Последовательность оформления документов при покупке квартиры

Процедура оформления покупки квартиры

• архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
• справки ПНД и НД на всех собственников;
• кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры

На следующем этапе покупки квартиры можно брать газету объявлений либо изучить предложения о продаже в Интернете. Сделав пару звонков, как можно больше информации постарайтесь узнать по телефону, чтобы не тратить время зря на выезды и не затягивать процедуру покупки квартиры.

Соблюдая правильную последовательность действий при покупке квартиры, вы подойдете к оформлению авансового соглашения с продавцом. В данном документе должна содержаться подробная информация о квартире: точный адрес, характеристики БТИ, стоимость, по которой данная квартира продается. Подробно прописывается, от кого и за что передается аванс, оговариваются сроки освобождения квартиры.

Продажа квартиры

Далее Вам необходимо сходить в паспортный стол ЖЭКа и проконсультироваться по вопросу выписки всех прописанных в данной квартире. Если среди них нет несовершеннолетних детей, то Вы можете прийти в приемные дни (вторник-четверг с 14-00 до 18-00) вместе с прописанными членами семьи, и написать заявления на выписку. Всем военнообязанным членам семь будет необходимо поставить отметки на выданной в паспортном столе карточке в городском военкомате.

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и Ваша квартира, и Ваши условия, Вы заключаете предварительное соглашение (необязательно, но дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу) о продаже квартиры, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение о задатке.

Порядок оформления документов

Вопрос, который является проблемным — указание реальной цены квартиры. С одной стороны продавец и покупатель не хотят афишировать свои доходы. С другой- это попытка ухода от каких то выплат. И даже найдутся советчики, подсказавшие, что в Гражданском кодексе есть норма о ценепри сходных обстоятельствах. Не обманывайтесь — на недвижимость она не распространяется — ГК РФ ст.555, п.1. Вы должныуказать правильную цену.

Главноев оформлении документов — правильность их заполнения. Точное определение объекта сделки, правильные цифрыв адресах и реквизитах — залог того, что у вас будет меньше проблем. Ведь любая ошибка в договоре ведет к составлению дополнительного соглашения или заключения нового договора. А это время и деньги плюс опасность аферы.

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ДОКУМЕНТОВ ПРИ ПРОДАЖЕ ИЛИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ (КОМНАТЫ В КОММУНАЛКЕ)

Договор купли-продажи ( Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская « Справочник риэлтора » 2021 г. )
Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.
Если в риэлторское агентство обратился гражданин с целью продажи свого жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.
Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают; владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация об объекте недвижимости — совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.
Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).
Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).
Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:
1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);
2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия -свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);
3) согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.
От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).
Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 213-ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2021 г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.
Кроме того, риэлтор должен истребовать у продавца документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).
Риэлтор, используя свои базы данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем составляется договор купли-продажи жилого помещения. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц — и оттисками печати.
С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный
акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору — передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.
В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.
Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.
Для физических лиц указываются:
1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);
2) дата рождения;
3) место проживания;
4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).
Для юридических лиц указываются:
1) полное наименование, включая организационно-правовую форму;
2) местонахождение;
3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);
4) индивидуальный номер налогоплательщика.
Если договор заключается индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, указываются сведения, необходимые для граждан, — паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.
Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: «Д.У.»(ст. 1012 ГК РФ).
Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:
1) вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;
2) адрес (местоположение);
3) литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;
4) этажность объекта;
5) этаж и номера помещений на поэтажном плане;
6) площадь объекта.
Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.
В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

