Владелец Нежилого Помещения Физическое Лицо Договор С Ип

Подробно о вопросе, может ли физическое лицо сдавать в аренду нежилое помещение

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Владелец Нежилого Помещения Физическое Лицо Договор С Ип

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса индивидуального предпринимателя. Поэтому вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, является спорным.
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении налоговой базы учитывают доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
По мнению Минфина России, а также налоговых органов, если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ (письма Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/1626@).
Причём в письмах Минфина России от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 21.01.2013 N 03-11-11/15 упоминаются именно случаи применения ИП налоговой ставки в размере 6%.
В указанных разъяснениях обязанность по уплате налога по УСН не ставится в зависимость:
— от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
— от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
— от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (смотрите письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/3358, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/019833@) контролирующие органы указывали, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, должны выполняться два условия:
— при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа земельных участков», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», «Строительство зданий и сооружений» (соответственно коды 70.11, 70.12, 70.2, 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
Однако не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно.
Следует обратить внимание на письма Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470 и от 23.04.2013 N 03-04-05/14057, в которых указано, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН.
Отметим, что у контролирующих органов ранее имелась еще одна точка зрения по рассматриваемому вопросу. В письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340 указывалось, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, приобретенного физическим лицом до его государственной регистрации в качестве ИП и на момент продажи не используемого в целях осуществления предпринимательской деятельности, подлежат обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/085811@, постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011). При этом при продаже имущества налогоплательщик мог воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Отметим, что в настоящее время Минфин и ФНС считают, что доходы от продажи имущества, которое ранее (когда-либо) использовалось ИП на УСН в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогом по УСН, а не НДФЛ. При этом финансовое ведомство все меньше акцентирует внимание на видах деятельности, заявленных ИП при регистрации.
Необходимо учитывать, что в отношении доходов, полученных ИП от реализации имущества, используемого в деятельности, облагаемой по УСН, предприниматель не вправе:
— воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным ст. 220 НК РФ (второй абзац пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письма Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-11/50597, от 06.06.2013 N 03-04-05/21156, от 06.07.2011 N 03-04-05/3-489, от 04.10.2010 N 03-04-05/3-583, ФНС России от 22.12.2011 N ЕД-2-3/985@);
— применить льготу, установленную первым абзацем п. 17.1 ст. 217 НК РФ (второй абзац п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письма Минфина России от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, от 27.04.2011 N 03-04-05/3-306 и N 03-04-05/3-307).
Судебная практика не единообразна. Существуют судебные решения, принятые в пользу налогоплательщиков, принявших решение облагать полученные доходы НДФЛ (постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011). В первом случае суд указал, что в договорах купли-продажи недвижимого имущества отсутствовало указание на статус физического лица как ИП, суммы от продажи были получены на личный счет физического лица, сделки по продаже недвижимого имущества носили разовый характер и не были направлены на систематическое получение дохода. В связи с этим доходы не облагаются УСН (смотрите также постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2010 N Ф09-2787/10-С2).
Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 16.03.2010 N 14009/09 указал, что если недвижимое имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то и доход от продажи этого имущества непосредственно связан с предпринимательской деятельностью. Соответственно, облагаться налогами он должен как доход, полученный ИП от предпринимательской деятельности. При этом в отношении такого имущества ИП не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. В дальнейшем Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 еще раз подтвердил, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит обложению налогом по УСН.
Поддерживают такую позицию и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13 и др.).
Кроме того, суды принимают во внимание назначение используемого и в дальнейшем реализуемого имущества. Если спорные объекты недвижимости по своему хозяйственному назначению не применяются для удовлетворения личных или семейных потребностей, а предназначены для ведения предпринимательской деятельности, то есть для извлечения прибыли, то доходы от их продажи подлежат налогообложению в рамках УСН (постановления ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N Ф07-5216/13, ФАС Западно-Сибирского округа от 12.03.2013 N А27-10232/2011, ФАС Волго-Вятского округа от 10.05.2012 N А79-5243/2012).
Еще один вывод из арбитражной практики состоит в том, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).
В постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 16.02.2011 по делу N А45-8562/2010, от 10.10.2011 N Ф04-7884/10 по делу N А45-8562/2010 суды указали, что полученный ИП доход от продажи нежилых помещений подлежит налогообложению в рамках УСН, несмотря на то, что ИП декларировал доход, полученный при продаже нежилых помещений, при подаче им декларации по НДФЛ, ссылаясь на приобретение недвижимого имущества задолго до регистрации в качестве ИП и начала занятия предпринимательской деятельностью по сдаче недвижимого имущества в аренду. Была признана необоснованной и ссылка налогоплательщика на отсутствие в свидетельстве о государственной регистрации вида деятельности «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений», поскольку суд посчитал, что необходимо руководствоваться установленными обстоятельствами по делу, а именно использование спорного недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду (что согласуется с видом деятельности, указанной в сведениях при государственной регистрации в качестве ИП) с последующей его продажей.

