Виды Целевого Использования Арендованного Помещения

Что такое функциональное и целевое назначение нежилого помещения, а так же классификация площади и возможность ее изменения

На словах такие процедуры не проводятся, необходимо взять план не только своего этажа, но еще планы этажей над и под своим помещением, с экспликацией и схемами существующих коммуникаций и проработать вариант перепрофилирования помещения со специалистами.

Виды аренды нежилых помещений

Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки — продавца арендуемого имущества. Не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества — арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

В перечень условий передачи объектов в аренду по конкурсу в обязательном порядке должны быть включены требования о функциональном назначении помещений, возможности и условиях перепрофилирования деятельности, режиме использования. Могут быть указаны минимальные показатели по производству товаров или оказанию услуг как по количеству, так и по ассортименту, а также необходимость обеспечения определенных категорий граждан товарами и услугами в объемах или по стоимости. Не допускается включение в условия передачи нежилых помещений в аренду на конкурсной основе требований, не имеющих отношения к непосредственному использованию данного помещения.

Какова классификация помещений по целевому назначению

Функциональное же назначение нежилого помещения ранее обязательно указывалось в проектной документации. Однако действующая редакция закона «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2021 № 214-ФЗ больше не содержит обязательного требования о включении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых помещений, не относящихся к общему имуществу (п. 24 ст. 1 закона «О внесении изменений…» от 03.07.2021 № 304-ФЗ).

• владение, пользование и распоряжение помещением;
• предоставление по договору во владение и пользование такого помещения иным лицам;
• содержание помещения;
• поддержание помещения в надлежащем состоянии, а также иные обязанности и права, установленные законом.

Целевое назначение использования нежилого помещения: определение, классификация и порядок изменения

Согласно Закону №218-ФЗ, ст.8, ч.5, п.9, 10, 11 в ЕГРН включается дополнительная информация о назначении здания, помещения, о его наименовании. При постановке на кадастровый учет меняется только основная информация о недвижимости, касательно изменения назначения следует руководствоваться Жилищным Кодексом РФ (гл.4). Важно, что изменение назначения помещения в здании не влечет за собой изменения изменения самого здания (например, помещение жилое, здание нежилое).

• составление проекта;
• согласование его с городскими службами (горводоканал, СЭС, МЧС и т.д.);
• подготовка документов и предоставление их в уполномоченные органы госуправления;
• проведение работ, соответствующих проектной документации и сдача здания в эксплуатацию;
• оформление технического паспорта представителем БТИ;
• получение нового кадастрового паспорта;
• обращение в регистрационный орган для получения нового свидетельства о праве собственности.

Виды целевого назначения нежилого помещения в договоре аренды

Интересно отметить, что в законодательстве термин «целевое назначение помещения в договоре аренды» вообще никак не определяется. Но при этом судебная практика по спорам о нецелевом использовании арендованного имущества весьма обширна (постановления ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2021 по делу № А56-20339/2021, Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2021 по делу № А35-9521/2021, ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2021 по делу № А63-11046/2021).

И всё же существуют акты, в которых косвенно затрагиваются виды нежилых помещений. Среди таких источников можно выделить письмо «О классификации помещений зданий гражданского назначения» Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103. В соответствии с этим актом можно выделить следующие градации нежилых помещений.

Условия договора аренды помещений

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2021 по делу N А56-14675/2021

Суд указал, что в договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в других представленных сторонами документах указаны противоречивые сведения об объекте субаренды, которые не позволяют индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а следовательно, данный договор не считается заключенным.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2021 N Ф04-3320/2021(34618-А46-12)

Договор в совокупности с актом приема-передачи и схемой помещений позволяют определить объект аренды в соответствии с п.3 ст.607 ГК РФ.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.01.2021 N А74-2108/06-Ф02-7220/06-С2

Судебные акты о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаченной арендной платы по договору аренды отменены, поскольку в договоре аренды не указано место расположения объекта аренды, не подписан акт приема-передачи объекта аренды.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2021 N Ф04-6380/2021(26943-А46-38) по делу N 8-398/05

Суд признал договор незаключенным. По договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) передана 1/2 нежилого помещения. Договор не содержит данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. Суд учел, что арендодатель, несмотря на подписание договора аренды и акта приема-передачи к нему, не представил доказательства фактического пользования арендатором объектом в период срока, указанного в договоре.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2021 по делу N А42-1865/2021

Суд признал незаключенным договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному для договоров аренды условию о его предмете. В договоре указано: «Во временное владение передается часть торгового зала магазинов «Аверс» и «Хибинская ярмарка» для розничной торговли непродовольственными товарами; арендуемая площадь — по 6 кв.м». По акту приема-передачи торговые площади арендатору не передавались.