ВИДЫ ДОГОВОРОВ («Недвижимость и цены» № 25 (2021 г.))
Разновидностей договоров, предметом которых является недвижимое имущество, немало. Это договор купли-продажи, дарения, аренды, мены и пр. Любая сделка, которая может быть односторонней, двухсторонней и многосторонней, завершается заключением договора. Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо выражение воли одной стороны (например, завещание), двухсторонней и многосторонней — та, для которой требуется выражение воли двух, трех или более сторон. Рассмотрим основные виды договоров.
Договоры с отчуждением и без такового
Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в собственность другой стороне. В этом случае заключают следующие договоры: купли-продажи; аренды с выкупом, мены, дарения; ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением.
Сделки без отчуждения направлены на передачу недвижимого имущества в пользование или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение права. Завершаются они заключением договоров об ипотеке, аренды недвижимого имущества без дальнейшего выкупа, субаренды.
Возмездные и безвозмездные договоры
В соответствии с ГК РФ возмездным называют договор, по которому одна из сторон должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Договор называется безвозмездным, если одна сторона обязуется предоставить что‑либо второй стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления. Договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания этого документа не вытекает иное.
Так, к возмездному договору относится договор купли-продажи, мены. Классическим примером безвозмездного договора может служить договор дарения.
Предварительный и основной договоры
До подписания основного договора стороны вправе заключить предварительный договор. В этом документе они обязуются заключить в будущем основной договор на предварительно предусмотренных условиях. В предварительном договоре необходимо указывать предмет и существенные условия основного договора. Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или других правовых актах как существенные для данного вида документа.
Помимо этого в предварительном договоре должно быть помечено, в какой срок стороны берутся заключить основной договор. Если такой срок не обозначен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента появления предварительного.
В том случае, если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от подписания основного, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Договор в пользу третьего лица
Как правило, стороны заключают договоры в отношении друг друга. Но законом предусмотрена возможность сделать это в пользу третьего лица. Суть такого документа, например, сведена к тому, что стороны устанавливают следующее: должник обязан произвести исполнение обязательства не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу. Данное лицо вправе требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Но если третье лицо откажется от права, предоставленного ему договором, то кредитор вправе воспользоваться им, если это не противоречит закону или договору.
После того как третье лицо выразило намерение реализовать свое право по договору, стороны не могут изменять или расторгать договор без согласия третьего лица.
Формы договора и сделок
Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество, должен существовать в письменной форме. Это может быть простая письменная или нотариальная форма.
Сделки совершают в простой письменной форме за исключением тех, для которых предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение. В соответствии с ГК РФ без нотариального удостоверения сделок не обойтись в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Таким образом, если из закона или соглашения сторон не следует, что сделка подлежит удостоверению нотариусом, то ее можно не удостоверять и заключать в простой письменной форме. Напомним, что в соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ). Кроме того, нотариально удостоверять необходимо брачный договор, завещание, в том числе завещательный отказ или завещательное возложение. Непременно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации. Ранее, а точнее до 1 января 2021 года, обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор ипотеки. В настоящее время такого требования не существует — договор составляют в простой письменной форме.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если законом не предписано иное. Если государственная регистрация договора не заявлена в законе, то он считается заключенным и вступает в силу с момента подписания его сторонами.
В соответствии с ГК РФ обязательна государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), договора дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договора аренды зданий, сооружений, заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договора ипотеки (п. 3 ст. 339 ГК РФ) и других. Регистрировать нужно и соглашение об изменении зарегистрированного договора, уступку требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке.
Какие последствия предусмотрены законом при несоблюдении нотариальной формы и требования о регистрации договора?
Если в соответствии с законом нотариальное удостоверение, а также регистрация необходимы, то несоблюдение этих условий делает сделку недействительной. Такая сделка (договор) считается ничтожной.
Что делать, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, которая требует нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения? В подобном случае суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной. Удостоверять у нотариуса данную операцию не нужно.
Бывает, что одна из сторон уклоняется от регистрации договора. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тогда сделку регистрируют в соответствии с решением суда.
Как в первом, так и во втором случае сторона, которая необоснованно уклонялась от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Михаил Арбенин

Как правильно оформить покупку квартиры

Если за регистрацией обращается ненадлежащее лицо, то в регистрации права должно быть отказано. Данное правило говорит о том, что в случае направления для регистрации права представителя следует более тщательно отнестись к составлению доверенности и ни в коем случае не забывать о ней.

