Взыскание Неполученной Арендной Платы За Использование Недвижимости Без Договора Аренды

Требование муниципалитета оплатить арендную плату без договора аренды

У предприятия есть в собственности здание. Земля под зданием находится в муниципальной собственности. Договора аренды с муниципалитетом на эту землю нет. Вправе ли муниципалитет выставить арендную плату при отсутствии договора аренды? Примечание: Земельный участок не был оформлен никак. В 2021 году собственник здания обратился в муниципалитет за заключением договора аренды. Администрация отказала. Собственник обжаловал отказ в суд и выиграл его. Договор аренды будет регистрироваться в феврале 2021 года. Сейчас администрация выставила требования оплатить арендную плату за период с 2021 года, т. е., когда арендных отношений не было.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки , землеустроительной , градостроительной и проектной документацией.

Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

• принудительное взыскание неуплаченного налога;
• пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
• штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
• штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Проблемы взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком под зданием при отсутствии договора аренды

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользо вание земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возра жения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соот ветствия установленных федеральным, государственным или муници пальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

Таким образом, действующее законодательство не связывает размер земельного участка, необходимого для использования здания, здания, только с площадью самого здания, структурой, структурой. Основываясь на названных принципах, Правительство Россий ской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки яв ляются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок аренд ной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситу ациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, ко гда иные ставки установлены федеральными законами. На данное об стоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2021 N 15837/11 и от 02.04.2021 N 14902/12. В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сро ков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам тор гов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной пла ты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценоч ной деятельности.

ПОЛЬЗОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРИ ОТСУТСТВИИ ЗАКЛЮЧЕННОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Эти же положения применяются к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2021 № 53).
Таким образом, незарегистрированный долгосрочный договор аренды недвижимого имущества считается незаключенным . Это можно доказать в судебном порядке. Расторгнуть или признать недействительным незаключенный договор аренды нельзя (см. постановление ФАС Московского округа от 24.01.2021 № КГ-А41/13800-05).
Существует обширная арбитражная практика, в которой одна из сторон договора аренды, подлежащего регистрации, но не зарегистрированного в установленном порядке, через суд добивается признания такого договора незаключенным.
В случае, когда фактическое пользование недвижимым имуществом имеет место в период отсутствия государственной регистрации договора аренды, платежи за такое пользование не считаются арендной платой.
Можно ли в такой ситуации взыскать с «арендатора» плату за фактическое пользование недвижимым имуществом при незаключенном (незарегистрированном) договоре аренды? На какую сумму возмещения может рассчитывать «арендодатель»?

В прошлом номере журнала (стр. 71-74) мы рассмотрели вопросы регистрации договора аренды, изменения его условий и прекращения (расторжения) договора. В этой статье рассмотрены отдельные юридические и налоговые последствия фактического пользования объектом недвижимости при незаключенном договоре аренды, в том числе из-за отсутствия обязательной регистрации.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора аренды

В суде первой инстанции в удовлетворении требований по заявлению было отказано по причине того, что, по мнению суда, неосновательное обогащение у ответчика при оплате ФГУП «Р» пользования причалом по заранее согласованной цене, не возникало. Именно поэтому, порядок определения размера арендной платы по состоянию на 01.06.2021 к данным правоотношениям не применяется. Помимо этого, известно, что ФГУП «Р» злоупотребило собственным правом при подаче иска в суд, так как заключение и регистрация договора аренды причала не производились по причинам, которые зависели именно от последнего.

Что касается рассматриваемого случая, то важно отметить, что применение статьи 1105 ГК РФ было осложнено тем, что правообладатель причала и пользователь фактически не пришли к соглашению по поводу стоимости за пользование имуществом, несмотря на то, что договор аренды между ними отсутствовал.

