В Чем Разница Между Общей Проектной Площадью И Проектной Площадью

Проектная и фактическая площадь квартиры

Этой позиции придерживается также Суд Ненецкого автономного округа: в момент заключения договора стороны находились в равных условиях, по своему усмотрению определяли его условия. Императивные нормы закона или другого нормативного акта, регулирующие данные конкретные правоотношения и подлежащие применению, отсутствуют. В связи с этим на ответчика не может быть возложена обязанность по уменьшению цены договора, а истцу должно быть отказано во взыскании стоимости разницы отклонения условной (проектной) площади квартиры от фактической (Апелляционные определения Суда Ненецкого автономного округа от 05.09.2012 по делу N 4-Г-28/2012, от 03.07.2012 по делу N 33-75/2012г.).
Возможен и еще один вариант: в свои типовые договоры застройщик может включить условие о том, что не подлежат возврату денежные средства за объект долевого строительства, если его площадь по результатам обмеров БТИ окажется менее той (на 3%), что указана в договоре, то есть меньше проектной площади.
Такое условие, исходя из того же принципа свободы договора, некоторые суды считают вполне легитимным (Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 17.08.2012 по делу N 33-5117), поскольку разница между проектной и фактической площадью квартиры является допустимой строительной погрешностью (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.03.2014 по делу N 33-2746/2014). Отметим при этом, что в случае уступки прав на объект гражданином новому приобретателю тот при выявлении расхождения между проектной и фактической площадью не сможет взыскать с гражданина суммовую разницу, так как он передал ему право в том объеме, что у него самого было (Кассационное определение Брянского облсуда от 13.10.2011 по делу N 33-3351/11).
В пользу застройщика также будет истолковано условие о том, что не изменяется цена договора как при увеличении общей площади по сравнению с проектной, так и при уменьшении, поскольку оно свидетельствует о соблюдении принципа равенства (Определение Свердловского облсуда от 23.07.2013 по делу N 33-8434/2013), несмотря на то что застройщик контролирует процесс строительства и вряд ли допустит возникновение отрицательной для него разницы в метрах.
А вот если в договоре указано на возможность осуществления перерасчета цены в случае расхождения между проектной и фактической площадями, то гражданин уже вправе требовать взыскания компенсации в свою пользу с застройщика, если фактически после обмеров БТИ площадь его жилья будет меньше (Определение Мособлсуда от 24.11.2011 по делу N 33-24067/11).

Интересно почитать:  Пример искового заявления о разделе имущества после развода

В судебной практике можно встретить правовую позицию, которая состоит в том, что гражданин в любом случае вправе претендовать на присуждение в его пользу компенсации за счет застройщика, если фактическая площадь окажется меньше проектной. Это требование правомерно и в случае, когда в договоре прямо указано на то, что площадь не компенсируется. С 2011 года этой правовой позиции придерживается Суд Ханты-Мансийского автономного округа — Югры, что можно увидеть из следующего весьма показательного дела.
Суд посчитал, что пункт договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит в случае расхождений плюс-минус 5%, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, ограничивает право дольщика требовать соразмерного уменьшения стоимости приобретенной квартиры, что противоречит закону, приведенному выше, и влечет недействительность вышеуказанного условия договора в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ч. 1 ст. 16 Закона от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». По условиям договора ответчик обязался передать истцу квартиру общей площадью 69,36 кв. м, а с учетом лоджий, балконов, веранд, террас — 74,18 кв. м. Из технического паспорта на следовало, что общая площадь квартиры составляет 67,6 кв. м, площадь с учетом балкона — 74,18 кв. м, что на 1,78 кв. м меньше, чем предусмотрено договором.
Таким образом, истцу была передана квартира, имеющая отступления от условий договора в части площади объекта долевого строительства, что противоречит как приведенным выше требованиям закона, так и п. 3 ст. 555 ГК РФ о том, что в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Толкование условий договора, заключенного между сторонами, позволяет сделать вывод, что цена недвижимости установлена исходя из единицы ее площади.
Суд также отклонил доводы застройщика о пропуске срока исковой давности, поскольку пункт договора, противоречащий требованиям закона, недействителен (ничтожен) с момента заключения такого договора независимо от признания его таковым судом. Что касается взыскания денежных средств, то требования иска в данной части основаны не на двусторонней реституции, а в порядке возмещения убытков, вызванных ненадлежащим исполнением условий договора и обязательств по нему. О предоставлении квартиры меньшей площади истцам стало известно (дата обезличена), когда был изготовлен технический паспорт на жилое помещение, исковое заявление подано в суд (дата обезличена), то есть в пределах срока исковой давности согласно ст. 196 и п. 1 ст. 200 ГК РФ (Апелляционное определение Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012).
Эта правовая позиция представлена и в ряде других судебных актов Суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры (Апелляционные определения от 19.06.2012 по делу N 33-2515/2012, от 19.06.2012 по делу N 33-2521/2012, Кассационное определение от 13.12.2011 по делу N 33-5591/2011 и др.).
Аналогичный подход в своей прецедентной практике применяет также Тюменский облсуд, который исходит из того, что потребителю должна быть предоставлена полная и подробная информация о квартире.

Интересно почитать:  Есть ли льгота чернобыльцам при поступлении в техникум?

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья. Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь. При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Площадь квартиры – какой она бывает

Если обратиться к нормативной документации и прочесть что такое жилая площадь квартиры в Жилищном Кодексе Российской Федерации, из его 15-ой статьи можно узнать, что она представляет собой «площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении».

Нормативные акты прошлых лет и современное законодательство отличаются друг от друга в трактовке того, что входит в общую площадь квартиры. Согласно строительным правилам «Жилые многоквартирные здания» при расчете общего метража жилья нужно было учитывать площадь неотапливаемых кладовых, балконов и лоджий. При этом применялись соответствующие каждой категории таких дополнительных помещений понижающие коэффициенты.

Ссылка на основную публикацию