Преимущественное право выкупа доли в квартире

Преимущественное право выкупа доли в квартире

Если 3 дольщика вместе хотят продать свои доли, то обязан ли каждый по отдельности извещать четвёртого дольщика о продаже доли или от троих можно послать одно извещение? В таком случае в извещении указывать стоимость каждой доли по отдельности или общую сумму за 3 доли?

Сестра пытается подарить или продать свою 1/2 долю квартиры третьему лицу. Должна ли она обязательно вначале это мне предложить, через нотариуса? Если она не согласна на предложенную мною сумму выкупа доли, какие мои дальнейшие действия? Записанный ею на телефон наш разговор (или письменное уведомление) является ли основанием для нотариуса для заключения договора дарения (продажи) третьему лицу?

Преимущественное право покупки

1. Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации
2. Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки при продаже комнат в коммунальных квартирах, на которые оформлены отдельные свидетельства о регистрации права собственности.
3. Последствия несоблюдения преимущественного права покупки. Какой иск подавать в суд. Сроки. Очень часто возникает ситуация, когда необходимо продать долю в праве собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. При этом встает вопрос о соблюдении преимущественного права покупки. Причем вопрос о наличии этого права у собственников комнат в квартирах коммунального заселения является спорным. Рассмотрим как на практике соблюсти это право и какие проблемы существуют.

2. Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки при продаже комнат в коммунальных квартирах, на которые оформлены отдельные свидетельства о регистрации права собственности.
В последнее время дискутируется вопрос, необходимо ли направлять уведомления с предложением выкупить комнату в коммунальной квартире собственникам других комнат в коммунальной квартире. Есть две точки зрения на эту проблему, при этом в связи с нечеткостью законодательства обе имеют право на существование и суды по аналогичным делам могут выносить противоположные решения.
Согласно первой точке зрения, преимущественное право покупки существует, т.к. помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания закона (ст. 3 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой распоряжение местами общего пользования, то есть частью общей собственности. Согласно второй – такого права нет.
Ранее нотариусы отказывались заверять договоры, если не было соблюдения преимущественного права покупки в рассматриваемом случае, а Москомрегистарция не регистрировала сделки без предоставления документов о соблюдении преимущественного права покупки. Связано это было с тем, что действовал Закон г. Москвы от 16 июня 2021 г. N 24-62 «Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения», прямо предусматривающий наличие такого права. Затем закон был признан несоответствующим федеральному законодательству, а вскоре и отменен Мосгордумой. После этого у нотариусов и регистрирующих органов сложилась точка зрения, что и преимущественное право покупки исчезло. Однако такой вывод, на мой взгляд, является преждевременным. Если внимательно прочитать достаточно длинное определение Верховного суда, станет ясно, что несоответствующими федеральному законодательству признаны только пункт 2 и пункт 4 статьи 7 указанного закона, в которых говорилось о наличии у города преимущественного права покупки комнат в квартирах, в которых у города нет собственности. Наличие же такого права у соседей в суде не оспаривалось (п. 1 ст. 7 не был признан незаконным). А то, что закон был впоследствии отменен, еще не говорит о том, что перестала действовать ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, т.к. для ее применения не обязательно принимать акты на уровне г. Москвы.
В мае 2021 года в статью 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены следующие положения: “Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику”. Однако из этого положения закона прямо не вытекает, что доля следует автоматически, без соблюдения преимущественного права покупки, а так же не следует, что места общего пользования следуют судьбе комнаты согласно ст. 135 ГК РФ (т.е. как основная вещь и принадлежность, в основном сторонники второй точки зрения ссылаются на эту статью). Кроме того, если даже толковать это положение иначе, оно войдет в противоречие со ст. 250 (Преимущественное право покупки). В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, преждевременным является вывод о том, что изменения в Закон 1541-1 отменяют действующее до этого преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, так как это противоречит ст. 3 ГК РФ.
Другим аргументом тех, кто отрицает наличие преимущественного права покупки, является то, что необходимо применять по аналогии ст. 289 ГК РФ, в которой сказано, что “Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.”, Так же приводится аналогичная норма законодательства о товариществах собственников жилья, из которой следует отсутствие преимущественного права покупки при продаже квартиры в доме ТСЖ, что поскольку уведомления при продаже квартир других сособственников не требуется, то и преимущественное право покупки не применяется в аналогичном случае с продажей комнаты. На это можно возразить, что полная аналогия с квартирой в многоквартирном доме не допустима в соответствии со ст. 6 ГК РФ, поскольку, такая аналогия противоречит требованиям разумности и справедливости. В связи с особенностями пользования коммунальной квартирой места общего пользования имеют существенные и принципиальные отличия от общих мест дома. Кроме того, применять какие-либо нормы по аналогии нет необходимости, т.к. существует норма прямого действия – ст. 250 ГК РФ, а законодатель ввел специальную норму об отсутствии этого права в отношении квартир в целом, тогда как в отношении комнат в коммуналке действует общая норма (ст. 250 ГК).
Таким образом, однозначный вывод, существует ли преимущественное право покупки, сложно, однако в случае обращения в суд многое будет зависеть от позиции конкретного судьи и от того, насколько будет грамотный юрист у той или другой стороны. У меня есть решения судов, вынесенные уже после принятия всех указанных законов, с прямо противоположными выводами.
В связи с изложенным выше я все же настоятельно рекомендовал бы направить собственникам других комнат уведомления во избежании проблем в дальнейшем. Независимо от исхода суда быть ответчиком обычно не очень приятно.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у Нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Каждый участник долевой собственности имеет право продать свою долю в квартире, как в виде отдельной комнаты, так и в виде «идеальной доли». Но прежде, он в обязательном порядке должен предложить выкупить свою долю другим участникам долевой собственности (то есть другим собственникам квартиры, соседям). Закон дает соседям то самое право приоритетной покупки доли в своей квартире, по отношению к любому другому покупателю «с улицы».

