Вынесено Решение Об Отказе В Продлении Договора Вправе Ли Арендодатель Требовать Оплаты Аренды Сверх Срока Аренды

Содержание

Вынесено Решение Об Отказе В Продлении Договора Вправе Ли Арендодатель Требовать Оплаты Аренды Сверх Срока Аренды

Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

общество с ограниченной ответственностью «Простор» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к департаменту земельных ресурсов администрации г. Тюмени (далее — департамент) о признании незаконным отказа в продлении договора N 80/37 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:04 29 030:0304, данного письмом от 25.03.2021 N14-06-503.

Может ли администрация дать отказ в продлении договора аренды для завершения ИЖС

Здравствуйте! Если зарегистрирован объект незавершенного строительства, то арендатор имеет право на однократное приобретение в аренду земельного участка без проведения торгов, при условии, что ранее он не представлялся в аренду предыдущим собственникам (имеется ввиду продление аренды). Для предоставления земельного участка в аренду достаточно свидетельства о государственной регистрации права на незавершенное строительство.

Добрый день. Вопрос к вам, уважаемые правоведы. Планирую покупку участка под ИЖС, находящийся в аренде у муниципалитета до 04.04.2021. На участке есть ОНС (степень готовности 15%, по факту лежат бетонные блоки 7м*9м) с зарегистрированным правом собственности. Может ли администрация отказать мне в однократном продлении договора аренды на 3 года для завершения строительства? Какие есть у меня риски? Будет ли представитель администрации выезжать на осмотр ОНС? Участок в очень престижном месте и дорогой, очень боюсь остаться без денег и без участка. Буду благодарна за подробный ответ.

Отказ в продлении договора аренды

В заявлении указала, что она по доверенности от М.О.П. обратилась с заявлением в администрацию Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (. ), площадью (. ) кв.м., расположенного в (. ), предоставленного М.О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено. В связи с тем, что договор аренды не продлен, истица не может законно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать возведенный жилой дом. В связи с этим, в исковом заявлении истец просила обязать администрацию Лахденпохского муниципального района продлить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

Здесь представитель ответчика в обоснование своих возражений также ссылается на обстоятельства, которые могут служить основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, что предусмотрено пунктом 2. статьи 46 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, но в то же время не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений.

Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Из условий договора аренды не следует прямого запрета на пролонгацию договора. После истечения срока договора аренды ни одна из сторон не заявила возражений относительно возобновления договора. То есть судьи допускают установление условия о запрете пролонгации договора аренды (Постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2021 г. № А32-3436/2021, Московского округа от 15.05.2021 г. № А41-63672/2021).

Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.

Интересно почитать:  Арестовывают ли приставы сломаную технику

Когда арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок

Арендатор отказался подписывать полученные акты, что и послужило основанием для обращения арендодателя в арбитражный суд с иском о выселении ответчика (арендатора) из принадлежащих истцу нежилых помещений в связи с прекращением срока действия договора аренды спорных помещений.

В настоящее время с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ верной представляется первая точка зрения. Поэтому с учетом положений данной нормы, если арендатор направит арендодателю уведомление о желании перезаключить договор аренды до истечения срока, указанного в договоре, но арендодатель получит такое уведомление по истечении этого срока, то в таком случае срок для уведомления арендодателя будет считаться пропущенным.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Срок договора аренды истёк но ни одна из сторон в течении 10 дней не заявила об этом

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). То есть в данном случае срочный договор трансформируется в бессрочный.

Арендодатель, вовремя не истребовавший имущество после отказа от договора аренды, рискует подтвердить действительность договора на будущее своими конклюдентными действиями

Суды трех инстанций иск удовлетворили. Они посчитали, что договор был расторгнут в феврале 2021 г. по инициативе ГУПа, соответственно, дополнительное соглашение, заключенное сторонами в декабре 2021 г., является ничтожной сделкой, поскольку оно было заключено уже после прекращения договора. А внесение арендатором платежей после расторжения договора представляет собой всего лишь плату за фактическое пользование помещением. А вот Верховный суд РФ с такой позицией не согласился. Он указал, что требование о возврате арендованного имущества может быть удовлетворено, только если истец доказал факт прекращения договорных отношений сторон. Поскольку после уведомления об отказе от исполнения договора стороны не только длительное время находились в прежних отношениях без каких-либо претензий со стороны ГУПа, но и заключили дополнительное соглашение к договору аренды, они, по мнению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ, своими конклюдентными действиями распространили действие договора на период, предшествующий дню подписания дополнительного соглашения. Судебная коллегия посчитала, что прекращение договора аренды не состоялось: волеизъявление предприятия не было реализовано им же самим по его же воле. В иске ГУПу было отказано.

В связи с тем что за январь и февраль 2021 г. компания арендную плату своевременно не внесла, арендодатель направил ей уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и потребовал в срок до марта 2021 г. освободить арендуемое помещение. Вскоре после этого компания оплатила задолженность в полном объеме, однако арендуемое помещение не освободила, продолжая оплачивать арендные платежи на прежних условиях. В декабре 2021 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором заменили организационно-правовую форму и реквизиты арендатора, местонахождение сторон и указали, что прочие условия договора аренды остаются без изменений. А в феврале 2021 г. ГУП (которому еще в 2021 г. городской департамент имущества передал помещение в хозяйственное ведение) обратилось в суд с требованием обязать компанию освободить помещение, сославшись на односторонний отказ от договора, выраженный в уведомлении от февраля 2021 г.

Интересно почитать:  При потере свидетельства о рождении куда обращаться

8 причин, по которым арендодатель может отказаться от продления договора нежилого помещения

Если арендатор желает воспользоваться преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок, он должен уведомить об этом арендодателя. Если арендатор этого своевременно не сделает, то арендодатель может отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок.

В такой ситуации считается, что договор аренды перезаключен на неопределенный срок. А это значит, что у арендодателя есть важное преимущество: у него появляется право в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора. Для этого требуется только предупредить арендатора за три месяца. И после этого у арендатора уже не будет права на автоматическую пролонгацию договора аренды нежилого помещения.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы за период просрочки возврата арендованного автомобиля в соответствии со статьей 622 ГК РФ.
Суд первой инстанции, установив, что договор аренды автомобиля был досрочно расторгнут, удовлетворил иск. При этом суд исходил из того, что согласно статье 622 Кодекса в случае, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 ГК РФ).
Поскольку в договоре аренды стороны не оговорили место возврата арендованного имущества, суд применил абзац шестой статьи 316 ГК РФ, согласно которому исполнение должно быть произведено в месте нахождения юридического лица, являющегося должником.
Материалы дела подтверждали то обстоятельство, что арендованный автомобиль был поставлен арендатором на стоянку и находился там вплоть до его передачи арендодателю. Кроме того, арендатор неоднократно направлял арендодателю извещения о своей готовности возвратить автомобиль.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции, указав, что абзац шестой статьи 316 ГК РФ в данном случае применен судом неправильно. Указанная норма распространяется на случаи, когда передача имущества является основной обязанностью должника по договору.
В данном же случае обязательство арендатора, возникшее после прекращения договора аренды, состоит не в собственно передаче, а в возврате имущества арендодателю.
Поэтому, руководствуясь абзацем первым статьи 316 Кодекса, следует признать, что из существа указанного обязательства вытекает, что возврат должен произойти в том месте, где это имущество было получено арендатором.
В этой связи арендатор обязан был передать арендодателю автомобиль в том месте, где он был получен.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Пролонгация (продление) договора аренды: этапы и важные условия

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора. Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам. Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Ссылка на основную публикацию