Особенности договора долевого участия в строительстве

ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ч. 3 ст. 1 Закона о долевом строительстве). Отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по строительству (созданию) объектов недвижимости могут регулироваться как Законом о долевом строительстве, так и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Закон о долевом строительстве, закрепив новый тип договора, установил, что действие этого договора не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности.

Особенности договора долевого участия в строительстве

1. Застройщик не исполняет обязательство по передаче квартиры на срок более двух месяцев;
2. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный Дольщиком срок.
3. Законом или договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора.

1. Застройщик прекратил или приостановил строительство жилого дома и существует обстоятельства определенно свидетельствующие, что жилой дом не будет построен в срок, предусмотренный договором;
2. Существенно изменилась проектная декларация на жилой дом, в связи с чем, существенно изменился размер строящейся квартиры;
3. Изменилось назначение общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав жилого дома;
4. Законом или договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения договора.

Договор долевого участия в строительстве

Внимательными при подписании ДДУ стоит быть везде, не только на перечисленных пунктах. Проверяйте наличие печатей, штампов, подписей, и самое главное – читайте полностью, все пункты договора. Если сомневаетесь в верности документа – лучше просмотрите договор с опытным специалистом.

Одной из ещё очень хитрых уловок, часто встречающихся адвокатам – является наличие в договоре пункта о сроках платежа коммунальных услуг. Если он не указан, то владельца квартиры могут обязать к оплате ещё с начала строительства дома. Необходимо наличие строки – «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».

ДДУ: понятие, правовые аспекты и особенности

1. Наименование и расположение застройщика — юридическое лицо, ФИО и место жительство — ИП.
2. Регистрация фирмы на государственном уровне.
3. Учредители.
4. Программы сооружения многоквартирных новостроек или других объектов.
5. Лицензия на работу.
6. Количество собственных средств и размер задолженности по кредитам.

Основной источник правового управления в ДДУ — Федеральный закон (редакция от 17 июля 2021) «Об участии в ДДУ жилых домов». Его нормы распространены на связь для получения финансов сторон долевого соглашения с целью постройки объектов. Разрешение, должно быть, получено после 1 апреля 2021.

Договор долевого участия в строительстве

• подробная характеристика объекта, соответствующая данным проектно-сметной документации (указывается этаж, площадь, планировка и ее особенности);
• срок окончания возведения объекта и срок ввода его в эксплуатацию (даты указываются конкретно и однозначно);
• стоимость квартиры, рассчитываемая на основании цены за 1 кв.м.;
• срок гарантии (для многоквартирного дома — 5 лет);
• ответственность за невыполнение обязательств.

Суть упомянутого правового акта – защита граждан и организаций, их имущества и денег. Так как нарушение его преследуется по суду, то недобросовестные, но сообразительные застройщики могут попытаться вместо определенного законом договора подсунуть на подпись что-нибудь иное.

Долевое участие в строительстве: правовые особенности

• определение конкретного объекта долевого строительства, который должен быть передан застройщиком после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию (сведения об объекте полностью отражаются в проектной документации);
• четкие сроки передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства;
• цену, сроки и порядок оплаты. Стоимость объекта может меняться после заключения договора только при условии, что такая возможность прописана в договоре;
• гарантийный срок на объект долевого строительства (но не менее 5 лет).

Условия участия в долевом строительстве для дольщика определяются в соответствии с положениями договора между застройщиком и дольщиком. Застройщик в свою очередь должен быть официально зарегистрирован как юридическое лицо и иметь в собственности или арендовать земельный участок под застройку.

Особенности субъектного состава договора долевого участия в строительстве жилья

Строительство жилья является формой инвестиционной деятельности, но неверно понимать под инвестициями любые вложения. Целью инвестиций выступает либо возрастание капитала, либо получение доходов, либо достижение социально значимых результатов — именно вышеназванными свойствами инвестирование и отличается от вложений, направленных на удовлетворение личных (бытовых) целей[4].

Статья 41 Налогового кодекса РФ определяет доход в общем как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой выгоду можно оценить. Физическое лицо при получении квартиры получает доход в виде материальной выгоды — той части недвижимости, стоимость которой составляет разницу между рыночной ценой на нее и ценой, по которой она приобретена. Но существует обоснованное мнение, что при подсчете разницы между рыночной ценой и ценой, по которой квартира была приобретена, может оказаться, что физическое лицо понесло убытки[5].

