Как жилое помещение перевести в нежилое

Как перевести нежилое помещение в жилое

Переустройство и (или) перепланировка помещения могут понадобиться для выполнения санитарно-эпидемиологических, гигиенических и противопожарных требований к будущему жилому помещению. Для этого необходимо подготовить проект переустройства и (или) перепланировки. Это можно сделать самостоятельно или обратившись в организацию (к ИП), оказывающую подобные услуги и являющуюся членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

5) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. К протоколу следует приложить: уведомления о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления каждому собственнику, лист регистрации участников собрания, решения собственников по вопросам, поставленным на голосование, списки собственников, доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители);

Пошаговая инструкция по переводу нежилого помещения в жилое

Соответствие помещения нормам должны подтвердить санитарно-эпидемиологическая служба, МЧС, жилищные органы. Главное, убедить специалистов, что в помещении можно жить без вреда для здоровья хоть зимой, хоть летом. Это значит, что квартира или дом в обязательном порядке должны быть оснащены электричеством и отоплением. А вот наличие воды, канализации или газа не считается непременным условиям для признания помещения жилым, без них можно обойтись. Например, в частных домах туалет может находиться на улице, а газом семья вообще может не пользоваться. Еще одно непременное условие конкретно для домов – они должны быть построены на фундаменте, иначе жилого статуса им ни в коем случае не присвоят.

Проведя перепланировку и собрав все документы, подаем заявление в уполномоченный орган. В Москве это можно сделать напрямую через Департамент городского имущества, а также через многофункциональный центр или портал государственных услуг путем подачи электронной заявки. В других регионах и городах документы могут принимать департаменты жилищной политики, комитеты имущественных отношений, то есть, органы, отвечающие за жилой фонд.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Прежде чем рассматривать вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо определиться с этими двумя понятиями.
В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса для признания помещения жилым необходимо, чтобы оно отвечало следующим требованиям:
1. Это должно быть изолированное помещение. Таким образом, доля в квартире, если она не выделена в качестве отдельной комнаты, не может рассматриваться как жилое помещение, а, следовательно, быть переведена в нежилое.
2. Это должно быть недвижимое имущество, определение которого содержится в ст. 130 Гражданского кодекса.
3. Помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, что означает, что оно отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Видами жилых помещений являются:
– жилой дом или его часть;
– квартира или ее часть;
– комната.
Что касается определения нежилого помещения, в действующем российском законодательстве оно как таковое отсутствует. Однако, исходя из содержания статей некоторых законодательных актов (Гражданский и Жилищный кодексы, закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр.) можно сделать вывод о том, что нежилое помещение также должно отвечать двум первым признакам, указанным в отношении жилого помещения. Другими словами, оно должно являться недвижимым имуществом, и представлять собой изолированное помещение.
Основное отличие нежилого помещения от жилого – его предназначение. Оно не предназначено для проживания граждан. В нем в отличие от жилого помещения возможно размещение магазина либо офиса.
Однако законодательством предусмотрены случаи, когда использование квартиры в качестве офиса возможно и без перевода ее в нежилое помещение.
Согласно статье 17 Жилищного кодекса и пункту 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства РФ от 21.01.2021 г. № 25 допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
При использовании данной правовой нормы необходимо иметь в виду, что она касается, прежде всего, граждан, а не юридических лиц. Только гражданин, проживающий в жилом помещении на основании права собственности или договора аренды, вправе осуществлять профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в месте своего проживания.
Это относится, в первую очередь, к адвокатам, осуществляющим деятельность в форме адвокатского кабинета. В соответствии с пунктом 6 статьи 21 закона от 31.05.2021 г. № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» допускается использование адвокатом для размещения адвокатского кабинета жилого помещения, принадлежащего ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия членов семьи.
Однако при использовании организацией в качестве офиса жилого помещения следует помнить о следующих ограничениях, предусмотренных законодательством.
Во-первых, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). А потому сделки с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, признаются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса, как сделки, не соответствующие требованиям закона. Такая позиция выражена в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ».
Во-вторых, согласно пункту 2 статьи 671 Гражданского кодекса юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. При этом если собственник жилого помещения использует его не по назначению, орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о необходимости устранить нарушение.
Если собственник после предупреждения продолжает использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
При каких условиях возможен перевод
Жилищный кодекс в ст. 22 содержит исчерпывающий перечень условий, при наличии которых возможен перевод жилого помещения в нежилое:
– помещение должно иметь отдельный вход либо техническую возможность оборудования такого входа (обычно из оконного проема);
– помещение не должно быть частью жилого помещения (т.е. являться долей, не представляющей собой изолированное помещение);
– в помещении никто не зарегистрирован, то есть оно не является для кого бы то ни было местом постоянного проживания;
– помещение не обременено правами третьих лиц.
Также при переводе в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме необходимо, чтобы эта квартира располагалась на первом этаже. В случае, если квартира располагается выше первого этажа, ее перевод в нежилое помещение возможен только при условии, что все помещения, расположенные непосредственно под квартирой, также являются нежилыми.
Порядок перевода
В Жилищном кодексе содержится общий порядок перевода жилого помещения в нежилое. Более подробная регламентация данного процесса предусматривается, как правила, в актах органов субъектов федерации, поскольку этот вопрос отнесен к их ведению.
Для перевода собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (на основании доверенности) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
1. Заявление о переводе помещения. В Жилищном кодексе не предусмотрена форма такого заявления, но в некоторых субъектах федерации нормативными актами утверждены формы заявлений, которыми и следует руководствоваться. Если же законодательное закрепление формы заявления отсутствует, то заявитель вправе подать заявление в свободной форме.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение.
Таковым является свидетельство о праве собственности, выдаваемое в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Для представления в орган достаточно будет нотариально заверенной копии.
3. Технический паспорт и план помещения (экспликация).
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
Технический паспорт и поэтажный план дома выдает БТИ по месту расположения помещения на основании заявления и правоустанавливающих документов на помещение. Срок изготовления данного документа определяется субъектами федерации. В Москве, например, этот срок не может превышать 10 дней.
Стоит помнить о том, что технический паспорт и план помещения (экспликация) имеют ограниченный срок действия – 1 год с даты выдачи.
5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

