Перевод жилого дома в нежилое здание

Как перевести жилой дом в нежилое помещение: особенности, трудности и тонкости

В одной администрации жилой дом приравняют к квартире и откажут в преобразовании части дома. В другой двухэтажный частный дом будут рассматривать наподобие многоквартирного и дадут согласие. Как и в случае с назначением земельного участка, здесь нужна большая предварительная работа. Даже в толковании законов не исключается некоторая субъективность, так что лучше ориентироваться на местные условия.

Известно, что нельзя сделать нежилой часть квартиры. А можно ли поступить так с частью дома? Практика показывает, что такое возможно, однако именно здесь может в полной мере проявиться некоторое несовершенство ЖК, которое отмечают многие специалисты в области юриспруденции.

Перевод жилого дома в нежилое здание

б) знакомиться с документами и материалами, касающимися рассмотрения жалобы, если это не затрагивает права, свободы и законные интересы других лиц и если в указанных документах и материалах не содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну.

Жалоба подлежит рассмотрению должностным лицом, уполномоченным на ее рассмотрение, в течение 15 рабочих дней со дня регистрации жалобы, а в случае обжалования отказа в приеме документов у заявителя либо в исправлении допущенных опечаток и ошибок или в случае обжалования нарушения установленного срока таких исправлений — в течение 5 рабочих дней со дня ее регистрации.

Как перевести частный жилой дом в нежилое помещение

Согласно закону, использовать жилые помещения для ведения бизнеса нельзя. Это касается как квартир, так и частных домов. Но нет ничего невозможного, и если собственник частного дома решил использовать, например, первый этаж или его часть, под ведение коммерческой деятельности, то для этого необходимо вывести эту часть из жилого фонда, и ввести в нежилой.

​Сфера предпринимательства с каждым днем все больше растет и развивается, и часто для нее уже не хватает мест в торговых центрах и офисных зданиях. И тогда в ход идут жилые помещения, переделанные под коммерческую площадь. На улицах любого города можно наблюдать, как на первых этажах жилых многоквартирных домов расположены магазины, мастерские, кафешки и тому подобные организации. То же самое может происходить и с частными домами, которые изначально были жилыми. Но, для того чтобы использовать часть собственного жилого частного дома под открытие какой-либо бизнес-точки, необходимо пройти ряд сложных документальных (и не только) процедур и побывать в разных государственных органах, для получения заветного разрешения. Такая процедура может длиться несколько месяцев, а при невыполнении каких-то требований, или возникновении несоответствий, еще дольше. Сегодня мы подробно разберем вопрос, как перевести частный жилой дом в нежилое помещение.

Галерная улица

Если же жилое помещение после перевода в нежилое не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой предпринимателю вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по приведению помещения в прежнее состояние.

Поскольку указанная ответственность более значительна (т.к. связана с приостановлением деятельности предпринимателя на срок до 90 суток), незаконное использование им жилого помещения без перевода в нежилое может существенным образом отразиться на его бизнесе. Во избежание таких ситуаций каждый предприниматель, принявший решение об организации промышленного производства или сбыта в принадлежащем ему жилом помещении, обязан соблюсти все предусмотренные законом требования, касающиеся перевода в нежилое данного помещения в случае принятия такого решение, или же подробно узнать о соответствующей ответственности в случае, если он не собирается осуществлять перевод в нежилое помещения.

Перевод жилого дома в нежилой фонд — обращайтесь к профессионалам

Для получения окончательного решения МВК (Межведомственной Комиссии) по согласованию проекта потребуются заключения от таких инстанций, как СЭС, ОГПН, организации эксплуатации (Управляющей организации, ТСЖ или ЖСК), а при надобности -письмо и заключение КГА, ГИОП, а также технические условия электрики, технические условия канализации и водопровода, согласование с отделениями балансодержателей сооружений, находящихся под землей, справки газовых служб по отключению газа в помещении и многие-многие другие.

Когда для использования дома в качестве нежилого объекта требуется проведение его переустройства, перепланировки, иных работ, заявителю необходимо разработать и согласовать проект такого переустройства или перепланировки, обосновать необходимость проведения тех или иных работ.

Как перевести из жилого фонда в нежилой

При муниципалитете работает специально созданная комиссия, принимающая решения о разрешении на перевод жилой недвижимости в нежилую. Рассматривая подобные заявления, она рассылает запросы в различные органы: в ЖКХ, Пожарный надзор, Росреестр и другие. Только получив ответы от них, комиссия исследует все возможности и дает согласие или отказывает заявителю.

Сейчас в населенных пунктах имеются многофункциональные центры, куда и можно подать собранный пакет документов, но можно подойти с этим вопросом и в местную администрацию. Заявление пишется по установленной форме, с образцом можно ознакомиться в соответствующих структурах. Если от собственника просят еще какие-то документы, то следует знать, что это незаконное требование местных органов.