Взыскание Неполученной Арендной Платы За Использование Недвижимости Без Договора Аренды

Поскольку настоящий спор возник именно в связи с непередачей арендованного имущества, установление лица, уклоняющегося от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, является значимым обстоятельством для его разрешения.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В обратном случае (неполучение имущества в пользование по собственной воле) не освобождает арендатора от исполнения денежных обязательств по сделке.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия

6. Арендатор, пользовавшийся земельным участком и не оплативший арендную плату, не может быть освобожден от обязанностей по оплате арендных платежей со ссылкой на то, что арендодатель не обладает правом собственности на земельный участок, а потому договор недействителен.

5. Изменение регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Проблемы взыскания арендной платы за фактическое пользование земельным участком под зданием при отсутствии договора аренды

Согласно частям 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ [1], по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с этими стандартами покупатель здания, струк туры или структуры имеет право потребовать регистрации соответ ствующих прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях и в той же сумме как предыдущий владелец недвижимости, с момента государ ственной регистрации передачи права собственности на здание, структуру, структуру.

Судебная практика по договору аренды

Так, решением Волгоградского областного суда от 19.02.2021 по делу № 3а-15/2021 признаны недействующими отдельные нормы Порядка расчета арендной платы…, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2021 № 469-п, по мотиву, что оспариваемые нормы (в редакции постановления от 20.03.2021 № 135-п) не соответствуют принципам экономической обоснованности и запрета необоснованных предпочтений. По делу о взыскании арендной платы окружной арбитражный суд указал, что необходимо исчислить ее на основании норм ранее действовавшей редакции нормативного акта (см. постановление АС ПО от 12.10.2021 по делу № А12-25442/2021).

• Во многих случаях суды указывают, что намерение арендатора продлить отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок. Преимущество предоставляется только перед другими арендаторами. Факт продолжающегося внесения арендной платы не подтверждает согласие арендодателя на продление отношений, если есть документы, в которых выражено его намерение на отказ от их продолжения (см. определение ВС РФ от 14.08.2021 № 308-ЭС18-11441 по делу № А63-9986/2021, постановление АС УО от 13.09.2021 по делу № А47-9677/2021).
• Вместе с тем имеются примеры, когда суды навязывают продление аренды арендодателю, игнорируя его позицию и мотивы (см. постановление АС МО от 27.09.2021 по делу № А40-28358/2021).

Взыскание Неполученной Арендной Платы За Использование Недвижимости Без Договора Аренды

При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о том, что размер неосновательного обогащения в данном случае следует произвести исходя из размера арендной платы, согласованного сторонами при подписании договора аренды, как цены, наиболее близкой по значению к цене, которая обычно взимается за аналогичное пользование (п. 3 ст. 424, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Примечание: Из приведенного ниже Постановления следует, что поскольку договор аренды был признан незаключенным, то суд взыскал неосновательное обогащение за период фактического пользования спорным помещением, исходя из размера арендной платы, согласованного в следующем заключенном между сторонами договоре аренды.

Арендная плата за пользование имуществом в период после прекращения договора аренды

Порядок исполнения обязательства по возврату имущества при расторжении договора определяется положениями общей части обязательственного права, в частности, гл. 22 ГК РФ, и специальными нормами гл. 34 ГК РФ о возврате арендованного имущества (ст. ст. 622, 655 ГК РФ) либо условиями договора. На отношения по возврату арендованного имущества при расторжении договора не распространяются нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2021 N 35 «О последствиях расторжения договора», далее — Постановление N 35). В связи с этим, если арендованное имущество не возвращено при расторжении договора, арендная плата подлежит взысканию в размере, предусмотренном договором, до дня возвращения объекта аренды (п. 8 Постановления N 35).

«В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором».

Новый собственник недвижимости платит за аренду участка, хотя и не заключал договор аренды

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2021 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В кассационной жалобе Е., считая, что решение и постановление вынесены с нарушением норм материального и процессуального права, а выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит их отменить, принять новый судебный акт — об отказе в удовлетворении исковых требований. Как указывает Е., она не является стороной договора аренды от 05.02.2021 N 010-з/10, поэтому обязанность по внесению арендной платы и пеней у нее отсутствует.