Особенности договора долевого участия в строительстве

В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку «объектом долевого строительства» ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

Договор участия в — долевом строительстве: правовые особенности

Стороны договора долевого участия устанавливают гарантийный срок для объекта долевого строительства, который должен быть не менее пяти лет. Застройщик обязан по условиям договора передать объект долевого строительства соответствующего качества либо при отсутствии таких требований в договоре объект, соответствующий требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным регламентов и иным обязательным требованиям.

В договоре указывается цена, которую участник долевого строительства должен заплатить как сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство и оплату услуг застройщика. Цена может быть изменена, если договором предусмотрено ее изменения. Уплата цены может производиться единовременно либо в рассрочку в предусмотренный в договоре период. При просрочке единовременного внесения платежа более чем на три месяца застройщик может расторгнуть договор в судебном порядке. Аналогичным способом законом прописано расторжение договора долевого участия при просрочке платежей, которые вносятся в предусмотренный договором период. Так же в случае нарушения срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку.

Особенности договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома в 2021 году

• по оформлению необходимой документации;
• по соблюдению сроков проведения строительных работ;
• по соблюдению качества;
• по размещению и предоставлению данных о затратах, о долге, прибыли компании и т. д.;
• по расходованию денег по назначению;
• по передаче объекта дольщикам в установленные сроки.

• заключать соглашения с подрядчиком на выполнение определенных работ;
• расторгать договора с нарушителями условий сделки;
• выдвигать требования к дольщикам оплатить неустойку, если платежи просрочены;
• обращаться в судебный орган, чтобы защитить свои права.

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Однако, с такой позицией Пенсионного фонда РФ не согласен Ю. Свирин, который пишет, что «нельзя квалифицировать договоры долевого участия в строительстве как договоры о совместной деятельности, так как в соответствии со ст.1041 гл.55 ГК РФ, регулирующей такую деятельность, целью совместной деятельности является извлечение прибыли. И если компания в результате своей деятельности извлекает прибыль, то гражданин, наоборот, несет расходы, никакой прибыли не извлекает и даже не ставит перед собой такой цели».[22]

• 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. [33]

Понятие и признаки договора участия в долевом строительстве

Как отмечает М.Н. Малеина, «некоторые стандартные формы предлагают одно или несколько условий согласовать, а остальные условия (их большинство) принять в неизменной редакции оферента. Однако легальное определение (п. 1 ст. 428 ГК РФ) не позволяет отнести подобные договоры к числу договоров присоединения» .
———————————
Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной (автор комментария — М.Н. Малеина) // СПС «КонсультантПлюс».

В связи с этим возникает вопрос: в случае если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель заключают договор долевого участия в строительстве нежилого помещения в многоквартирном доме для использования его в дальнейшем, например под офис, какие нормы подлежат применению к отношениям сторон — Закон о долевом строительстве или законодательство РФ об инвестиционной деятельности?
Суды в таких случаях зачастую применяют к отношениям сторон законодательство Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Например, ООО «Ипотека» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Крупнопанельное домостроение» с требованием обязать ОАО «Крупнопанельное домостроение» передать ему в натуре по передаточному акту на основании договора инвестирования от 29 апреля 2021 г. нежилые помещения, расположенные на 11-м и 12-м этажах пристроя к семиэтажному нежилому строению.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, который квалифицировал заключенный между сторонами договор как договор долевого участия, отметил следующее. Предметом договора являлись не отдельные нежилые помещения, расположенные на 5 — 12-м этажах блок-секции N 3, а все нежилые помещения названных этажей в данном здании как единый объект гражданских прав. Из содержания договора инвестирования (содержания и объема прав и обязанностей сторон) и иных материалов дела не усматривается, что строительство помещений, расположенных на 5 — 12-м этажах названного строения, предполагает инвестирование и иными лицами, кроме ООО «Ипотека», а также создание общего с кем-либо имущества. Согласно условиям договора имущество подлежит передаче в собственность одному лицу — ООО «Ипотека». Подчеркнув изложенное, суд пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор инвестирования признаков долевого участия в строительстве объекта не содержит и к отношениям сторон подлежит применению Закон об инвестиционной деятельности в России .
———————————
См.: Постановление ФАС Уральского округа по делу N А07-2574/2021.