Преимущественное право выкупа доли

Продавайте третьим лицам, предложение о преимущестаенном праве выкупа отсылайте через нотариуса. Хотя Сейчас мало кто из нотариусов этим занимается но с вашей сособстченницей надо поступать именно так. За какую цену Вы хотели продать свою долю? Помните, что Вы не можете продать на сторону дешевле, чем предложите ей

При преимущественном праве выкупа если один собственник доли предлагает собственнику другой доли выкупить его долю и этот собственник соглашается, в праве ли продавец отказать в продаже если еще не произошло передачи денег? Дело в том что есть желание продать другому человеку а не второму собственнику свою долю.

Образец уведомления о преимущественном праве покупки доли

Далее все участники процесса ждут положенный по Закону месяц. Если долевой собственник не обратился в срок к владельцу или его нотариуса, то для продавца составляется официальное свидетельство, подтверждающее факт уведомления и условия сделки. Если по каким-то причинам письмо возвратилась, то нотариус именно право выписать свидетельства с формулировкой и доказательствами того, что продавец принял всевозможные способы для извещения всех совладельцев о своем желании продать свою долю в объекте недвижимости.

Особое внимание необходимо уделить тексту обращения к совладельцам. Не обязательно его составлять у нотариуса. Достаточно обратиться к опытным, профессиональным риелторам, которую выполнят эту ответственную процедуру в точном соответствии с требованиями действующего Законодательства и предусмотрят все важные нюансы будущей сделки.

Отказ от покупки доли в квартире

Согласно ст. 24 ФЗ №122 от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», когда происходит продажа доли в квартире, принадлежащей совладельцам на праве общей собственности, для госрегистрации сделки в Росреестр подаются документы, в которых удостоверяется, что продавец оповестил всех прочих сособственников о своем намерении с указанием цены сделки.