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2021 по делу N КГ-А40/3783-05.

Суд подтвердил, что если в аренду сдается часть здания, то к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается поэтажный план здания, на котором обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.12.2021 N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2

Суд признал незаключенным договор аренды части помещений, основываясь на нормах ст.607 ГК РФ, в связи с тем, что договор не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержит в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.

В последнее время в судебно-арбитражной практике появились решения, признающие договоры аренды заключенными при отсутствии в договоре указаний на конкретное помещение (при наличии адреса места расположения здания).

Такие решения принимаются в ситуациях, когда договор аренды действовал продолжительное время (не менее года), стороны, исполняли свои обязанности, не предъявляли никаких претензий по поводу неопределенности объекта аренды. При возникновении претензии со стороны арендодателя, как правило, связанной с оплатой арендных платежей, арендатор вдруг вспоминал о несогласованности объекта аренды.

В указанных случаях суд принимает сторону арендодателя, признает объект аренды согласованным, поскольку арендатор пользовался им на протяжении долгого времени, исполнял обязанность по оплате и не предъявлял арендодателю никаких претензий по вопросу уточнения или определения объекта договора аренды. Таким образом, суд не принимает решение о незаключенности договора аренды по формальным признакам. Суд учитывает правоотношения, сложившиеся до возникновения спора.

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2021 по делу N А55-14810/2021-43

Суд оставил без удовлетворения требование налогового органа на том основании, что, протокол осмотра составлен налоговым органом 05.08.2021, проверяемым же периодом являлись I и II кварталы 2021 года.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2021 по делу N А39-7783/2021-523/10

Система налогообложения в виде ЕНВД применяется в отношении розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала по каждому объекту организации торговли не более 150 кв.м.

Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2021 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2021 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2021 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2021 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Цель пользования объектом аренды

Стороны могут согласовать цель пользования путем конкретизации цели, следующей из назначения объекта аренды. Например, если арендодатель желает продлить ресурс эксплуатации станка, который согласно эксплуатационным документам предназначен для производства нескольких видов продукции, стороны в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) могут согласовать условие о том, что, объект передается для производства только одного вида продукции.

Исходя из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), стороны вправе установить цель пользования имуществом, не совпадающую с его основным назначением. Например, производственное оборудование может передаваться в аренду для целей, которые не связаны с производством продукции, но которые не ведут к утрате его основных полезных свойств (функционального назначения).

Необходимость перевода целевого назначения помещения под общепит

Спасибо за ответ. С договором аренды проблем как раз никаких нет, собственник готов все прописать в договоре. Ключевой аспект был в том, что в кадастровом паспорте целевое назначение — офис. Это и был камень предткновения и мы пытаемся разобраться принципиально ли это. Или если соблюдены все нормы, а в договоре аренды прописано целевое назначение «общепит», то мы можем быть спокойны?

Мы собираемся открывать дизайн-студию вместо с кофейней и шоурумом. Нежилое помещение в жилом доме, целевое назначение: офис. Обязательно ли переводить целевое назначение на общепит для ввода в эксплуатацию и уведомления Роспотребнадзора или достаточно соблюдения всех норм СанПина и тд?

Условия договора аренды помещений

Постановление ФАС Поволжского округа от 31.05.2021 N А65-19644/04-СГ2-6

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Постановлением главы местного органа власти на ООО возложена обязанность выполнить реконструкцию здания и торгового зала. В развитие данного ненормативного акта между комитетом (арендодателем) и ООО был заключен договор аренды, где арендатору было предоставлено нежилое помещение, переоборудованное арендатором под организацию торгового предприятия по реализации товаров народного потребления.

Обязанность проведения капитального ремонта договором аренды возложена на арендодателя.

Суд указал, что согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа постановления главы местного органа власти и заключенного договора аренды следует, что ООО до предоставления объекта во временное пользование и владение обязано было произвести капитальный ремонт помещения для его приведения в соответствие с назначением имущества — реализацией товаров народного потребления. Следовательно, арендодателем изначально были предоставлены помещения, которые не могли быть использованы арендатором по назначению, указанному в договоре аренды.

ООО во исполнение постановления осуществило капитальный ремонт с улучшением несущих конструкций и инженерных коммуникаций.

Учитывая, что имущество было передано в аренду с существенными недостатками, а именно: не соответствующее состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, системы контроля пожарной безопасности, а также высокая степень износа здания, арендатор, использующий объект недвижимости, правомерно с согласия собственника произвел ремонтные работы и в силу п.1 ст.612 ГК РФ обоснованно потребовал возмещения расходов.

