Фз 2019 О Долевом Участии В Строительстве

Последняя редакция ФЗ 214 об участии в долевом строительстве объектов недвижимости 2019 года

Некоторые экспертные организации прогнозируют, что с июля 2019 года произойдет подорожание недвижимости на 15%, но в большинстве случаев мнения не такие кардинальные – квартиры могут стать дороже на 5%. Финансовое положение большинства граждан в стране не позволят сделать рост цен настолько большим.

Эскроу-счет можно открыть только после государственной регистрации ДДУ. Новая редакция федерального закона содержит информацию о специальном счете, который становится обязательным для долевого строительства. Стать дольщиком без открытия такого счета становится невозможным.

214 закон о долевом строительстве 2019

Ранее не существовало специального федерального закона, защищающего дольщиков от мошеннических махинаций, поэтому всеобщий обман просто процветал: компания-застройщик собирала деньги с семей, выводила себя в оффшор через подставные компании и объявляла себя банкротами, которые не могут продолжить строительство.

Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана.

Что такое долевое строительство квартир и его 214 ФЗ

214 ФЗ об участии в долевом строительстве вступил в силу начале 2017 года (некоторые пункты этого закона вступили в силу лишь в середине 2017 года). Этот закон вносит ряд поправок и уточнений в другие законопроекты, которые регулируют долевое строительство. Перечислим основные пункты этого закона:

К сожалению, в Российской Федерации существует большое количество махинаций, когда застройщик собирает с дольщиков деньги, а потом пропадает (жилье, конечно, при этом не строится). Статистика утверждает, что сегодня 61 застройщик находится в состоянии банкротства, а общее количество недостроенных квартир составляет более 50 тысяч. Именно поэтому не так давно был принят 214 Федеральный закон о долевом участии в строительстве в РФ, который повысить надежность застройщиков. Ниже мы рассмотрим особенности этого закона.

Риски и гарантии в долевом строительстве жилья

Также 214 Федеральный закон о долевом строительстве предусматривает защиту прав граждан — участников долевого строительства путем создания специальных компенсационных фондов, которые формируются за счет обязательных отчислений строительных компаний. Причем взносы полностью за весь объект в этот фонд нужно перечислить еще до заключения договора с первым дольщиком. Поэтому если теперь застройщику не хватит денег, чтобы закончить работы, он получит средства из компенсационного фонда на завершение объекта. Если он бросит объект или обанкротится, дольщики получат компенсацию из этого фонда.

С августа 2019 года размер собственных средств компании-застройщика должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока долевого строительства. А сама строительная компания обязана иметь опыт возведения многоквартирных домов не менее трех лет.

Долевое строительство: изменения с 2018-2019 года

В целях гарантии компенсации потерянных средств вкладчиков в результате недобросовестности застройщика формируется Фонд защиты дольщиков. Законодательство обязывает строительную компанию перевести в него 1,2 % вырученных с продажи жилья заключенных по ДДУ. Договора не будут зарегистрированы без перевода застройщиком средств в Фонд.

Интересно почитать:  Образец искового заявления о расторжении брака с детьми 2019 в районный суд

С 1 июля 2018 года начала действовать поправка, не позволяющая специализированному застройщику осуществлять возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на это. Разрешение может быть выдано на один или несколько объектов строительства, но только одно.

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2018-2019гг)

Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.

Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).

Долевое строительство — изменения с 2018 года

Банк в данном случае будет контролировать ход строительства и расходы на него (для предотвращения нецелевого расходования средств), а эскроу счет является необходимым элементом в кредитовании застройщиков при проектном финансировании. Отмечается, что применение новых механизмов банковского сопровождения строительства позволит качественнее управлять большинством видом рисков долевого строительства, чем при совершении сделки на стадии котлована.

С 1 июля 2018 года для всех застройщиков вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Это означает, что девелоперы не смогут получать деньги напрямую от покупателей в результате покупки квартиры по ДДУ — деньги должны перечисляться на открытый застройщиком банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Данное требование применимо и к тем домам, которые на момент 1 июля уже находятся в стадии строительства.