Интересно почитать:  Какие Нужны Документы Для Регистрации Садового Дома

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Вопрос о налогообложении выручки от реализации имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, при применении УСН с объектом налогообложения доходы, в настоящий момент окончательно не решен.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ.

Может ли физическое лицо-собственник нежилого помещения сдавать в аренду данное помещение как ИП

Юридически имущество ИП, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления предпринимательской деятельности. Даже если имущество приобреталось гражданином изначально не для предпринимательской деятельности, он вправе в любое время начать его использовать в такой деятельности по своему усмотрению, равно как и прекратить в любое время использование личного имущества в предпринимательских целях и начать использовать его для личных целей.

Здравствуйте Сергей! Существует ряд законодательных норм исходя из которых, физическое лицо при осуществлении предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве ИП может быть привлечено к административной или уголовной ответственности. Скорее всего, для вашего потенциального Арендодателя сдача имущества является деятельностью и для исключения возможности возникновения таких рисков он осуществляет деятельность по сдаче в аренду нежилого помещения зарегистрировавшись в качестве ИП. Имущество гражданина и ИП в этом случае юридически не разграничено. Гражданин, в случае, если он является ИП вправе использует свое имущество не только в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод, но и для занятия предпринимательской деятельностью.

Владелец Нежилого Помещения Физическое Лицо Договор С Ип

Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ предприниматели, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности. В отношении иных объектов они уплачивают налог на общих основаниях. ФНС России рассмотрела вопрос о том, как вышеназванным предпринимателям подтвердить право на освобождение от данного налога.

По мнению ведомства, для этого:
1) Предприниматель должен подать в налоговый орган заявление в произвольной форме об освобождении от уплаты налога в отношении указываемых в заявлении объектов недвижимости.
2) Ему необходимо представить документы, подтверждающие факт использования данных объектов для осуществления предпринимательской деятельности. Например, при сдаче в аренду нежилых помещений можно предъявить договоры аренды, платежные и иные документы, подтверждающие использование имущества в предпринимательской деятельности в период применения УСН. Аналогичные выводы содержат Письма ФНС России от 19.08.2009 N 3-5-04/1290@, УФНС России по г. Москве от 25.11.2008 N 18-12/1/109650@, от 25.11.2008 N 18-12/1/109648@, от 15.01.2008 N 18-12/4/002026@.

Все что стоит знать, если планируете сдавать в аренду нежилое помещение

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

Владелец Нежилого Помещения Физическое Лицо Договор С Ип

05.05.2012 Физическое лицо имеет в собственности нежилое помещение. Это же лицо является индивидуальным предпринимателем. Может ли индивидуальный предприниматель сдавать в аренду нежилое помещение, если право собственности оформлено на него как на физическое лицо?

Интересно почитать:  Соглашение о разделе совместно нажитого имущества нотариальное заверение

При этом, по мнению налоговых органов, отнесение физическим лицом нежилого (жилого) помещения, принадлежащего ему на праве собственности, к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации неправомерно даже в том случае, когда такое физическое лицо имеет статус индивидуального предпринимателя (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@).
Данный вывод налогового органа уточняет Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 по делу N А56-86276/2009 (Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2010 по делу N А56-86276/2009 данное Постановление оставлено без изменения). По мнению суда, нормами налогового законодательства не предусмотрена возможность отнесения физическим лицом принадлежащего ему на праве собственности жилого (или нежилого) помещения к основным средствам с последующим погашением его стоимости путем начисления амортизации после получения гражданином статуса индивидуального предпринимателя. В этой связи суд согласился с обоснованностью действий инспекции по исключению таких расходов из состава затрат, уменьшающих облагаемый доход.
Таким образом, указанный вывод налогового органа (Письмо УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 N 18-11/3/11896@) справедлив в том случае, если физическое лицо приобрело указанное помещение до получения статуса индивидуального предпринимателя.
Следует также отметить:
— Решение Арбитражного суда Московской области от 01.09.2005, 08.09.2005 по делу N А41-К2-4924/05, в котором суд указал, что физическое лицо, сдающее в аренду (наем) принадлежащее ему нежилое (жилое) помещени, не осуществляет при этом предпринимательской деятельности. Доход, получаемый им в виде арендной платы, является объектом обложения НДФЛ;
— Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2007 N А49-6719/2006-317А/8, в котором суд, исходя из п. 1 ст. 2 ГК РФ, признал, что индивидуальный предприниматель, сдающий нежилое помещение в аренду, осуществляет предпринимательскую деятельность. Его доходы от предпринимательской деятельности подлежат обложению НДФЛ на общих основаниях.
При этом предприниматель имеет право уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов (по оплате электроэнергии, услуг водоканала, охранно-пожарной сигнализации и т.п.), непосредственно связанных с извлечением доходов от осуществляемой деятельности в связи с исполнением договора аренды нежилого помещения.