Департамент имущественных отношений

В Омске прием документов для подготовки решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые осуществляют администрации административных округов города (далее – администрация округа) в соответствии с Порядком оформления документов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые, а также о проведении переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, утвержденным постановлением Мэра города Омска от 12.04.2021 № 240-п.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое осуществляется на условиях (ст. 22 Жилищного Кодекса РФ) и в порядке (ст. 23, 24 ЖК РФ) жилищного законодательства РФ с учетом требований законодательства о градостроительной деятельности (Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2021 № 190-ФЗ).

Статья 22 ЖК РФ

Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.

2. Перевод пригодных для проживания жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в нежилые вряд ли является обоснованным. Жилые помещения должны использоваться по назначению — для проживания граждан. Исключение возможно, когда проводятся градостроительные мероприятия, в иных достаточно обоснованных случаях. Например, может возникнуть необходимость использования площади первого этажа для бытовых или жилищно-коммунальных нужд.

Перевод жилого дома в нежилое здание

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (а в случае, если переводимое помещение является жилым, — технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (если, конечно, использование помещения в качестве жилого или нежилого предполагает проведение переустройства и (или) перепланировки).
О получении документов органом местного самоуправления составляется расписка (с указанием их перечня и даты получения), которая выдается заявителю.
Приведенный список документов сформулирован законодателем исчерпывающим образом: орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, помимо названных, а также, что самое главное, отказывать в переводе при непредставлении дополнительных документов (ч. 3 ст. 23, п. 1 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ; по данному аспекту также см. Постановления ФАС Уральского округа от 23 мая 2021 г. N Ф09-4051/06-С3, от 5 апреля 2021 г. N Ф04-2161/2021(21143-А02-22). Не предусмотрена, кстати сказать, передача дополнительных документов и при приемке результата работ по переустройству (перепланировке). Так, суд, признавая незаконными действия исполнительного органа муниципального образования, выразившиеся в обязании организации представить дополнительные документы, отметил, что организацией были представлены все необходимые документы, перечисленные в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, вследствие чего у органа местного самоуправления не было оснований для истребования дополнительных документов и отказа в оформлении акта, подтверждающего окончание перевода помещения (см. Постановление ФАС Уральского округа от 18 апреля 2021 г. N Ф09-2184/07-С1).
Весьма прогрессивное (с точки зрения защиты прав заявителей от бюрократического произвола) законодательное положение о законченности перечня представляемых для перевода документов вместе с тем «наталкивается» на определенные барьеры, сопряженные с действием «смежных» законоположений (к сожалению, не согласованных с нормами о переводе).
Во-первых, для переустройства и перепланировки жилого помещения, которые, как указывалось, могут сопровождать перевод, набор документов является несколько отличным: например, при принадлежности жилого помещения (дома, в котором оно находится) к памятникам архитектуры, истории или культуры обязательно заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В свете сказанного в специальной литературе не без оснований отмечается, что «в таких случаях собственник помещения при подаче заявления (о переводе) представляет также документы, необходимые для согласования переустройства и перепланировки» ; к этому же выводу склоняется и судебная практика (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 июля 2021 г. N Ф08-3149/2021).
———————————
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2021. С. 149 — 150 (автор — В.Н. Симонов).

б) при проведении же перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2021 г., утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 17 сентября 2021 г.; ответ на вопрос N 4).
Аналогичная позиция прослеживается и в актах арбитражных судов. В частности, «исследовав фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что для перевода спорного принадлежащего предпринимателю помещения из жилого в нежилое необходимо его переустроить путем разрушения части несущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в помещение и оборудования крыльца, что связано с изменением объекта и режима пользования частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в результате чего будут затронуты права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, предусмотренные положениями ст. 36 ЖК РФ. Поскольку отсутствует согласие всех жильцов дома на подобное изменение режима пользования общим имуществом жилого дома, отказ администрации в выдаче разрешения на перевод помещения из жилого в нежилое признан. правомерным» (Определение ВАС РФ от 10 июля 2021 г. N 8577/08) .
———————————
«Линия» на учет мнения собственников помещений многоквартирного дома является устойчивой. См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 января 2021 г. N А43-5833/2021-38-224; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 4 марта 2021 г. N Ф04-1315/2021(1343-А46-43); Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2021 г. N А05-8525/2021-24; Постановление ФАС Уральского округа от 13 ноября 2021 г. N Ф09-9247/06-С6; Постановление ФАС Центрального округа от 13 июня 2021 г. N А23-2108/06А-15-167.

Как осуществляется перевод нежилого помещения в жилое

Наиболее проблематичной стороной данной процедуры является составление проектной документации. Зачастую юристы, по желанию заказчика, выполняют именно эту работу. Их помощь считается весьма удобной, поскольку с их стороны всегда учтены все тонкости перевода помещения.

Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.

Перевод многоквартирного дома в нежилое здание

Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме документов, указанных выше. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим перевод помещений.

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

4. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частью 2 настоящей статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.