Преимущественное право покупки доли в квартире

Преимущественное право покупки доли в квартире

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

(function(w, d, n, s, t) < w[n] = w[n] || []; w[n].push(function() < Ya.Context.AdvManager.render(< blockId: "R-A-65009-2", renderTo: "yandex_rtb_R-A-65009-2", async: true >); >); t = d.getElementsByTagName(«script»)[0]; s = d.createElement(«script»); s.type = «text/javascript»; s.src = «//an.yandex.ru/system/context.js»; s.async = true; t.parentNode.insertBefore(s, t); >)(this, this.document, «yandexContextAsyncCallbacks»); —> № Текст ответа 290-1 В том случае, если Вы уведомили владельца 2/3 доли о своем желании приобрести его долю в квартире и внесли деньги на депозит в течение месяца, отказаться от своего заявления о продаже квартиры он уже не может.
В случае, если владелец тем не менее отказывается оформлять договор купли-продажи с вами, необходимо обратиться в суд и понудить его совершить данную сделку. Правовое обоснование данной позиции приведено ниже. Для составления грамотного искового заявления и представления Ваших интересов в суде рекомендуем обратиться за личной консультацией к квалифицированному юристу или адвокату.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

Долгое время дискутировался вопрос, необходимо ли было направлять уведомления с предложением выкупить комнату в коммунальной квартире собственникам других комнат в коммунальной квартире до вступления в действие ЖК РФ. Есть две точки зрения на эту проблему, при этом в связи с нечеткостью законодательства на тот период обе имеют право на существование и суды по аналогичным делам до недавнего времени выносили противоположные решения. Согласно первой точке зрения, преимущественное право покупки существует, т.к. помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания закона (ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой распоряжение местами общего пользования, то есть частью общей собственности. Согласно второй – такого права нет. Ранее нотариусы отказывались заверять договоры, если не было соблюдения преимущественного права покупки в рассматриваемом случае, а Москомрегистарция не регистрировала сделки без предоставления документов о соблюдении преимущественного права покупки. Связано это было с тем, что действовал Закон г. Москвы от 16 июня 2021 г. N 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», прямо предусматривающий наличие такого права. Затем закон был признан несоответствующим федеральному законодательству, а вскоре и отменен Мосгордумой. После этого у нотариусов и регистрирующих органов сложилась точка зрения, что и преимущественное право покупки исчезло. Однако такой вывод, являлся преждевременным. Если внимательно прочитать достаточно длинное определение Верховного суда, станет ясно, что несоответствующими федеральному законодательству признаны только пункт 2 и пункт 4 статьи 7 указанного закона, в которых говорилось о наличии у города преимущественного права покупки комнат в квартирах, в которых у города нет собственности. Наличие же такого права у соседей в суде не оспаривалось (п. 1 ст. 7 не был признан незаконным). А то, что закон был впоследствии отменен, еще не говорит о том, что перестала действовать ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, т.к. для ее применения не обязательно принимать акты на уровне г. Москвы. В мае 2021 года в статью 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены следующие положения: “Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику”. Однако из этого положения закона прямо не вытекает, что доля следует автоматически, без соблюдения преимущественного права покупки, а так же не следует, что места общего пользования следуют судьбе комнаты согласно ст. 135 ГК РФ (т.е. как основная вещь и принадлежность, в основном сторонники второй точки зрения ссылаются на эту статью). Кроме того, если даже толковать это положение иначе, оно войдет в противоречие со ст. 250 (Преимущественное право покупки). В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, преждевременным является вывод о том, что изменения в Закон 1541-1 отменяют действующее до этого преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, так как это противоречит ст. 3 ГК РФ. Другим аргументом тех, кто отрицает наличие преимущественного права покупки, является то, что необходимо применять по аналогии ст. 289 ГК РФ, в которой сказано, что “Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.”, Так же приводится аналогичная норма законодательства о товариществах собственников жилья, из которой следует отсутствие преимущественного права покупки при продаже квартиры в доме ТСЖ, что поскольку уведомления при продаже квартир других сособственников не требуется, то и преимущественное право покупки не применяется в аналогичном случае с продажей комнаты. На это можно возразить, что полная аналогия с квартирой в многоквартирном доме не допустима в соответствии со ст. 6 ГК РФ, поскольку, такая аналогия противоречит требованиям разумности и справедливости. В связи с особенностями пользования коммунальной квартирой места общего пользования имеют существенные и принципиальные отличия от общих мест дома. Кроме того, применять какие-либо нормы по аналогии нет необходимости, т.к. существует норма прямого действия – ст. 250 ГК РФ, а законодатель ввел специальную норму об отсутствии этого права в отношении квартир в целом, тогда как в отношении комнат в коммуналке действует общая норма (ст. 250 ГК). Таким образом, однозначный вывод, существует ли преимущественное право покупки, сложно. У меня есть решения судов, вынесенные уже после принятия всех указанных законов, с прямо противоположными выводами. Но настоящее время точку в споре поставил Верховный суд РФ, Так в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2021 года сказано, что «Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998г, № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998г, № 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника — пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности» Хотя теоретически данная позиция является спорной, на практике это означает, что все дела, в которых суды признавали до вступления в силу ЖК РФ наличие преимущественного права покупки, могут быть пересмотрены в порядке надзора по жалобам ответчиков. Срок для такого обжалования — 1 год (но он может быть восстановлен).