1. Удостовериться, что жилое помещение принадлежит лицу, выступающему в качестве продавца. Обязательно следует ознакомиться с документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Таким документом является свидетельство о праве собственности выданное территориальным управлением Росреестра. Но оно не может дать 100% гарантии, поэтому наиболее надежным документом будет являться выписка из Единого реестра государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) выданная не позднее, чем за неделю до ознакомления с ней покупателя. Чем ближе будет число к дате просмотра, тем меньше вероятности столкнуться с недобросовестным продавцом. А лучше всего запросить сведения о зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости в Росреестре самостоятельно. Так можно не только убедиться, что жилье приобретается у надлежащего лица, но и узнать о наличии наложенных обременений на квартиру и правах на нее третьих лиц.
2. Удостовериться, что в квартире отсутствуют пользователи, выселение которых будет невозможно или затруднительно. К данной категории можно отнести несовершеннолетних, оставшихся без попечения родителей. Для выселения потребуется подтвердить факт обеспечения их жильем. Также невозможно будет выселить и лиц добровольно отказавшихся от приватизации приобретаемой квартиры. Один из доступных вариантов это просьба к продавцу о предоставлении расширенной выписки из домовой книги (См. Где и как получить выписку из домовой книги (образец)?). Такой запрос делается в управляющую компанию, где имеются сведения о тех, кто имеет право проживать в квартире.
3. Проверить продавца и лицо, действующее от его имени. Первым делом можно проверить паспорт. Выписав паспортные данные можно проверить, выдавался ли такой документ и кому с помощью он-лайн сервиса официального сайта Федеральной Миграционной службы. Сейчас все чаще можно не встретиться непосредственно с продавцом вовсе, так как все действия от его имени совершает представитель. Одним из основных этапов знакомства с представителем должно стать ознакомление с доверенностью. Проверить ее подлинность можно попробовать, обратившись в нотариальную контору, удостоверившую данный документ. Существование конторы и наличие в ней нотариуса, подписавшего доверенность, уже будет являться хорошим знаком, так как получить сведения из нотариальной книги вряд ли получится.

Жилищный Консультант

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: самая подробная инструкция

Определяется доступное количество денежных средств, выбирается подходящая квартира. Обязательно на данном этапе нужно проверить юридическую чистоту сделок: выяснить, сколько собственников владеют квартирой, все ли они дееспособные, сколько человек прописано, нет ли среди прописанных осужденных или психологически нездоровых людей, есть ли в числе собственников дети, могут ли оспорить право на владение квартирой наследники и так далее.

Порядок оформления ипотеки: документы, сроки, расходы, нюансы

1. Одобрение заемщика. С момента подачи полного пакета документов в банк этот этап занимает 3-7 рабочих дней. Банк анализирует документы заемщика и вынесит положительное решение по кредиту. Также банк определяет максимальную сумму кредита, доступную для заемщика. В пределах этой суммы (меньше можно, больше — нет) покупатель с учетом собственного первоначального взноса может искать квартиру. При расчете суммы кредита банк будет ориентироваться на среднемесячный доход заемщика (с учетом доходности привлеченных им созаемщиков). При этом сумма ежемесячного платежа не может превышать 40% от уровня дохода.
2. Поиск квартиры. Положительное решение банка дает право на поиски квартиры. Однако, поиском жилья можно заниматься и параллельно с первичным одобрением заемщика, а иногда на оформление ипотеки покупатели подают документы после того, как уже нашли подходящую квартиру. У банков существуют определенные требования к объектам ипотеки. Жилье должно иметь ценность на рынке на текущий момент, а также сохранять ее на протяжении всего периода кредитования. Поэтому банки, как правило не рассматривают как объект залога квартиры в старых и ветхих домах, домах требующих капитального ремонта, имеющих деревянные перекрытия, поставленных в очередь на снос или реконструкцию. Неузаконенная перепланировка в квартире также может быть препятствием для одобрения квартиры. Сроки поиска квартиры ограничены действием одобрения банка на кредит (как правило не более 3 месяцев с момента одобрения заемщика).
3. Одобрение квартиры. После того, как покупатель нашел квартиру и получил от продавца копии документов для банка, нужно заказать независимую оценку квартиры. Покупатель выбирает оценочную компанию самостоятельно из списка компаний, аккредитованных банком. Банк рассматривает и проверяет документы на квартиру вместе с отчетом об оценке для исключения финансовых и юридических рисков. Очень часто покупатель-ипотечник видит в этой проверке железную гарантию юридической чистоты квартиры, однако это не так. Юристы банка не копаются в истории квартиры и проводят лишь формальную проверку. Защита банка — это обязательное страхование трех источников рисков: титула квартиры (т.е. страхование от потери права собственности покупателя), жизни и трудоспособности заемщика и квартиры (от пожара, залива, разрушения и т.д.). На основании представленных документов на квартиру и ее продавца, отчета об оценке и заключения о страховании банк дает «добро» на сделку. Этот этап занимает от 3 до 7 дней с момента предоставления полного пакета документов.
4. Выход на сделку. Назначается день, в который стороны сделки приходят в банк. Заемщик подписывает кредитный договор и получает кредитные средства. Как правило, банк контролирует расчет между сторонами, который проводится наличными через банковскую ячейку. В эту ячейку помещаются кредитные и собственные средства покупателя (первоначальный взнос), и на время государственной регистрации перехода права собственности на квартиру (5 дней) доступ к ним не может получить ни одна из сторон. После того, как покупатель квартиры стал новым собственником и получил свидетельство на квартиру, продавец забирает свои деньги из ячейки.