Владелец Нежилого Помещения Физическое Лицо Договор С Ип

Гражданин (в случае, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод.

Для документального подтверждения расходов по аренде недвижимого имущества (в том числе земельного участка) необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключенный договор аренды, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (письмо Минфина РФ от 13.10.2011 г. № 03-03-06/4/118).

Может ли ИП сдавать в аренду помещение, принадлежащее ему как физлицу

вопросы :
1) Может ли ИП сдавать в аренду помещение, принадлежащее предпринимателю как физ лицу ?
2) Нужно ли составлять договор между ним, как физлицом и им, как ИП ? ( например договор безвозмедного пользования)
3) Какие налоги при этом платят стороны ?

Благодарен всем профессионалам за ответы !

Благодарю Вас за информацию и за свежую сентенцию о том, что уклоняться от налогов нехорошо.
Дабы я вернулся на праведный путь, позвольте мне объяснить ситуацию и разъясните мне пожалуйста, как не совершать неблаговидных деяний :
Я — собственник нежилого помещения, зарегистрировал ИП, дабы сдавать это помещение своему ООО для ведения бизнеса.
Я сдаю это помещение по цене 15 000 руб за кв. м в год, что является более, чем рыночной ценой для района Чертаново в нынешних условиях.
Был бы рад сдавать помещение ( от своего ИП своему ООО) и по более дорогой цене, как только бизнес выйдет на рентабельный уровень.
То есть, речь не идет о занижении стоимости аренды или уклонении от налогов ( ИП на 6%, ООО на доходах-расходы, без НДС)
Речь идет о правомерности, с точки зрения налоговой, подобной сделки.
Есть ли на взгляд профессионалов недостатки у подобной сделки и как их нивелировать ?

Я — ИП

Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

«»2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Недвижимость индивидуального предпринимателя: регистрация права собственности

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что‑либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности – юридического лица и индивидуального предпринимателя.

Индивидуальные предприниматели зачастую выбирают УСНО. Но, когда речь заходит о реализации объектов недвижимости, которые зарегистрированы на физическое лицо, многие считают, что надо уплачивать НДФЛ и можно воспользоваться имущественным вычетом по этому налогу [1] .

Аренда помещений физическим лицом у юридического лица: образец договора, а также можно ли сдать нежилое помещение физ

  1. Налоговым законодательством на организацию возлагается обязанность уплаты в бюджет НДФЛ с выплаченного дохода физическому лицу, поэтому в договоре обязательно должна фигурировать сумма вознаграждения, включающая НДФЛ. Как показывает практика, при согласовании цены по вознаграждению физические лица упускают из вида, что с причитающейся им суммы дохода необходимо удерживать налог. В соответствии с п. 9 ст. 226 НК РФ физ. лицо не может уплатить этот НДФЛ за счет собственных средств. В силу вышеперечисленных обстоятельств предлагается отдельным пунктом прописать «в сумму вознаграждения в виде арендной платы включен налог на доходы физических лиц».
  2. Бухгалтерским законодательством на организацию возлагается обязанность отражать в отчетности стоимость арендованного имущества. При не указании данной информации отчетность может быть признана недостоверной. Поэтому рекомендуется добавить в договор пункт о стоимости арендованного имущества или пункт об обязанности арендодателя предоставить такую информацию дополнительно.

Преимущество сдачи в аренду жилой недвижимости друзьям или родственникам со стороны физического лица является отсутствие обязательства уплачивать денежные средства в бюджет. Но, сдавать нежилые помещенияв таком случае нужно без оплаты, иначе сделка будет приравниваться к коммерческой операции, подлежащей исчислению и уплате налога.

Ссылка на основную публикацию