Очень часто возникает ситуация, когда необходимо продать долю в праве собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. При этом встает вопрос о соблюдении преимущественного права покупки. Причем вопрос о наличии этого права у собственников комнат в квартирах коммунального заселения является спорным. Рассмотрим как на практике соблюсти это право и какие проблемы существуют.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Продажа доли квартиры сильно отличается от продажи комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли квартиры границы, и где находится четверть или шестая доля одного из владельцев: в прихожей, ванной или даже на балконе – это не отмечено ни в одном из документов на квартиру. Шавкат Хисяметдинов, юрист правого центра «Юстиция» рассказал нам об особенностях сделки с долевой собственностью.

Долевая собственность может быть, по закону, лишь в приватизированном жилье. Такой вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2021 году

В 2021 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2021 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2021 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

Особенности продажи доли в квартире

Если собственниками какого-либо имущества являются два человека или более, то такая недвижимость называется общей собственностью. В свою очередь, она может быть долевой и совместной (без определения долей). Доля в квартире — это доля в праве собственности на квартиру. И зачастую бывает так, что доли не выделены в натуре, поэтому невозможно сказать, где заканчивается территория одного сособственника и начинается другого. В свидетельстве о праве собственности доля определяется в виде дроби, например 1/3, 1/6 и т.д.

Продать долю в квартире, где собственниками являются несколько человек, можно по особым правилам. Здесь существует так называемое преимущественное право покупки, о котором должны знать все собственники. Исключением является случай, когда ваша доля выделена в натуре, в таком случае соблюдать право преимущественной покупки не нужно.

Преимущественное право покупки доли

При условии, что совладельцы не согласятся на такое развитие событий, продажа доли будет невозможной. Порой возникает ряд иных сложностей, которые связаны с наличием совладельцев. Как правило, они относятся к длительному поиску совладельцев, которые не проживают по тому же адресу. При таких обстоятельствах, продавец должен заняться поиском, на что уходит большое количество времени.

В данном случае, речь идет о преимущественном праве покупки, о котором должен быть осведомлен каждый собственник. В качестве исключения, выступают такие обстоятельства, при которых ваша часть имеет выделение в натуральной форме. При таких обстоятельствах, нет необходимости в соблюдении права преимущественной покупки.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Преимущественное право покупки доли квартиры – это право совладельцев (сособственников) выкупить долю в квартире у своего соседа, прежде чем он продаст ее кому-либо еще на стороне. То же самое относится и к отдельной комнате в составе коммунальной квартиры. Поясним подробнее.

Преимущественное право покупки доли в квартире

У нас комната в коммунальной квартире. Я, пользуясь правом преимущественной покупки доли в комнате, соглашаюсь приобрести долю, предлагаемую к продаже вторым собственником. Теперь, что бы продать эту комнату, которая после покупки второй доли принадлежит мне целиком, я должна запросить у соседей коммунальной квартиры разрешение на продажу, т.к. теперь они выступают покупателями, имеющими преимущественное право покупки?

Продаю долю в квартире. Соседка нотариально оповещена о сделке (преимущественное право покупки). Предлагалось в течение месяца выкупить долю. Ответила что хочет выкупить, но в месячный срок не сможет уложиться. Как я могу продать третьему лицу свою долю не опасаясь обжалования сделки? Спасибо.

Преимущественное право покупки доли

Для того, чтобы сделка купли-продажи доли в праве собственности была завершена необходимо пройти процедуру регистрации перехода права собственности, а для этого необходимо предоставить в регистрирующий орган документы, которые подтверждают факт извещения других участников долевой собственности о намерении ее совершить в установленные сроки и в надлежащей форме и их отказ от права преимущественной покупки. Если этого не сделано, в регистрации сделки будет отказано. Кроме того, любой из других участников долевой собственности может обратиться в суд с иском, требуя перевести на него права и обязанности покупателя доли.

В судебной практике сформировалось правило согласно которому истец — участник долевой собственности, считающий что заключенной сделкой нарушено его право преимущественной покупки должен внести на депозит суда денежные средства, которые составляют цену договора купли-продажи в обоснование серьезности своих намерений на заключение сделки и для компенсации расходов покупателя, приобретшего спорную долю.

Статья 250

Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВАквартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения2021 год

Для договоров купли-продажи недвижимости существенными являются условия о предмете договора (отчуждаемый объект недвижимости), о его составе и состоянии (качестве), месте его нахождения, порядке и сроке его передачи покупателю, о цене, порядке и сроках оплаты, о правах третьих лиц на предмет договора, в т.ч. и правах проживания в отчуждаемом жилом помещении.

В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Федеральной миграционной службе и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать долю в приватизированной квартире, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

Без согласия сособственников свою часть жилого помещения нельзя не только продать или сдать в аренду, но и использовать для проживания всех членов семьи. Без его получения участник долевой собственник может оформить регистрацию в квартире только для себя и своего ребенка.