Перечень документов, установленный ст. 23 Жилищного кодекса, является исчерпывающим и поэтому орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других, не предусмотренных законом, документов. В противном случае такое требование может быть обжаловано в суде.
Орган, осуществляющий перевод помещений выдает заявителю расписку в получении документов с указанием их перечня и даты их получения. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.
Не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения заявителю выдается или направляется документ, подтверждающий принятие решения. Одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение.
При принятии решения о переводе, в случае если переустройство и (или) перепланировка не требуется, процесс перевода можно считать практически завершенным. Теперь остается только зарегистрировать право собственности на теперь уже нежилое помещение.
В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого решение о переводе должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения. После этого также происходит регистрация права собственности на нежилое помещение.
При этом стоит помнить, что в случае перевода жилого помещения в нежилое сразу после его покупки расходы, связанные с переустройством (перепланировкой), включаются в первоначальную стоимость объекта основного средства как расходы на доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (п. 1 ст. 257 НК РФ). А на основании пункта 8 статьи 258 Налогового кодексе основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Поэтому начисление амортизации по объекту недвижимости, переведенному из жилого фонда в нежилой, начинается с даты документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию прав (письмо УФНС по г. Москве от 07.08.2021 г. № 18-11/1/70206).
Имейте в виду, что Жилищный кодекс устанавливает несколько оснований, по которым вам могут отказать в переводе. В случае:
1) непредставления определенных Жилищным кодексом документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных Жилищным кодексом условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Отказ по иным основаниям не допускается и может быть обжалован в судебном порядке.
Режим «одного окна» в Москве
В мае 2021 года вступило в силу постановление Правительства Москвы № 382-ПП «Об утверждении регламента подготовки в режиме «одного окна» выписки из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с выпиской из протокола Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Именно этим актом и регулируется в Москве перевод жилых помещений в нежилые.
Надо заметить, что с принятием указанного постановления процедура перевода значительно упростилась и сократилась. Теперь в течение 45 дней заявитель получает не только решение о переводе жилого помещения в нежилое, но и согласование переустройства, и (или) перепланировки, и производства ремонтно-строительных работ.
Что касается последнего, Правительством Москвы 08.02.2021 г. было принято постановление № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории г. Москвы». В нем содержится не только перечень работ, но и условия их проведения, а также перечень ограничений на работы по переустройству и (или) перепланировке.
Так, в жилых домах типовых серий не допускается устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы. А в жилых домах, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, не допускается переустройство без соответствующего разрешения начальника штаба.
Существует целый ряд других ограничений и запретов. Поэтому, прежде чем принимать решение о покупке квартиры с целью последующего ее перевода в нежилое помещение, организации рекомендуется получить следующую информацию:
– расположена ли квартира в месте доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам,
– стоит ли дом, в котором расположена квартира, в планах капитального ремонта и реконструкции,
– признан ли дом, в котором расположена квартира, непригодным для проживания (аварийным) и подлежащим сносу,
– относится ли дом к памятникам архитектуры и истории,
– состоит ли дом на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций.
Наличие этих обстоятельств может значительно осложнить процедуру согласования проекта переустройства и (или) перепланировки.
Принятие решения о переводе либо об отказе в переводе жилого помещения в нежилое возложено на Городскую межведомственную комиссию по использованию жилого фонда г. Москвы (или МВК). Прием документов осуществляет служба «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Служба «одного окна» означает, что прием заявлений и документов, а также выдача решений МВК осуществляется в одном месте специально выделенными для этого сотрудниками.

