В постановлении от 28 июня 2021 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал, что требование об изменении стоимости участка, внесенной в государственный кадастр, на рыночную стоимость должно рассматриваться по правилам искового производства. То есть заявителю следует подать иск об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой, а не заявление о признании недействительным того документа, которым утверждены итоги кадастровой оценки.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Согласно прецедентному Постановлению Президиума ВАС РФ от 28.06.2021 N 913/11: — защита права осуществляется не посредством оспаривания достоверности ранее проведенной оценки (действий, актов органа кадастрового учета и т.п.), а посредством обязания внести новую кадастровую стоимость участка на основании отчета о рыночной оценке, требование заявляется только в порядке искового производства; — с учетом мнения сторон желательна судебная экспертиза представленного истцом отчета о рыночной оценке участка (основания изменения кадастровой стоимости) на предмет соответствия стандартам по оценке.

Положительным примером из судебной практики по вопросу снижения кадастровой стоимости земельного участка могут служить Постановления ФАС ЗСО от 26.07.2021 по делу N А75-394/2021 и от 30.06.2021 по делу N А70-10718/2021, которыми взыскано неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы в бюджет администрации в связи с неверно определенной кадастровой стоимостью. В отсутствие единообразной судебной практики суды избегают принятия прецедентных решений, а в юридической практике стараются сформулировать исковые требования таким образом, чтобы не акцентировать на данном моменте внимание суда, но последствием исполнения судебного решения было бы именно внесение новой кадастровой стоимости «обратной датой».

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

В связи с вступлением 02 июня 2021г. в силу Федерального закона от 02.06.2021 N 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в статью 24.18. Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесены изменения, в соответствии с которыми ранее действовавшее требование о необходимости предоставления в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости положительного экспертного заключения СРО (экспертиза на подтверждение стоимости, определенной в Отчете об оценке) отменено.

Специалисты нашей компании начали заниматься оценкой земельных участков для целей оспаривания кадастровой стоимости (правильнее будет применять формулировку — установление кадастровой стоимости на уровне рыночной стоимости) с середины 2021 года. География объектов — Челябинск, Магнитогорск, Аша, Катав-Ивановск, Миасс, Златоуст, Коркино и т.д. — территория всей Челябинской области. У нас накоплен опыт оценки более 300 земельных участков коммерческого назначения — в основном это территории крупных промышленных предприятий региона.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

В определении цены участков по Кадастру в большей степени нуждаются государственные органы: для расчета суммы взимаемых налогов и арендной платы за пользование государственными землями, цены земли в случае выкупа из государственной собственности. Кроме того, кадастровая стоимость земельного участка используется при необходимости выкупа муниципальными органами участков земли у владельцев в случае возникновения государственной потребности.

Оспаривание оценки кадастровой стоимости земельного участка

Часто встречается, что заказчик считает оценку неправильной. От результата оценки зависит, сколько в дальнейшем заказчик будет платить аренды. Таким образом, бывает, что стоимость участка после кадастровой оценки ему кажется завышенной и никак не вписывается в его бюджет. Что же делать заказчику в таком случае? Имеет ли он право оспорить работу оценщика? Да, имеет, однако заказчик должен представить доказательство того, что цена завышена.

Подача ответчиками апелляция на решение суда. Это возможно в том случае, если ответчики решат нужным оспорить решение суда. Потребуется подождать результата апелляционной инстанции суда, после чего кадастровая стоимость будет обжалована с наибольшей вероятностью.