Постановления ФАС Центрального округа от 29.05.2021 N А09-7975/06-19, от 18.09.2021 N А62-1171/2021, от 01.06.2021 N КГ-А40/4857-06 по делу N А40-45754/05-20-319

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2021 N А43-5225/2021-12-110

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.12.2021 N А65-4526/04-СГ2-24

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, или проверки его исправности при заключении договора, или передачи имущества в аренду.

Подробное описание предмета аренды помимо целей соблюдения требований гражданского законодательства имеет значение и для налоговых правоотношений. В ряде случаев именно условие об объекте аренды влияет и на вид применяемого режима налогообложения, и на объем налоговых платежей.

При осуществлении розничной торговли или оказании услуг общественного питания в зависимости от размера занимаемой площади торгового зала (зала обслуживания посетителей) налогоплательщик может применить такой специальный налоговый режим, как ЕНВД — единый доход на вмененный доход для отдельных видов деятельности (ст.346.27 НК РФ).

Арендодатель обязан перейти на уплату ЕНВД по рассматриваемому виду деятельности, если выполняются следующие условия:

система налогообложения в виде ЕНВД для такого вида деятельности, как оказание услуг по передаче во временное владение и (или) пользование стационарных торговых мест, расположенных на рынках и в других местах торговли, не имеющих залов обслуживания посетителей, введена на территории муниципального образования, где работает арендодатель (подп.13 п.2 ст.346.26 НК РФ);

арендодатель осуществляет деятельность по сдаче в аренду стационарных торговых мест, расположенных в местах торговли и не имеющих залов обслуживания посетителей, о которых пойдет речь ниже, если они соответствуют физическим показателям арендной площади, позволяющей применять ЕНВД.

Обращаем внимание: если арендодатель прекращает сдачу в аренду помещений на месяц или более и не имеет действующих договоров аренды, он перестает быть плательщиком ЕНВД. Обязанность по уплате ЕНВД существует только во время осуществления деятельности по сдаче в аренду помещений, переведенных на систему ЕНВД (п.2 ст.44 НК РФ).

Переводу на ЕНВД подлежит деятельность по передаче в аренду следующих видов объектов:

торговые места, расположенные в торговом комплексе, на крытом рынке, на автовокзале, железнодорожном вокзале, в административном здании, в том числе в поликлинике, учебном заведении, в торговом центре, в котором торговые секции не относятся к магазинам и павильонам, в культурных и выставочных центрах на время проведения в них выставок, ярмарок и иных мероприятий (письма Минфина России от 13.12.2021 N 03-11-02/81, от 25.01.2021 N 03-11-03/02, от 10.03.2021 N 03-11-04/121);

киоски (письмо Минфина России от 01.12.2021 N 03-11-04/3/157);

торговые места, не имеющие залов обслуживания посетителей (торговых залов), палатки, ларьки, боксы (письма Минфина России от 28.10.2021 N 03-11-04/3/123, от 22.05.2021 N 03-11-04/3/267);

рефрижераторные контейнеры с холодильными агрегатами (письмо Минфина России от 20.01.2021 N 03-11-04/3/25);

стационарные торговые места, расположенные на открытых площадках рынка (письмо Минфина России от 25.01.2021 N 03-11-03/02);

сборно-разборные палатки, контейнеры, лотки и прилавки, размещенные на открытой асфальтированной площадке (письмо Минфина России от 18.01.2021 N 03-11-04/3/17).

Арендодатель не вправе использовать режим ЕНВД, если сдает в аренду следующие виды объектов:

здания, строения, сооружения (письмо Минфина России от 13.12.2021 N 03-11-02/81);

складские помещения в местах торговли (письмо Минфина России от 26.12.2021 N 03-11-04/3/183);

торговые места в магазинах и павильонах, капитальный навес, под которым расположены передвижные прилавки (письмо Минфина России от 18.01.2021 N 03-11-04/3/19);

асфальтированные площадки для организации торгового места (письмо Минфина России от 18.01.2021 N 03-11-04/3/17).

Уплата ЕНВД арендодателями-организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (в отношении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду), налога на имущество организаций (в отношении имущества, используемого для аренды имущества, облагаемого ЕНВД) и единого социального налога (в отношении выплат, производимых физическим лицам в связи со сдачей в аренду имущества, облагаемого единым налогом).

Уплата ЕНВД арендодателями-индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду имущества, облагаемого единым налогом), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для аренды) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и выплат, производимых физическим лицам в связи с ведением предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).

Основой для расчета суммы ЕНВД принимается площадь арендуемого помещения.

Площадь торгового зала, используемая в качестве физического показателя при исчислении ЕНВД, определяется на основании данных, содержащихся в договоре аренды.

Составляем договор аренды правильно

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п. Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

Договор целевого назначения помещения

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местонахождением арендатора является г. Смоленск, а местонахождением арендодателя — г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю — в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере — в Арбитражный суд г. Москвы.