Доля в квартире может быть выставлена на продажу после того, как владелец получил отказы от остальных сособственников выкупить эту долю. Если доля — это комната в коммунальной квартире, тогда можно узнать всех остальных сособственников путем направления запроса в Росреестр. В выписке будут содержаться сведения обо всех владельцах. За выписку придется заплатить госпошлину — 200 руб. Запрос принимается при предъявлении квитанции об оплате и паспорта.

В чем особенности доли в квартире как объекта права собственности и в процедуре ее отчуждения

Это могут быть участники приватизации квартиры или покупки с использованием средств маткапитала. В первом случае, всем участникам приватизации, зарегистрированным на площади, необходимо выделить соразмерную долю в недвижимости. Во второй ситуации, обязательные доли определяются на каждого члена семьи, купившей квартиру по сертификату.

1. Продавец определяется с ценой продажи.
2. Затем письменно предупреждает остальных участников права долевой собственности о своих намерениях. В уведомлении в обязательном порядке указывается стоимость отчуждаемого имущества и условия предстоящей сделки.
3. Совладельцы в течение месяца должны принять решение о приобретении части квартиры на указанных условиях либо отказаться от сделки.
4. Если в установленные сроки адресаты не уведомили продавца о решении, он вправе продать имущество третьему лицу.
5. Письменный отказ от доли раньше 30 суток позволяет приступить к продаже.

Преимущественное право выкупа доли в квартире

Итак, мы подробно описали процедуру продажи и преимущественного выкупа доли в квартире. Если вы хотите провести подобную сделку без рисков и проблем, обращайтесь к профессионалам.
Опытные юристы агентства «TOR» помогут вам продать свою долю в квартире. Мы готовы работать с разными объектами недвижимости и готовы выкупить даже проблемные доли.

К сожалению, при продаже и преимущественном выкупе доли в квартире или доме нередко возникают ситуации, при которых совладелец не хочет покупать ее, но и выступает против продажи третьим лицам. Однако не стоит забывать, что совладелец имеет законное право на продажу доли третьему лицу в следующих случаях:

Что такое преимущественное право покупки доли квартиры: как продать квадратные метры по закону

Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения — письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.

Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю — разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Вместе с тем, законодатель принимает во внимание тот факт, что нельзя накладывать серьёзные ограничения на продавца касательно его возможности распоряжаться имуществом, владельцем которого он является, поскольку подобное недопустимо в отношении частной собственности. Поэтому даже если отчуждатель доли не знает того, где в настоящий момент находятся другие совладельцы, но в суде было установлено, что он сделал все от него зависящее, чтобы добиться требуемого по закону уведомления сособственников, его сделка с посторонним лицом в таком случае может быть признана действительной.

• Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
• Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Как осуществляется выкуп долей в квартире у родственников

Банки часто сомневаются в целевом назначении кредита, выданного лицу для покупки доли на жилье у родственника. Это происходит ввиду того, что недобросовестные заемщики могут тратить кредитные средства на свои личные нужды. Они заключают с членом семьи фиктивную сделку о продаже доли, приобретая имущественные права на жилое помещение бесплатно, а заемные средства используют на иные цели, не связанные с приобретением недвижимости.

Отказ от приобретения долевой собственности, поданный гражданином с правом преимущественной покупки, или отказ от приобретения доли в течение 30 дней означают, что продавец имеет все основания для продажи имущественных прав посторонним лицам, не наделенным правом преимущественного приобретения доли в квартире.

Договор купли-продажи доли квартиры: скачать бланк

Нотариально заверять требуется любые сделки, связанные с отчуждением долей в общедолевой собственности, включая продажу долей всеми владельцами единого объекта, или продажу каждой доли по отдельности. Данное требование не распространяется на сделки по отчуждению собственности, входящей в имущественное право ПИФ или при покупке с целью включения в ПИФ.

Так же одним из требований ПФ при покупке доли является то, что в итоге сделки вся квартира переходит в собственность владельца сертификата на маткапитал и семьи. Хотя встречаются случаи, когда ПФ разрешает покупку доли, выделенной в натуре, и предствляющей изолированную комнату.