Основные положения Федерального Закона №214 — Об участии в долевом строительстве

  • в ДДУ должен быть указан предмет договора, представленный квартирой, поэтому сюда относится ее размер, этаж, на котором она находится, число комнат и другие характеристики;
  • указывается срок передачи жилья;
  • приводится стоимость договора и порядок уплаты средств за квартиру;
  • содержатся сведения о гарантийном сроке;
  • каждый дольщик должен убедиться, что ДДУ содержит все необходимые пункты;
  • договор подлежит регистрации в Росреестре;
  • расторжение документа может быть односторонним или с помощью суда, причем для этого должны иметься веские основания, например, несоблюдение требований к качеству строения, задержка сдачи дома на срок, превышающий 60 дней, наличие признаков прекращения строительства дома, внесение существенных корректировок в проект и другое.
  • описывается предмет и иные нюансы, которые возникают при составлении ДДУ;
  • раскрывается право строительных организаций привлекать средства дольщиков, причем им они должны раскрывать основную информацию относительно возводимого объекта;
  • имеются требования к застройщикам, а также описываются правила формирования самого договора;
  • содержатся сведения о гарантии качества квартир, правилах передачи объекта, а также о возможных причинах расторжения договорных отношений;
  • при формировании документа учитывается, что в нем непременно содержатся сведения о цене, а также вписываются сроки, на основании которых дольщики принимают квартиры;
  • в законе прописывается ответственность сторон, а также возможность воспользоваться уступкой прав;
  • приводятся способы, с помощью которых обеспечивается исполнение всех обязательств;
  • описываются правила открытия и закрытия счета эскроу для расчетов, а также необходимость покупки полиса страхования застройщиками;
  • имеются требования к проекту, к использованию денег застройщиками, а также к информации, которая должна предоставляться дольщикам компанией.

Читаем договор долевого участия по 214-ФЗ правильно

По законодательным нормам, если передача новоселу застройщиком ключей от квартиры в срок, оговоренный в договоре, не состоится, то вступят в действие прописанные там же штрафные санкции. Застройщику придется раскошелиться на уплату пени за каждый день просрочки. Но потенциальные новоселы не должны путать срок передачи им квартир со сроком ввода дома в эксплуатацию. Последний, разумеется, застройщиком планируется, но из-за различных форс-мажоров может измениться. Поэтому многие застройщики оставляют себе определенный «люфт» в 4-6 месяцев между датой ввода дома и датой передачи квартир дольщикам. Покупатели должны понимать, что факт сдачи дома в эксплуатацию не позволяет им выдвигать претензии застройщику о несоблюдении срока сдачи конкретной квартиры. Но, с другой стороны, увеличение этого интервала застройщиком на срок, превышающий полгода, уже настораживает.

Интересно почитать:  Генеральная доверенность на продажу квартиры сколько стоит

Некоторые застройщики охотно берут на вооружение этот принцип, пытаясь включить в текст ДДУ недопустимые с точки зрения других законодательных норм пункты. Речь, например, идет о навязывании будущим новоселам за дополнительную плату различных дополнительных услуг типа бронирования квартиры, государственной регистрации заключаемого договора или оформления права собственности на будущее жилье. Но при этом застройщиком нарушаются нормы п. 2 16 статьи ФЗ, защищающего права потребителей.

Закон о долевом строительстве 2019

Власти ответили на обострение поправками, принятыми в середине 2010 года и нацеленными против наиболее распространенных серых схем – а в 2012 году застройщиков обязали страховаться. Наконец, с 2017 года начал действовать компенсационный фонд, куда отчислялись 1,2% с суммы каждого договора долевого строительства.

Однако множество жертв мошенников фактически свели на нет все плюсы процедуры. Впервые о постепенном отходе от долевого строительства заявил Игорь Шувалов, еще в 2015 году планировавший его отмену в период до 2020 года. Теперь, после заявления президента, дело явно пойдет быстрее: первые законы уже приняты.

Новый закон о долевом строительстве в России с 2018 года

Какие договоры готовят на смену договорам долевого участия? Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, отмечает: «На первом этапе о полном отказе от практики ДДУ речь не идет, процесс приобретения недвижимости с точки зрения покупателя 1 июля 2018 года не изменится. Что касается более долгосрочной перспективы ухода от практики долевого строительства, пока противоречий и вопросов у участников отрасли больше, чем решений. На сегодняшний день озвучена «дорожная карта», как именно будет реализована реформа на уровне конкретных механизмов — это та задача, которую только предстоит решить».

Альтернатива долевому строительству уже есть. После отмены долевого строительства, которое, по словам президента РФ, должно произойти с 1 июля 2019 года, рынок недвижимости будет переходить на проектное финансирование. Предполагается, что в дальнейшем для продажи строящегося жилья будут использоваться эксроу-счета. Уход от долевки начнется в ближайшее время. Застройщики работают по старым правилам до 30 июня 2018 года. Но уже с 01.07.2018 года они могут начать использовать схему эксроу-счетов. Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант», говорит, что в таком случае покупатели будут передавать свои средства не напрямую застройщику, а банку, который финансирует строительство жилого комплекса. На время стройки эти средства резервируются на счету банка и переводятся застройщику после того, как он передает ключи дольщикам. В случае банкротства девелопера дольщики получают внесенные деньги обратно.

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

  • Реквизиты обеих сторон;
  • Подробное описание объекта сделки;
  • Точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • Как и в каком размере дольщик вносит оплату;
  • Какая гарантия на сданную квартиру;
  • Права и обязанности участников сделки;
  • Размер неустойки за разного рода нарушения;
  • Дополнительные условия по согласованию сторон;
  • Дата и подпись сторон.
  1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
  2. Проектные документы;
  3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
  4. Заключение государственной экспертизы.
Ссылка на основную публикацию