Как перевести жилое помещение в нежилое помещение

• наличие доступа помещения к инженерным коммуникациям;
• есть ли данное помещение в будущих планах по реконструкции здания или капитальному ремонту;
• является ли здание памятником архитектуры;
• находится ли здание под наблюдением гражданской обороны;
• находится ли здание в аварийном состоянии, и не собираются ли его скоро сносить.

• заявление на перевод;
• копии о правах владельца на квартиру, заверенные нотариусом;
• план и тех. характеристики;
• тех. паспорт квартиры;
• план здания по этажам;
• выписка из домовой книги о прописанных лицах;
• официально оформленный проект перепроектировки квартиры в нежилое помещение.

Порядок перевод жилого помещения в нежилое в 2021 году

Причина – гражданин подал в муниципальный орган не полный пакет документов. Составляется перечень недостающих бумаг, направляется претенденту уведомление в течение 3 суток. Заявитель обязан не позднее 15 дней предоставить их для рассмотрения. Требование проигнорировано – выносится решение отказать в изменении статуса объекта.

Перепланировка – не стоит экономить на ремонтных работах! Привлекайте профессиональные бригады, имеющие разрешение на строительство. Это касается и перевода индивидуального частного дома в нежилые помещения. Межведомственная комиссия укажет на недочеты – будет к кому предъявить претензии, бесплатно исправить ошибки.

Жилое в нежилое

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Как перевести нежилое помещение в жилое в 2021 году: пошаговая инструкция

Иногда недвижимость могут не признать пригодной для жилья и потребовать внести изменения в планировку и прочее. В этом случае необходимо собственник, инициирующий переоформление площади, должен провести ремонт в соответствии с утвержденным планом, согласованным с муниципалитетом.

После того, как все документы будут собраны, их необходимо предоставить в многофункциональный правовой центр или напрямую в муниципалитет по месту регистрации недвижимости. Состав пакета документа фиксируется принявшим его, о чем заявителю выдается соответствующая справка с подписью. После чего следует практический этап переоформления нежилого в жилое помещение.

Из чего складывается стоимость перевода жилого помещения в нежилой фонд и можно ли уменьшить расходы

На практике оказывается все гораздо сложнее. Придется посетить большое количество инстанции, соответственно предстоят траты и госпошлины, так что «сколько-то» оказывается весьма внушительной суммой. Да и времени это займет довольно много. Давайте узнаем, сколько будет стоить перевести квартиру в многоквартирном доме в нежилое помещение, из чего формируется итоговая цена и как ее можно уменьшить.

Обустройство такого входа согласуется не только с жилищными службами. Потребуется еще и согласием соседей («за» должны быть не менее 67% всех проживающих).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

В связи с тем, что форма заявления действующим законодательством не утверждена, соответственно, оно может быть составлено произвольно. По сути данный документ выполняет роль сопроводительного письма, в котором необходимо указать прилагаемые к нему документы, а также, по мнению автора статьи, планирует ли заявитель переустройство или перепланировку помещения, кому адресовано данное заявление (наименование органа мест-ного самоуправления) и, собственно, само намерение организации перевести квартиру в разряд нежилых помещений.

Основным правоустанавливающим документом на помещение в РФ является свидетельство о государственной регистрации права собственности на тот или иной объект недвижимости, которое выдается территориальным органом Федеральной регистрационной службы, на который возложены пол-номочия по ведению Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном реестре налогоплательщик должен заре-гистрировать сделку по приобретению помещения (квартиры), после чего он получает правоустанавливающий документ.

Как перевести помещение из нежилого в жилое

• выписку из ЕГРП;
• поэтажный план с экспликацией;
• выписку из технического паспорта;
• справку из органа технического учета о состоянии здания или помещения;
• поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
• кадастровый паспорт земельного участка;
• свидетельство о праве собственности.

Если не согласован, заявитель получает решение об отказе в предоставлении государственной услуги. Это решение можно обжаловать в суде в течение 3 месяцев со дня, когда заявителю стало известно о нарушении его прав (с момента, когда он узнал о незаконности отказа).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

В тоже время в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и ч.1. ст.46 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Так, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое, в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования).

Новостройки — все новостройки

• подписанное собственником помещения заявление с указанием причин перевода;
• технический паспорт БТИ, поэтажный план и экспликация;
• документы, подтверждающие право собственности на помещение;
• выписка из домовой книги, свидетельствующая о том, что в квартире постоянно или временно никто не проживает;
• справка ДЕЗ о функциональном назначении других жилых помещений, расположенных на одном этаже с квартирой, переводимой в нежилой фонд;
• заключения Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно – эпидемиологического надзора;
• техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;
• учредительные документы организации, если вы являетесь юридическим лицом.

Официально под переводом недвижимости в нежилой фонд понимается изменение юридического статуса жилого помещения, ранее предназначенного для проживания людей, для размещения в нем офиса организации, магазина, кафе или иного заведения. Как правило, к переводу помещения из одного фонда в другой прибегают начинающие предприниматели, которые хотят использовать собственное жилое помещение в коммерческих целях, особенно, если у них нет возможности для аренды офиса или покупки специально предназначенного для этого помещения.