Решение купить квартиру в кредит вызывает небходимость разобраться в вопросе «что такое ипотека?». Покупка квартиры по ипотеке предполагает ее последующую передачу банку в качестве залога. Чаще всего в качестве залога используется покупаемая квартира, но при желании покупатель может заложить и уже имеющееся в его собственности жилье.

Какие документы нужны при покупке квартиры и как их правильно оформить

Проверить сделки на юридическую чистоту стоит не менее 10000 рублей. Сделать регистрацию права собственности на жилье – не менее 15000 рублей. Полное юридическое сопровождение сделки – не менее 20210 рублей.

• паспорт;
• правоустанавливающие документы;
• форма N11a + ее план;
• справочный материал о том, что отсутствует задолженность по оплате;
• финансово-лицевой счет с копией;
• наличие выписки из домовой книги;
• если ребенок собственник, нужно предоставить разрешение, взятое в органах опeки и попечительства;
• справка из государственной налоговой инспекции о том, что налог уплачен;
• наличие супруга говорит о том, что нужно подтверждение того, что он согласен на продажу, и заверить согласие нотариусом.

Что надо знатьпри приобретении жилья

При регистрации на договоре проставляются реестровый номер, дата регистрации и печать КМЖ. Кроме договора передачи должно быть выдано свидетельство о праве собственности на жилище. Эти два документа и являются правоустанааливающими на квартиру. На этом оформление права собственности на жилье в доме-новостройке можно считать законченным, и вышеуказанные документы передаются сотрудниками фирмы собственнику квартиры.

Теперь о самом важном — о гарантиях безопасности при заключении такого рода договоров. Основная гарантия, которую хочет получить любой покупатель жилплощади в новостройке — подтверждение прав продавца на реализацию данной квартиры. В договоре это записывается следующим образом: продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на вышеуказанную квартиру, то есть подтверждает, что она не заложена и под арестом или запретом не состоит.

Как правильно оформить документы для покупки квартиры

• Право продавца на продажу квартиры, доставшейся по наследству. Если объект продается, но со смерти предыдущего владельца не прошло и полгода, такая сделка не является правомерной. Также необходимо узнать, является ли продавец единоправным владельцем квартиры.

• Психическое и физическое здоровье продавца. Обязательно посетите психоневрологический диспансер и нарколога, проверьте, не состоит ли продавец на учете. Если это так, то сделка впоследствии окажется незаконной, родственники продавца могут «забрать» квартиру через суд.

• Право продавца на квартиру, установленное в судебном порядке. В таком случае важно удостовериться, продолжаются ли судебные тяжбы, может ли решение суда быть обжаловано в апелляционной инстанции.

• Количество владельцев. Если по продаже квартиры окажется, что некоторые владельцы, о которых вы не знали, не согласны с продажей, то договор может быть обжалован в суде. Особенно, если кто-то из собственников обладает преимущественным правом.

• Наличие детей-собственников, не указанных в документах. Если такие есть, то факт продажи квартиры будет оспорен в суде, поскольку права несовершеннолетних жестко защищаются законодательством. Обязательно посетите органы опеки.

• Отношения продавца с правоохранительными органами. Если владелец продаваемой недвижимости находится под следствием, это может создать проблемы после покупки жилья. Также может оказаться, что приобретенная квартира подлежит конфискации.

Некоторые непорядочные продавцы пытаются провести сделку у «прикормленного» нотариуса, который не имеет право утверждать незаконные сделки. Покупателю следует быть осторожным – не идите на поводу у продавца. Обратитесь к независимым нотариусам, которые не имеют никакого интереса в предстоящем договоре.